集体土地使用权不得出资,自然资源部国有土地作价出资入股管理办法,农村集体所有的土地使用权不得出让

一、自然资源部国有土地作价出资入股管理办法

《自然资源部国有土地作价出资入股管理办法》并非一部直接列明的具体法规名称，但关于国有土地使用权作价出资入股的相关法律规定，可以参照以下相关法律法规进行理解。

关于国有土地使用权作价出资入股，主要依据的是《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。

1. 《中华人民共和国公司法》第二十七条规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。”此条明确规定了土地使用权可以作为出资方式之一。

2. 《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”此条强调了土地使用权依法登记后受法律保护，为土地使用权作价出资提供了法律保障。

1. 评估作价：根据《公司法》的相关规定，对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。因此，在将国有土地使用权作价出资时，需要由专业的评估机构对土地使用权进行评估，确定其价值。

2. 办理登记：根据《土地管理法》的规定，土地使用权的转让、出资等需要依法办理登记手续。因此，在将国有土地使用权作价出资后，需要向土地管理部门办理相应的登记手续，确保土地使用权的合法转让。

3. 遵守相关规定：在将国有土地使用权作价出资时，还需要遵守国家关于土地管理的相关规定，如土地利用总体规划、城乡规划等，确保土地使用权的合法、合规使用。

1. 土地使用权必须合法：用于出资的土地使用权必须是合法的，即已经依法取得并办理了相关登记手续。

2. 出资比例限制：根据《公司法》的规定，全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的30%。因此，在将国有土地使用权作价出资时，需要注意出资比例的限制。

3. 土地使用权的使用期限：土地使用权有一定的使用期限，因此在作价出资时需要考虑土地使用权的使用期限与公司的经营期限是否匹配。

国有土地使用权作价出资入股是符合法律规定的出资方式之一，但在具体操作时需要遵守相关法律法规的规定，确保出资的合法、合规性。

二、属国有企业原划拨土地作价出资 入股 管理办法

属国有企业原划拨土地作价出资入股的管理办法主要涉及土地使用权的合法性、入股流程、审批程序以及后续管理等多个方面，以下将详细阐述：

一、土地使用权作为出资的合法性

1. 法律依据：根据《中华人民共和国公司法》第二十七条，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。这明确确认了国有土地使用权作为股东出资方式的合法性。

2. 前提条件：该土地使用权必须合法有效，且可以依法转让。同时，需符合土地利用总体规划、城乡规划等要求，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。

二、土地使用权入股的具体流程与审批程序

1. 评估作价：

- 必要性：对于作为出资的土地使用权，应当进行评估作价，核实财产的真实价值，确保出资的公正性和合理性，依据《中华人民共和国公司法》第二十七条。

- 原则：评估过程中必须遵循客观、公正的原则，不得高估或低估土地使用权的价值。

2. 财产权转移：

- 法律依据：根据《中华人民共和国公司法》第二十八条，以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

- 操作流程：在国有土地作价入股时，必须依法办理土地使用权的转移手续，确保土地使用权合法转移至公司名下。

3. 审批程序：

- 划拨土地转让审批：若以划拨方式取得的土地使用权入股，需按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

三、后续管理与特殊规定

1. 登记保护：

- 法律依据：依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条，土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

- 重要性：国有土地作价入股后，公司应及时办理土地使用权的登记手续，以确保合法权益得到法律保护。

2. 房地一体原则：

- 以国有土地使用权入股时，如果涉及地上建筑物等房地产情况，需要遵循房地一体的原则，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

3. 划拨土地使用权收回：

- 根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条，有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

- （一）为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的；

- （二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

- （三）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

- （四）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

- 依照前款第（一）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

三、划拨土地作价出资地方政府如何收益

划拨土地作价出资地方政府的收益方式并非直接通过土地划拨行为本身获得收益，而是通过后续的土地使用、开发或转让等环节间接实现收益。以下是对这一问题的详细分析：

1. 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条，土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。这意味着划拨土地本身可能并不直接产生收益。

1. 根据《中华人民共和国公司法》第二十七条，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。划拨土地使用权在符合一定条件下，可以作为非货币财产作价出资。

2. 当划拨土地被用作出资时，需要对其进行评估作价，并核实财产价值。这一过程中，地方政府并不直接获得收益，但土地的使用权被转化为了企业的资本，为地方经济带来了潜在的增长动力。

1. 土地增值收益：虽然划拨土地在初始阶段可能并不产生直接收益，但随着土地的开发和利用，其价值往往会得到提升。当企业利用划拨土地进行建设或开发，并最终将其转让或出租时，地方政府可以通过税收（如土地增值税、企业所得税等）间接获得土地增值带来的收益。

2. 促进地方经济发展：划拨土地作价出资可以吸引企业投资，促进地方经济的发展。企业的发展将带动就业、消费和税收的增长，从而间接为地方政府带来收益。

3. 优化资源配置：通过划拨土地作价出资，地方政府可以更有效地配置土地资源，将其投入到更具发展潜力的项目中。这种资源配置的优化有助于提升地方经济的整体效益，进而为地方政府带来长期的收益。

划拨土地作价出资地方政府并不直接通过土地划拨行为本身获得收益，而是通过土地的开发、利用和转让等环节间接实现收益。这些收益包括土地增值收益、促进地方经济发展带来的税收增长以及优化资源配置带来的长期效益。

四、最高院关于地随房走的规定

“地随房走”的原则主要体现在我国的《民法典》中。具体规定如下：

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。这是“地随房走”原则的法律基础，意味着当房产发生转让、互换、出资或赠与等行为时，其占用范围内的土地使用权也随之转移。

在抵押情景中，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。这进一步体现了“地随房走”的原则，在抵押房产时，土地使用权也同时被抵押。

总结来说，“地随房走”是我国土地和房产法律中的一个重要原则。它确保了房产和土地权利的统一性，简化了权利关系，促进了房地产市场的健康发展。在具体实践中，无论是房产的买卖、抵押还是其他形式的流转，都应遵循这一原则，以确保权利的清晰和交易的安全。

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