房屋借用人起诉腾退,最高法关于建筑物区分所有权诉讼司法解释

一、最高法关于建筑物区分所有权诉讼司法解释

关于建筑物区分所有权司法解释的详细解读

建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。为正确审理相关纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，最高人民法院制定了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。

1. 依法登记取得建筑物专有部分所有权的人，应认定为业主。

2. 基于与建设单位之间的商品房买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。

1. 专有部分需满足构造上的独立性、利用上的独立性以及能够登记成为特定业主所有权的客体三个条件。

2. 共有部分包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，以及通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等。

3. 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

1. 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

2. 业主将住宅改变为经营性用房，未按规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

3. 业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用情况，管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或业主委员会的决定及会议记录等，人民法院应予支持。

1. 建设单位或其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或进行经营性活动的，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或赔偿损失的，人民法院应予支持。

2. 业主或其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，实施损害房屋承重结构，违章使用电力、燃气、消防设施，或在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或妨碍建筑物正常使用等行为的，可认定为损害他人合法权益的行为。

1. 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。

2. 建设单位包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。

3. 本解释自2009年10月1日起施行，因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。

建筑物区分所有权司法解释明确了业主身份、专有部分与共有部分的界定、业主的权利与义务以及对违规行为的处理等相关内容，为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件提供了法律依据。

二、公司之间免租使用房屋合法吗

公司之间免租使用房屋是否合法，主要取决于双方的行为是否符合相关法律法规的规定以及是否履行了必要的程序。

1. 合同法的适用

- 公司之间免租使用房屋，实质上是一种合同行为，即双方通过协议约定一方免费提供房屋给另一方使用。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同是双方意思表示一致的产物，只要合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且双方具有相应的民事行为能力，合同即合法有效。

2. 税收法规的考虑

- 虽然公司之间免租使用房屋不涉及直接的资金支付，但可能涉及税收问题。例如，提供房屋的公司可能需要就房屋的使用权转移申报相关税费。因此，在免租使用房屋时，双方应咨询专业税务机构或税务部门，确保遵守相关税收法规。

3. 房屋使用性质的限制

- 如果房屋的使用性质有特定限制（如住宅用途的房屋），则免租使用时应遵守这些限制。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。因此，如果免租使用的房屋是住宅用途，且计划用于经营活动，必须依法办理相关手续，并得到有利害关系的业主一致同意。

公司之间免租使用房屋在符合合同法规定、遵守税收法规以及房屋使用性质限制的前提下是合法的。双方在签订免租使用协议时，应明确约定各自的权利和义务，确保协议的合法性和有效性。

三、小区地下空间权使用权归谁

小区地下空间权使用权的归属问题，需根据具体情况及法律规定来判断。以下是对此问题的详细分析：

一、建设用地使用权归属原则

1. 开发商初始取得：根据《中华人民共和国民法典》第三百四十四条，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。在小区开发中，开发商通常通过出让方式获得土地使用权进行建设。

2. 随房屋销售转移：依据《中华人民共和国民法典》第三百五十七条，建筑物转让时，其占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，开发商建成房屋后，房屋所有权及相应建设用地使用权会转移至购房者，即全体业主。

二、地下空间权使用权的特殊情形

1. 计入公摊面积的地下空间：若地下空间在建设时被计入小区的公摊面积，且业主在购买房屋时已支付相应费用，则这些地下空间的使用权归属于全体业主所有。

2. 未计入公摊面积的地下空间：对于未计入公摊面积，但由开发商专门规划建设并独立核算成本的地下空间，如独立车库、储藏室等，其使用权通常归属于开发商。开发商有权通过出售、附赠或出租等方式进行处分。

3. 人防工程改造的地下空间：人防工程改造的地下空间具有特殊性质，其使用权归属存在争议。一般来说，这类空间在平时可以作为停车或其他使用，但其本质属性仍然是人防设施。因此，其使用权归属应遵循“谁投资、谁所有”的原则进行确定。

三、实践中的注意事项

- 产权登记与合同约定：购房时应核查土地使用权证记载信息，确认权利期限、用途等关键要素与合同约定一致。同时，注意合同中是否有关于地下空间权使用权的明确约定。

- 风险防范：警惕开发商将共有地下空间违规抵押或出售。发现侵权行为时，业主可通过诉讼主张恢复原状、赔偿损失等救济途径。

四、小区地下空间权使用权归谁

小区地下空间权使用权的归属问题，需根据具体情况及法律规定来判断。以下是对此问题的详细分析：

一、建设用地使用权归属原则

1. 开发商初始取得：根据《中华人民共和国民法典》第三百四十四条，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。在小区开发中，开发商通常通过出让方式获得土地使用权进行建设。

2. 随房屋销售转移：依据《中华人民共和国民法典》第三百五十七条，建筑物转让时，其占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，开发商建成房屋后，房屋所有权及相应建设用地使用权会转移至购房者，即全体业主。

二、地下空间权使用权的特殊情形

1. 计入公摊面积的地下空间：若地下空间在建设时被计入小区的公摊面积，且业主在购买房屋时已支付相应费用，则这些地下空间的使用权归属于全体业主所有。

2. 未计入公摊面积的地下空间：对于未计入公摊面积，但由开发商专门规划建设并独立核算成本的地下空间，如独立车库、储藏室等，其使用权通常归属于开发商。开发商有权通过出售、附赠或出租等方式进行处分。

3. 人防工程改造的地下空间：人防工程改造的地下空间具有特殊性质，其使用权归属存在争议。一般来说，这类空间在平时可以作为停车或其他使用，但其本质属性仍然是人防设施。因此，其使用权归属应遵循“谁投资、谁所有”的原则进行确定。

三、实践中的注意事项

- 产权登记与合同约定：购房时应核查土地使用权证记载信息，确认权利期限、用途等关键要素与合同约定一致。同时，注意合同中是否有关于地下空间权使用权的明确约定。

- 风险防范：警惕开发商将共有地下空间违规抵押或出售。发现侵权行为时，业主可通过诉讼主张恢复原状、赔偿损失等救济途径。

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内容来源参考：头条-公司之间免租使用房屋合法吗,小区地下空间权使用权归谁

内容审核：曹艳飞律师