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一、回迁小区门面房产权归业主还是开发商

关于回迁小区门面房产权归业主还是开发商的问题，以下进行详细分析：

1. 法律依据：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。这意味着，房屋产权的归属应以登记为准。

2. 产权证的重要性：门面房作为不动产，其产权归属需通过产权证来确认。若门面房已登记在业主名下，则产权归业主所有；若登记在开发商名下，则产权归开发商所有。

1. 回迁性质：回迁小区门面房通常作为回迁安置的一部分，可能涉及政府、开发商与业主之间的多方协议。

2. 协议约定：在实际操作中，回迁小区门面房的产权归属往往依据回迁安置协议或相关合同的约定。若协议中明确门面房归属业主，则业主拥有产权；若归属开发商，则开发商拥有产权。

3. 产权转移：若门面房初始登记在开发商名下，但后续通过出售、附赠或出租等方式转移给业主，并办理了产权变更登记，则产权归业主所有。

1. 协商解决：在产权归属存在争议时，首先建议业主与开发商进行协商，依据回迁安置协议或相关合同明确产权归属。

2. 法律途径：若协商无果，业主或开发商可依法向人民法院提起诉讼，请求确认产权归属。法院将依据相关法律法规及证据材料作出判决。

回迁小区门面房的产权归属需根据具体情况而定，主要依据产权证登记情况及回迁安置协议或相关合同的约定。在产权归属存在争议时，应通过协商或法律途径解决。

二、小区门面未经业主们同意建养老院怎么办

在小区内未经业主们同意建设养老院是违法的，必须获得业主的同意并遵守相关法律法规。具体分析如下：

1. 根据《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

2. 若养老院使用小区公共区域或改变住宅使用功能，未经业主共同决定，则侵犯了业主对共有部分的权利。

3. 将住宅改变为经营性用房（如养老院），应经有利害关系的业主一致同意，否则构成侵权，业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失。

1. 购房合同或物业服务合同中往往包含对房屋使用功能的限制条款。

2. 私自改变房屋用途为养老院，可能违反与开发商或物业管理公司签订的合同中的相关约定，构成违约行为。

1. 各地城乡规划和建设管理规定明确划分了不同性质的土地用途，小区规划用途通常为居住性质。

2. 未经规划部门等相关行政管理部门审批，私自在小区开设养老院，属于擅自改变房屋使用性质和违反规划的行为。

3. 相关部门有权责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除并可能处以罚款。

业主维权途径：

1. 与开设养老院的相关方进行沟通，要求其停止未经同意的经营行为。

2. 向业主委员会反映，通过业主委员会与相关方协商，或组织召开业主大会讨论解决方案。

3. 向规划部门、房地产管理部门、市场监督管理部门等投诉，由这些部门对违法行为进行查处。

4. 若通过上述途径无法解决问题，业主可以以自己的名义向人民法院提起诉讼，维护自己的合法权益。

三、小区门面房收入属于业主还是物业的财产

小区门面房收入归属问题，依据《物业管理条例》的相关规定，分析如下：

小区门面房的收入归属，需根据具体情况判断。一般而言，小区公共区域或公共设施产生的收入，如广告收入、停车位收入等，应归全体业主所有。而门面房作为特定的经营场所，其收入归属需考虑门面房的性质及与物业的约定。

1. 公共区域收入归业主：根据《物业管理条例》及相关法律法规，小区公共区域如电梯、外墙等用于广告的收入，以及公共停车位、公共活动场地的经营收入，均属于业主共有。这些收入应用于补充专项维修资金或按业主共同决定使用。

2. 门面房收入判断：对于小区门面房，若其作为小区规划的一部分，且物业公司提供了相应的物业管理服务，则门面房业主也需按约定支付物业管理费。此时，门面房的收入归属可能需根据业主与物业或开发商的协议确定。若门面房独立于小区物业管理之外，则其收入归门面房业主所有，与小区其他业主无直接关联。

3. 物业费缴纳的合法性：门面房是否需要缴纳物业费，关键在于其是否属于小区物业的组成部分。若门面房与小区住宅共用设施，如水电等，且物业公司提供了服务，则门面房业主有义务缴纳物业费。物业费的收取是基于物业公司提供的服务，而非房屋产权的买断。

小区门面房的收入归属并非一概而论，需根据门面房的具体性质及与物业的约定来判断。同时，门面房作为小区的一部分时，其业主也需承担相应的物业费缴纳义务。

四、门面在小区外面的要交物业费吗

门面在小区外面的，是否需要交物业费需根据具体情况判断，主要依据物业服务合同约定、是否享受物业服务及当地法规政策。

1. 合同内容：门面房业主与物业公司签订的物业服务合同是判断是否需要缴纳物业费的重要依据。合同中应明确服务内容、收费标准等条款。

2. 合同效力：若合同中明确规定了服务内容涵盖门面房所在区域，且业主同意，则业主有义务按合同约定缴纳物业费。

1. 服务内容：物业公司提供的服务可能包括公共区域保洁、安保巡逻、绿化养护等。若门面房实际享受到这些服务，则应缴纳物业费。

2. 受益情况：门面房业主从物业服务中直接或间接受益，如干净整洁的公共通道和良好维护的公共设施有助于吸引顾客，提升商业价值。

1. 法规规定：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

2. 政策差异：不同地区对于物业费的收取标准和方式可能存在差异，业主应了解当地的相关法规政策，再根据实际情况确定是否需要交纳物业费以及具体的费用标准。

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