“住改非”，也称“住改商”，是大家对原住房改为生产经营用途房屋的一种通俗叫法，具体指未经规划、国土资源等部门批准，将住宅房屋改为营业用房或其他非住宅用房的行为。
“住改非”并不是一个法律概念，甚至都不是一个日常概念，却因为征收拆迁的火热被推至台前。
住改非的尴尬
实践中，“住改非”现象非常普遍，因此而引发的补偿纠纷更是层出不穷。
改变房屋用途依法应当变更土地用途。不能仅仅是单纯的将住宅用途房屋改为开设饭店、宾馆、工作室、诊所商铺、小型企业用房等经营用途，房屋应当依法办理相关登记变更手续。
但是，拆迁中常见的“住改非”往往处于一种自由处分状态。
多数人仅仅改变了房屋使用用途，却并未及时办理登记变更手续，改变土地用途、房屋性质。
遇到征收拆迁，房屋登记所记载的房屋性质是评估确定房屋价值时的主要依据之一。
如果严格适用此规定，对于未改变土地用途也未改变房屋性质的“住改非”房屋权利人而言，只能按照住宅房屋的补偿标准获得补偿安置且不能获得停产停业损失补偿。
这个结果对于权利人来说，是极其不公平的
因为他们不但会失去原有“住改非”房屋带来的稳定的生活来源，还会失去房屋实际价值、未来预期收益获得客观合理补偿安置之可能。
正因如此，“住改非”房屋的补偿问题在过去一直都是房屋拆迁补偿中争议最大、矛盾最尖锐的问题之一。
住改非实际中如何补偿?
住宅用途房屋在房地产价格、水价、电价等方面较之商业用房有明显的低成本优势，又临近居民区，更易被日常生活商业服务项目的经营者选择。
那么实例中，遇到征收拆迁，“住改非”房屋应当如何补偿呢?
1、按照房屋的实际用途补偿
对拆迁范围内产权性质为住宅，能够通过营业执照、完税凭证具体认定房屋确实用于生产经营的，按照商业用房的补偿标准补偿。
注意：住改非房屋与非住宅房屋在停产停业损失补偿这个问题上受同等保护。结合房屋是否已经依法取得营业执照、税务登记证及其他相关手续确定停产停业损失补偿。
2、按照住宅房屋的补偿金额和
非住宅房屋补偿金额的平均值确定
对于拆迁范围内住宅房屋用于经营使用的，实际补偿时，按照住宅房屋的补偿金额和非住宅房屋补偿金额的平均值确定。
3、按照住宅的标准补偿
对于拆迁范围内经营时间短、没有办理营业执照、没有完税凭证的住宅房屋，或者住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿，拆迁补偿按照住宅的补偿标准补偿。
4、按照经营使用的部分补
对于拆迁范围内该用于经营使用的住宅部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余住宅部分按照住宅的补偿标准补偿。
住改非的经营者以小本经营者居多，部分甚至是下岗待业人员。对于他们来说，一个小店就是一家人唯一的生活经济来源。
征收本身是为了发展，更好的惠及民生。征收方更应该应当充分考虑这些历史的、现实的因素，对被征收的住改非房屋给予公平合理的补偿。
住改非的经营者以小本经营者居多，部分甚至是下岗待业人员。对于他们来说，一个小店就是一家人唯一的生活经济来源。
征收本身是为了发展，更好的惠及民生。征收方更应该应当充分考虑这些历史的、现实的因素，对被征收的住改非房屋给予公平合理的补偿。
