集体土地入股开发房地产,土地使用权可以做投资性房地产吗,集体土地开发房地产需要什么手续

一、土地使用权可以做投资性房地产吗

土地使用权可以作为投资性房地产，但需满足一定条件。

1. 土地使用权作为出资

- 根据《中华人民共和国公司法》第二十七条，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。这表明，土地使用权是可以作为出资的一种形式，进而可以被视为一种投资方式。

2. 土地使用权的转让与投资性房地产

- 投资性房地产通常包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得土地使用权的，在符合一定条件下可以转让。这意味着，土地使用权在符合转让条件后，可以被持有并准备增值后转让，从而符合投资性房地产的定义。

- 需要注意的是，并非所有土地使用权都能直接作为投资性房地产。例如，按照国家有关规定认定的闲置土地，就不属于投资性房地产。这类土地通常因未按规定期限动工开发建设而被视为闲置，其处理方式和投资性房地产有所不同。

3. 特定条件下的土地使用权投资

- 对于农村集体经济组织使用的建设用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十条，可以通过入股、联营等形式共同举办企业，但需经过县级以上地方人民政府的批准。这表明，在特定条件下，农村集体土地上的使用权也可以作为投资的一种形式。

- 同时，无论是国有土地还是农民集体所有的土地，以土地使用权出资时，都应确保土地使用权是合法的、可以评估作价并依法转让的。还需注意解除权利负担、办理土地变更手续（如划拨转为出让）以及满足交付加登记两个条件。

土地使用权在符合相关法律法规的规定下，可以作为投资性房地产的一种形式。但具体能否作为投资性房地产，还需根据土地使用权的性质、取得方式、使用条件以及相关法律法规的具体规定来判断。

二、村集体建设用地可以流转吗

农村集体建设用地使用权可以进行流转，但需满足一定条件。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，集体建设用地使用权流转需满足以下条件：

1. 土地用途：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地。

2. 流转方式：土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同。

3. 同意要求：应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

流转还需符合产业、环保等政策及标准要求，具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，且流转期限需在流转合同约定的使用年限或剩余使用年限内。

虽然农村集体建设用地使用权可以流转，但存在以下限制：

1. 不得用于商品房地产开发建设。

2. 转让、互换、出资、赠与或抵押需遵循相关法律法规，且不得违反土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同的约定。

农村集体经济组织或个人可通过以下方式获取集体建设用地使用权：

1. 乡镇企业用地：农村集体经济组织可与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，并持有关批准文件申请用地。

2. 公共设施和公益事业用地：需经过乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。

3. 农民宅基地：需经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。

农村集体建设用地使用权在符合一定条件下可以进行流转，包括出让、出租等方式，但需遵循相关法律法规和合同约定。

三、农村土地承包经营权是否可以计入资产

农村土地承包经营权在一定条件下可以计入资产。

1. 依据《中华人民共和国公司法》第二十七条，股东可以用土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。这表明，土地承包经营权，作为土地使用权的一种，只要满足可以用货币估价并可以依法转让的条件，就可以作为资产出资，从而计入资产。

2. 需要注意的是，《中华人民共和国民法典》第三百九十九条规定了某些财产不得抵押，其中包括宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但法律规定可以抵押的除外。因此，对于农村土地承包经营权来说，如果是属于这些范畴的，那么可能无法计入资产，具体情况需要根据相关法律法规来判断。

3. 另外，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条主要针对的是城市房地产，但其提到的土地使用权可以作价入股，合资、合作开发经营房地产的情况，也为农村土地承包经营权计入资产提供了一定的参考。

农村土地承包经营权是否可以计入资产，需要根据具体情况以及相关法律法规的规定来判断。

四、房本上土地性质除了出让和划拨还有什么

房本上的土地性质，除了出让和划拨之外，还存在其他类型。以下是对此问题的详细解答：

1. 出让：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2. 划拨：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。除法律、行政法规另有规定外，划拨土地使用权没有使用期限的限制。

除了出让和划拨，土地性质还包括以下几种：

1. 租赁：国有土地可以通过租赁方式提供给土地使用者使用，租赁期限由合同约定，且租赁土地使用权在租赁期限内可以依法转租、抵押。

2. 作价出资（入股）：国家可以将一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入到企业，形成国家对企业的出资股权或股份。

3. 授权经营：对于某些特定类型的企业，如国有企业或国有控股企业，国家可以授权其经营、管理一定面积的国有土地，并享有相应的土地权益。

4. 集体土地：还存在农民集体所有的土地，这类土地的使用权通常与农村集体经济组织的成员或农村集体经济组织以外的单位和个人从事的种植业、林业、畜牧业、渔业生产等活动相关，包括农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权等。

房本上的土地性质除了出让和划拨之外，还包括租赁、作价出资（入股）、授权经营以及集体土地等多种类型。这些不同类型的土地性质在权利、义务、使用期限等方面均有所不同，因此，在涉及土地使用时，应明确土地的具体性质，并遵守相关法律法规的规定。

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内容审核：杨素丽律师