主要从事房屋征收补偿、土地征收补偿、强制拆除等征地拆迁方向业务。曾参与多起群体性征拆案件，熟悉房屋及土地征拆流程及相关行政复议、行政诉讼法律程序，办案能力强，具有丰富的征地拆迁从业经历。
最高院关于村集体土地租赁的司法解释主要依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，并结合村集体土地租赁的特殊性进行适用，以下为核心要点：
1）合同效力1. 合法性要求：村集体土地租赁合同必须合法，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按其规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得相关许可或批准的，合同视为有效。
2. 特殊情形处理：对于未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，其租赁合同同样无效。若在一审辩论终结前经批准或延长了使用期限，则合同在该期限内有效。
2）租赁期限与形式1. 书面形式要求：租赁期限六个月以上的村集体土地租赁合同，应当采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁，双方均有权随时解除合同。
2. 期限限制：租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。
3）租赁物的使用与维护1. 合理使用义务：承租人应当按照约定的方法或租赁物的性质使用村集体土地，不得擅自改变土地用途或进行破坏性使用。
2. 维护修缮责任：承租人在租赁期间负有妥善保管租赁物的义务，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。对于租赁物的正常维护修缮，双方可在合同中约定责任主体。
4）合同解除与终止1. 解除条件：村集体土地租赁合同可因双方协商一致、不可抗力、一方违约等法定或约定情形而解除。
2. 终止后果：合同终止后，承租人应返还租赁物，并恢复原状或承担修复费用。若因承租人原因导致租赁物无法返还或造成损失的，应承担赔偿责任。
不动产专属管辖主要包括以下四个案件种类：
1）因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷这类纠纷主要涉及到不动产的权属和权益分配问题。由于不动产的不可移动性，其权利状态与地理位置、环境等因素紧密相连，因此由不动产所在地法院专属管辖，便于法院对不动产的实际情况进行现场调查，确保案件审理的准确性和公正性。
2）农村土地承包经营合同纠纷农村土地承包经营合同涉及到农村集体土地的使用权、承包经营权等，对于保障农民权益、促进农村经济发展具有重要意义。这类纠纷同样由不动产所在地法院管辖，以便法院能够结合当地实际情况，合理解决纠纷，保护农民的合法权益。
3）房屋租赁合同纠纷房屋租赁涉及到房屋的使用、收益等权益，与不动产的地理位置、环境等密切相关。因此，这类纠纷也适用不动产纠纷专属管辖原则，由不动产所在地法院管辖，有助于法院了解房屋的实际状况，确保案件审理的公正性和效率。
4）建设工程施工合同纠纷建设工程施工合同涉及到工程项目的建设、质量、工期等问题，这些与不动产的实际情况紧密相连。因此，这类纠纷由不动产所在地法院管辖，便于法院对工程现场进行勘察，查明事实真相，确保案件审理的准确性和公正性。
不动产专属管辖的四个案件种类主要包括物权纠纷、农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷以及建设工程施工合同纠纷。这些纠纷由不动产所在地法院专属管辖，以确保案件审理的准确性和公正性，并维护当事人的合法权益。
判断集体土地是承包还是租赁，主要可以从法律性质、主体资格、权利内容、期限限制和用途管制等方面进行区分：
一、法律性质
- 土地承包：根据《中华人民共和国农村土地承包法》，土地承包是农村集体经济组织内部的一种特殊经营方式，具有社会保障功能，旨在稳定和完善双层经营体制。
- 土地租赁：则是一种基于双方自愿的民事行为，出租方将土地使用权在一定期限内让渡给承租方，承租方支付租金，主要受《中华人民共和国民法典》调整。
二、主体资格
- 土地承包：承包方通常是本集体经济组织的成员或特定农业经营者，需具备农业生产能力。
- 土地租赁：对承租方身份无严格限制，任何合法民事主体均可参与，包括企业、个人等，仅需满足合同约定的使用条件。
三、权利内容与期限限制
- 土地承包：承包方享有自主经营权、收益权和流转权，承包期限长，如耕地为三十年，草地三十至五十年，林地三十至七十年，适合长期规划和投资。
- 土地租赁：承租方主要享有按约定使用土地的权利，租赁期限灵活，但最长不超过二十年，适合短期或中期用地需求。
四、用途管制
- 土地承包：必须严格遵守农业用途管制，禁止擅自改变土地用途，确保土地持续用于农业生产。
- 土地租赁：虽也受土地规划约束，但在合同约定范围内允许更灵活的经营活动，例如设施农业建设等非农化利用（需符合政策规定）。
判断集体土地是承包还是租赁，主要可以从法律性质、主体资格、权利内容、期限限制和用途管制等方面进行区分：
一、法律性质
- 土地承包：根据《中华人民共和国农村土地承包法》，土地承包是农村集体经济组织内部的一种特殊经营方式，具有社会保障功能，旨在稳定和完善双层经营体制。
- 土地租赁：则是一种基于双方自愿的民事行为，出租方将土地使用权在一定期限内让渡给承租方，承租方支付租金，主要受《中华人民共和国民法典》调整。
二、主体资格
- 土地承包：承包方通常是本集体经济组织的成员或特定农业经营者，需具备农业生产能力。
- 土地租赁：对承租方身份无严格限制，任何合法民事主体均可参与，包括企业、个人等，仅需满足合同约定的使用条件。
三、权利内容与期限限制
- 土地承包：承包方享有自主经营权、收益权和流转权，承包期限长，如耕地为三十年，草地三十至五十年，林地三十至七十年，适合长期规划和投资。
- 土地租赁：承租方主要享有按约定使用土地的权利，租赁期限灵活，但最长不超过二十年，适合短期或中期用地需求。
四、用途管制
- 土地承包：必须严格遵守农业用途管制，禁止擅自改变土地用途，确保土地持续用于农业生产。
- 土地租赁：虽也受土地规划约束，但在合同约定范围内允许更灵活的经营活动，例如设施农业建设等非农化利用（需符合政策规定）。
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内容来源参考：头条-不动产专属管辖的四个案件种类,如何判断集体土地承包还是租赁
内容审核：杨国雷律师
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