自2015年从事征地拆迁业务至今，对土地征收、房屋拆迁纠纷处理进行了深入学习和研究，在行政诉讼领域积累了丰富的办案经验。 自参加工作以来，具有良好的服务意识、底线意识，精益求精地承办每一项具体法律事务，始终坚持事实与理论相结合，灵活处理案件中出现的各种问题。以当事人的合法利益最大化为追求，以提供优质高效的法律服务为宗旨，以良好的实务技能，严谨的工作风格，获得了诸多当事人的认可与好评。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）核心要点解析
一、立法目的与适用范围
1. 立法目的：规范国有土地上房屋征收与补偿活动，保障被征收人合法权益，维护公共利益。
2. 适用范围：仅适用于国有土地上的房屋征收，集体土地征收不适用本条例。
二、征收决定程序
1. 公共利益界定：包括国防外交、基础设施建设、公共事业、旧城区改建等法定情形。
2. 规划要求：征收需符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划等。
3. 社会稳定风险评估：评估可能引发的风险并制定应对措施。
4. 补偿方案论证与公告：征求公众意见，修改后公告不少于30日。
5. 听证会：多数被征收人认为方案不符合条例规定的，应组织听证。
6. 作出决定并公告：市、县政府作出征收决定后及时公告，载明补偿方案和行政复议/诉讼权利。
三、补偿标准与方式
1. 补偿原则：不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，由有资质的评估机构评估确定。
2. 补偿内容：包括被征收房屋价值、搬迁安置费用、停产停业损失（针对经营性用房）。
3. 补偿方式：提供货币补偿和产权调换两种方式，被征收人可选择。
4. 优先保障：先补偿后搬迁，禁止暴力强拆，确保被征收人权益。
在房屋拆迁过程中，若房屋存在部分违法建筑，其拆迁补偿的计算需依据违法建筑的具体情况、相关法律法规及地方政策综合确定。以下是对此问题的详细解答：
一、违法建筑的认定与补偿原则
1. 违法建筑的认定：
违法建筑通常指未取得建设工程规划许可证或未按其规定进行建设的建筑物、构筑物。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条：“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”。
2. 补偿原则：
原则上，违法建筑和超过批准期限的临时建筑在拆迁时不予补偿。这是为了维护法律的严肃性和公平性，防止通过违法手段获得不当利益。
二、特殊情形下的补偿规定
尽管违法建筑原则上不予补偿，但在某些特定情况下，如因历史原因、政策衔接等客观因素导致手续不全的违法建筑，若拆除会对当事人造成较大生活困难，政府可能会基于公平原则给予适当的材料补偿。具体包括：
1. 部分合法建筑：
若建筑物部分合法，仅部分违法（如合法建设两层后加盖一层），则合法部分按正常拆迁补偿标准计算，考虑区位、用途、建筑面积及市场评估价格。违法部分则不予补偿。
2. 历史遗留问题：
因历史原因、政策衔接导致的无证建筑，虽可能被视为违法建筑，但拆迁时可根据实际情况给予补偿。例如，1987年《土地管理法》实施前建造的农村房屋，应结合历史条件处理，不宜简单认定为违法建筑，并可能给予相应补偿。
3. 农业设施与厂房：
农田上的农业设施、厂房等，若未办理规划许可但不严重影响公共利益，也应给予相应补偿。补偿金额需结合建筑实际使用的建筑材料价值、用途及市场情况等因素综合确定。
三、违建面积的计算与处理
1. 违建面积的定义：
违建面积指的是未经合法批准或超出批准范围擅自建造的建筑物或构筑物所占用的土地面积。准确计算违建面积对于后续处理（如罚款、拆除、补偿等）至关重要。
2. 违建面积的计算方法：
通常参照《房产测量规范》等相关标准进行测量，使用专业测量工具（如激光测距仪、全站仪）进行实地测量。对于规则形状的建筑物，按照长乘以宽计算面积；对于多层建筑，每层面积相加得出总面积。同时，需将实测数据与原始规划图纸、土地使用权证等文件进行对比，区分合法与违规部分。
3. 特殊情况处理：
存在争议时，可聘请有资质的第三方测绘机构进行重新测量，以其出具的测量报告作为参考依据。部分拆除的违建，以拆除前的完整建筑面积为准，但可根据拆除程度和剩余状态进行合理调整。
历史遗留的违章建筑在拆迁时是否获得补偿，需根据具体情况和相关法律法规综合判断。以下是对此问题的详细分析：
1）可能获得补偿的情形1. 合法建筑或可补办手续的建筑：若历史遗留建筑虽缺乏部分手续，但符合当时的建设政策、规划等要求，应视为合法建筑，拆迁时按正常标准补偿。若建筑存在瑕疵但可通过补办手续合法化，补办后拆迁同样可获得补偿。
2. 特殊情况下的补偿：
部分有证部分无证：有合法产权证明的部分按合法标准补偿；无证部分若因历史原因形成且长期居住使用，可能会给予适当补偿或安置。
基于公共利益建造：特定历史时期为满足公共利益需要而搭建的建筑，虽不符合现行规范，但考虑其特殊背景和贡献，拆迁时可能给予一定补偿或安置。
规划调整导致的违建：若违建在建设初期符合规划和审批要求，后因规划调整成为违建，拆迁时可参照合法建筑给予适当补偿。
3. 土地使用权考量：若违章建筑具有合法的土地使用权，且土地出让金已缴足、出让年限未到期，拆迁时应就土地使用收益的损失给予适当补偿。
4. 历史遗留原因形成的违建：如农民在自家宅基地上未经审批建设的房屋，拆迁时可能会考虑实际使用情况和农民的生活保障，给予一定的经济补偿或提供安置保障。
2）不予补偿的情形明确认定为违章建筑：若建筑确实属于违章建筑，且不存在上述特殊情况，按照法律规定，拆迁时通常不予补偿。
严重影响公共利益或安全：如占用公共通道、存在安全隐患的违建，通常不会给予补偿，并可能被依法强制拆除。
门面房违建拆迁补偿标准相关解析
一、总结性回答
门面房违建在拆迁时通常不予补偿，但存在部分合法、历史遗留问题或行政程序违法等特殊情形时，有可能获得一定补偿。具体补偿情况需结合当地政策和法律规定进行判断。
二、详细分析
1. 一般规定
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，市、县级人民政府及其有关部门应依法加强对建设活动的监管，对违反城乡规划的建设行为依法处理。在作出房屋征收决定前，政府需组织相关部门对征收范围内的未经登记建筑进行调查、认定和处理。原则上，对于认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑给予补偿；而对于违法建筑和超过批准期限的临时建筑，则不予补偿。
2. 可获得补偿的特殊情形
部分合法部分违建：若门面房存在部分合法建设、部分违法建设的情况，合法部分将按正常拆迁补偿标准给予补偿。例如，原合法审批建设的部分在扩建时未经批准，则仅合法部分可获得补偿。
历史原因导致的违建：因历史、规划等遗留问题造成的违章建筑，如早期城市规划管理不规范时期建设的门面房，且一直作为合法经营场所使用，可能根据当地政策获得一定补偿。
程序违法的违建：如果行政机关在认定和拆除违章建筑的过程中存在程序违法，如未履行法定的通知、听证等程序，被拆迁人可通过法律途径维权，并有可能争取到一定的补偿。
3. 合法门面房拆迁补偿标准参考
了解合法门面房的补偿标准有助于对比理解违章建筑的补偿问题。合法门面房拆迁补偿通常包括：
房屋价值补偿：基于被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
停产停业损失补偿：因拆迁导致的经营损失，根据门面房被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
搬迁补偿：涵盖设备、物资搬迁费用及可能的安装调试费用。
其他补偿：如无形资产损失、职工安置费用等，根据实际情况给予一定补偿。
三、实际操作建议
面对违章门面房拆迁补偿问题，建议：
咨询专业人士：咨询当地的房屋征收部门或专业律师，了解具体的政策和法律规定。
准备充分证据：收集相关证据材料，如建设审批文件、历史使用情况证明等，以备申请和协商之用。
积极沟通协商：与政府征收部门保持积极沟通，根据实际情况提出合理的补偿要求。
四、法律合规提醒
最后，提醒所有业主和租户，在建设和使用房屋时，务必遵守相关法律法规和规划要求，避免产生违章建筑问题，以免在拆迁时面临无法获得补偿的风险。
关于中央明确农村房前屋后违建处理政策的问题，虽然直接针对农村房前屋后违建的具体中央政策未直接提及，但可以参考相关的农村宅基地及房屋拆迁补偿政策来理解一般处理原则。以下是关于农村违建拆除及补偿的相关政策解读：
1）农村违建拆除政策1. 农村违建的认定：农村房前屋后的建筑若未经过合法审批或违反了相关规划，则可能被认定为违建。具体认定标准需参照当地政府的规划和建设管理规定。
2. 拆除程序：对于认定的违建，政府相关部门将依法进行拆除。拆除前，通常会给予违建所有人一定的整改期限，若在规定期限内未整改，则将实施拆除。拆除过程中，需遵循相关法律程序，确保合法、公正、公平。
2）农村房屋拆迁补偿政策虽然直接针对房前屋后违建的补偿政策未明确提及，但农村房屋拆迁补偿政策可作为参考。根据相关政策，农村房屋拆迁补偿通常包括以下几个方面：
1. 房屋价值补偿：根据被拆迁房屋的结构、面积、区位等因素，由专业评估机构进行评估，并给予相应的货币补偿。
2. 搬迁、临时安置补偿：对于因拆迁需要搬迁的农户，政府将给予一定的搬迁费用和临时安置费用，以确保农户在拆迁过程中的基本生活需求。
3. 停产停业损失补偿：对于因拆迁导致停产停业的农户，政府将根据其实际情况给予一定的停产停业损失补偿。
4. 附属物及青苗补偿：对于被拆迁房屋附属的设施、青苗等，政府也将给予相应的补偿。
3）注意事项1. 合法合规：农户在建设房前屋后建筑时，应确保合法合规，遵守当地政府的规划和建设管理规定，避免被认定为违建。
2. 及时整改：若被认定为违建，农户应及时进行整改，以避免被拆除并承担不必要的损失。
3. 了解政策：农户应密切关注当地政府的拆迁补偿政策，了解自己的权益和义务，确保在拆迁过程中得到合理的补偿。
虽然直接针对农村房前屋后违建的处理政策未明确提及，但农户可参照相关农村宅基地及房屋拆迁补偿政策来了解一般处理原则和补偿标准。同时，农户应合法合规进行建设，及时整改违建，并密切关注当地政府的政策动态。
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内容来源参考：法律头条-一套房子有几十个平方是违法建筑拆迁是怎么算,历史遗留的违章建筑补偿方案
内容审核：李若男律师
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