村集体土地合作开发合同,村委会把村集体土地出让是否合法,农村集体建设用地合作开发协议书

一、村委会把村集体土地出让是否合法

村委会把村集体土地出让的合法性，需根据具体情况分析。首先，明确的是，村委会作为村集体经济组织的代表，有权经营、管理属于村农民集体所有的土地，这是依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定。当涉及到土地出让时，必须遵循特定的法律程序和规定。

1. 合法的土地出让情形：

- 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人（即村委会）可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。此过程需签订书面合同，并应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

2. 非法的土地出让情形：

- 若村委会未经上述法定程序，擅自将村集体土地出让，则此行为违法。依据相关法律规定，非法转让、倒卖土地使用权的行为是严格禁止的，并可能构成犯罪。

- 若土地出让用于非农业建设，而未经依法批准，同样属于违法行为。根据《土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，除非符合特定的法律条件。

3. 法律责任：

- 村委会若非法出让土地，不仅出让行为无效，还可能面临法律责任。情节严重的，依法可以追究刑事责任，并没收违法所得。

村委会把村集体土地出让的合法性取决于是否遵循了法定的程序和规定。只有符合土地利用总体规划、城乡规划，并经过村民会议三分之二以上成员或代表同意的出让行为，才是合法的。否则，任何擅自出让土地的行为都是违法的，并可能面临严重的法律后果。

二、跟村里合作开发协议十几年没办手续开发公司把集体土地又卖给他人 如果被告办

针对您提出的与村里合作开发协议十几年未办手续，且开发公司又将集体土地卖给他人的问题，以下是一些具体的法律分析和建议：

1. 确认土地性质：首先，需要明确该土地的性质，是集体建设用地还是农用地等。根据《中华人民共和国土地管理法》，不同性质的土地有不同的使用规定和流转方式。

2. 核实权属证明：检查您是否持有与村里签订的合作开发协议或其他相关权属证明文件，这是维护您权益的重要依据。

1. 未办手续即开发：若开发公司未按照法定程序办理相关手续即进行开发，其行为可能涉嫌违法，侵犯了村集体和您的合法权益。

2. 非法转让土地：根据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得。开发公司未经合法程序将土地卖给他人，属于非法转让土地的行为，应受到法律制裁。

1. 与村里和开发公司协商：尝试与村里和开发公司进行沟通，要求其解释出售土地的原因和依据，并协商解决方案。

2. 向相关部门举报：如果协商无果，您可以向当地自然资源主管部门或农业农村部门举报开发公司的非法行为，请求其介入调查并处理。

3. 法律途径维权：在掌握充分证据的情况下，您可以向人民法院提起诉讼，要求确认开发公司的非法转让行为无效，并赔偿因此造成的损失。

三、集体建设用地确权登记实施细则

集体建设用地确权登记实施细则主要涉及集体土地建设用地新规、集体建设用地管理办法以及集体建设用地使用权流转管理办法等方面。以下是对这些内容的详细解答：

1. 集体土地变建设用地手续：

- 选择符合规划的集体农用地，咨询国土、住建、规划等部门，确保所选土地符合土地利用总体规划等要求。

- 编制建设项目可行性报告，经住建部门审查合格后颁发《建设项目选址意见书》。

2. 建设用地占用程序：

- 市、县人民政府拟定农用地转用方案等，分批逐级上报有批准权的人民政府。

- 有批准权的人民政府土地行政主管部门对方案进行审查，报有批准权的人民政府批准。

- 农用地转用方案等经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体项目分别供地。

1. 集体建设用地使用权申请：

- 乡镇企业用地：农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，需持有关批准文件向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，经批准后方可使用。

- 农民宅基地申请：需经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。

2. 集体建设用地流转条件：

- 符合产业、环保等政策及标准要求。

- 具备必要的开发建设条件，如通路、通水、通电等。

- 产权明晰，无权属争议，且已依法完成集体土地所有权登记。

- 流转期限在约定的使用年限或剩余使用年限内。

- 出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。

通过出让方式获得的集体建设用地使用权可以依法转让，但需满足以下条件：

- 经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

- 法律、行政法规未另有规定，且土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同未另有约定。

集体建设用地确权登记实施细则涉及多个环节和方面，包括选择符合规划的土地、编制可行性报告、申请用地使用权以及流转管理等。在实际操作中，需严格按照相关法律法规和政策要求执行，确保用地合法合规。

四、村委会土地对外发包方案

农村集体土地对外发包方案需遵循相关法律法规，具体分析如下：

1. 农村集体建设用地不能简单称为承包，其使用方式可以是租赁、合资、转让等。长期租赁在某种程度上也可以视为一种承包形式。

2. 集体建设用地使用权的最长年限为70年，且原则上不能改变用地性质。在符合规划条件下，它可以用于商业、旅游和服务业等行业。

1. 根据《土地管理法》第十五条，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

2. 根据《土地管理法》第六十三条，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。此类出让、出租行为同样需要经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

1. 农村集体土地的使用权不得擅自出让、转让或者出租用于非农业建设。违反规定将集体土地用于非农业建设的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

2. 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权虽然可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但必须遵守法律、行政法规的规定以及土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同的约定。

农村集体土地对外发包方案需严格遵守《土地管理法》等相关法律法规的规定，确保发包程序的合法性和合规性。

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内容审核：谭程泽律师