自然资源部关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见，旨在进一步规范和推进农村集体经营性建设用地入市，促进城乡融合发展。以下是对该指导意见的详细解读：
1）入市范围与条件1. 范围界定：农村集体经营性建设用地入市，主要限定为存量集体经营性建设用地，如原乡镇企业用地，不包括宅基地、公益设施用地等。
2. 条件要求：入市土地必须符合国土空间规划、用途管制要求，且已完成土地确权登记，权属清晰无争议。
2）入市方式与程序1. 方式选择：入市方式多样，包括出让、租赁、入股等。出让应遵循公开、公平、公正原则，通过市场化方式进行；租赁期限、租金标准由双方协商确定；入股需进行合理价值评估，明确股权比例和收益分配方式。
2. 操作流程：入市需经过民主决策、方案编制、政府审核、公开交易等环节。具体而言，需经村民会议或代表会议三分之二以上成员同意，拟定入市方案，报县级自然资源部门审查，最后通过公共资源交易平台招拍挂，确保过程透明公正。
3）收益分配与监管1. 收益分配：土地增值收益可按“集体占大头”、政府收取调节金、农民个人分红的比例分配。具体比例可参考试点经验，如集体占60%-70%，政府占20%-30%，农民个人占10%。
2. 资金监管：设立专户管理入市收益，优先用于农业基础设施、公共服务和社会保障。同时，建立健全监管体系，加强对入市全程的监管，确保合法合规、有序进行。
农村集体经营性建设用地可以入市，具体分析如下：
1）入市法律依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条明确规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
2）入市条件1. 规划用途：土地必须被土地利用总体规划和城乡规划确定为工业、商业等经营性用途。
2. 权属登记：土地必须经过依法登记，确保权属清晰无争议。
3）入市程序1. 规划条件与产业准入：市、县人民政府自然资源主管部门应依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，并会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求（《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条）。
2. 方案编制与审批：土地所有权人根据规划条件等要求编制出让、出租方案，并由本集体经济组织形成书面意见。出让、出租前，方案需报市、县人民政府，后者在五个工作日内提出修改意见（《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十条）。
3. 确定使用者与合同签订：土地所有权人以招标、拍卖、挂牌或协议等方式确定土地使用者，双方签订书面合同，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案（《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十一条）。
style":""}集体经营性建设用地入市是指农村集体经营性建设用地使用权以有偿方式进入土地市场交易的行为。这一制度的确立，旨在推动城乡统一的建设用地市场的形成，优化土地资源配置，并保障农民集体的土地权益。
1）集体经营性建设用地入市的含义与背景集体经营性建设用地入市，具体而言，是指那些土地利用总体规划划定为建设用地、详细规划确定为工业仓储、商业服务业、租赁式住宅等经营性用途，并且已经依法登记的集体建设用地，在权属清晰、经过集体民主表决的前提下，通过出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易。这一改革措施随着城镇国有土地使用制度的改革和城市化进程的加快而逐渐推出，旨在显化农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值。
2）集体经营性建设用地入市的管理办法1. 交易规则与市场秩序：政府需明确集体土地入市的交易规则和市场秩序。在一级市场上，交易主体应是集体经济组织的村民大会或村民代表大会；而在二级市场上，主体则是集体土地的建设用地使用权人或宅基地使用权人。
2. 交易方式与程序：产权交易方式应与国有土地市场相同，包括租赁、出让、拍卖、招标、挂牌等多元化方式。交易程序则需遵循公开、公平、公正的原则，确保交易的合法性和有效性。
3. 监管措施与法律责任：政府应加强对集体经营性建设用地入市交易的监管，防止违法违规行为的发生。对于违反规定的行为，应依法追究相关责任人的法律责任。
3）集体经营性建设用地入市的意义与影响集体经营性建设用地入市对于完善社会主义市场经济、加快经济发展方式转变具有重要意义。它有助于推动城乡统一、开放、竞争有序的土地市场的形成，优化土地资源配置，提高土地利用效率。同时，这一制度也有助于保障农民集体的土地权益，增加农民集体的经济收益，推动农村经济的持续发展。
关于土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的综合意见
一、土地征收
1. 法律依据：土地征收需遵循《土地管理法》等相关法律法规，确保征收程序合法合规，保障被征地农民的合法权益。
2. 征收程序：包括发布征收预告、开展土地现状调查、组织社会稳定风险评估、拟定征地补偿安置方案、发布征地补偿安置公告、组织听证、办理补偿登记、签订补偿安置协议以及作出征地补偿安置决定等步骤。
3. 补偿安置：确保被征地农民得到公平合理的补偿，包括土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
二、集体经营性建设用地入市
1. 法律依据：依据《土地管理法》第六十三条，允许符合规划的集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
2. 入市条件：必须符合土地利用总体规划、城乡规划，并纳入年度建设用地供应计划；产权明晰，具有合法的土地权属证书，且不存在权属争议；严格遵守土地用途管制制度。
3. 入市程序：包括拟订入市方案、村民决策、申请与审批、交易组织与实施、合同签订与备案以及登记发证等步骤。
4. 收益分配：建立合理的收益分配机制，兼顾国家、集体和个人利益，保障农民和集体的合法权益。
三、宅基地制度改革试点
1. 改革目标：探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。
2. 改革内容：包括完善宅基地权益保障和取得方式、探索宅基地有偿使用和自愿有偿退出机制、盘活利用闲置宅基地和闲置住宅等。
3. 试点政策：在试点地区，允许宅基地使用权通过转让、出租、入股等方式流转，用于发展乡村旅游、民宿等产业，增加农民收入。
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内容来源参考：头条-农村集体经营性建设用地能不能入市,集体经营性建设用地入市管理办法
内容审核：张春涛律师
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