公司腾退规划,企业在自己厂区内建厂房算不算违法建筑 需要规划审批吗,腾退补偿方案

一、企业在自己厂区内建厂房算不算违法建筑 需要规划审批吗

企业在自己厂区内建厂房，是否算违法建筑，关键在于是否取得规划审批手续，具体分析如下：

一、合法建设情形

1. 已取得规划审批

- 根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，建设单位应向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。若企业在厂区内建厂房前，已依法取得该许可证，并严格按照许可内容进行建设，则厂房为合法建筑。

- 实例：企业按程序申请并取得建设工程规划许可证后，在厂区内施工建设新厂房，符合规划要求，不属于违建。

2. 符合土地用途和规划要求

- 厂房建设需符合土地用途管制要求，即土地性质需为工业用地，并已取得合法使用权。同时，建设活动不得违反城市总体规划或控制性详细规划。

- 示例：企业在工业用地上建设与生产配套的仓库，且符合控规要求，不属于违建。

二、违法建设情形

1. 未取得规划审批

- 若企业未申请或未获得建设工程规划许可证即开始建设，则违反规划管理规定，厂房可能被认定为违建。

- 实例：某工厂未经规划部门许可，擅自在厂区内空地搭建新厂房，被认定为违建并责令拆除。

2. 超出规划许可范围

- 实际建设的厂房与许可证上的规定不一致，如位置、面积、层数、使用功能等不符，超出部分视为违建。

- 示例：许可证批准建设2层厂房，实际建成3层，多出的1层为违建。

3. 改变土地用途

- 若厂房建设改变了土地原有用途，且未经法定程序变更，则可能构成违建。

- 示例：在工业用地上建设住宅或商业设施，违反土地用途管制要求。

二、住建部关于改建 扩建 翻建定义

在建筑法及城市规划法等相关法律法规中，“改建”、“扩建”和“翻建”作为描述建筑物或构筑物建设活动的关键术语，具有明确的法律定义和实际应用要求。以下是对这三个术语的详细解释及相关法律分析：

定义：

改建指的是对现有建筑物或构筑物进行改造，以改变其原有的结构、功能、外观或使用方式，这包括局部的拆改、重建、加固或调整布局等，旨在提升建筑物的使用性能、安全性或适应新的用途需求。

法律要求与分析：

- 根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物的改建，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行改建的，可能面临责令停止建设、限期改正、罚款甚至拆除等处罚。

- 改建项目若涉及建筑物主体结构或承重结构的变动，还需依据《住宅室内装饰装修管理办法（2011年修订本）》第五条，由具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，并确保改动不影响建筑结构和使用安全。

定义：

扩建是指在现有建筑物或构筑物的基础上增加新的部分，以扩大其规模、增加功能区域或提高使用效率，这通常涉及增加建筑面积、层数或构建新的功能空间。

法律要求与分析：

- 扩建项目同样需要遵循《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，办理建设工程规划许可证。

- 扩建部分必须与原有建筑物在结构、功能和风格上保持协调性和安全性，不得违反城市规划和土地使用规定。

- 扩建项目完成后，需通过规划、消防等部门的验收，确保符合相关标准和要求。

定义：

翻建通常指的是将原有建筑物或构筑物全部或部分拆除后，在原址上重新建设新的建筑物或构筑物，这通常涉及对原有建筑结构的彻底改造或重建。

法律要求与分析：

- 翻建项目同样需要遵循《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国建筑法》的相关规定，办理建设工程规划许可证和施工许可证。

- 翻建过程中，必须确保新建部分符合城市规划和土地使用要求，同时遵守建筑质量、安全标准和环保要求。

- 若翻建项目涉及历史建筑或文化遗产的保护，还需遵循相关文物保护法律法规，确保不破坏其历史价值和文化特色。

改建、扩建和翻建是建筑活动中常见的三种形式，每种形式都有其特定的法律定义和要求。在进行这些建设活动时，建设单位必须严格遵守相关法律法规，办理必要的审批手续，并确保建设活动符合城市规划和土地使用的要求。通过合规的建设活动，不仅有助于保障建筑物的合法性和安全性，也有助于维护城市规划和土地管理的秩序。

三、哪一年建的房子不算违建了

对于哪一年建的房子不算违建了这一问题，需要从法律的角度进行详细分析。

1. 1982年之前的房屋：根据历史法律环境，1982年之前建造的房屋，无论面积多大，有无证件，一般不应认定为违建。这是因为在这一时期，我国尚未颁布全面规范建筑行为的法律法规。

2. 1982年至1987年的房屋：1982年国家颁布了《村镇建房用地管理条例》，这是我国首部关于农村宅基地建房的法律。因此，1982年至1987年间建造的房屋，若经过村委会的批准，通常不被视为违建。

3. 1987年之后的房屋：1987年《土地管理法》颁布，对农村居民建造房屋使用的土地做出了明确规定。自此以后，未按照该法规定进行审批和建设的房屋，可能会被认定为违建。特别是2008年《城乡规划法》实施后，建造房屋必须拥有建设工程规划许可证。对于2008年之后建造的房屋，若未取得该许可证，则属于违建。

- 《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

违建房是指未取得拟建工程规划许可证（原址、选址建房意见书），在规划区以外建设，或违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规动工建造的房屋及设施。具体认定标准包括：

1. 未取得建设工程规划许可证而擅自施工建设的。

2. 未按建设工程规划许可证的规定进行建设的。

3. 未经批准或未按照批准内容进行临时建设的，或临时建筑物、构筑物超过批准时限不拆除的。

4. 违反土地利用总体规划，擅自在农用地、林业用地等非建设用地上建设的。

哪一年建的房子不算违建，需根据具体的建造时间和当时的法律法规来判断。对于不同时间段的房屋，其合法性的认定标准也有所不同。

四、私搭违建打12331还是12345

针对私搭违建问题，应当明确的是，私搭违建行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定。对于此类问题，首先需要了解正确的举报渠道。

1. 举报渠道的选择

- 12345：这是地方政府提供的便民服务热线，通常用于接受各类社会问题的举报和咨询，包括违建问题。拨打12345，可以将违建情况反映给相关部门，由他们进行调查处理。

- 12331：这是国家食品药品监督管理总局的全国食品药品投诉举报热线，主要用于食品药品安全问题的举报，与违建问题无直接关联。

- 12319：这是城建服务热线，专门用于接受城市建设和管理方面的投诉和举报，包括违建问题。因此，12319也是处理违建问题的有效渠道。

2. 法律依据与处理措施

- 根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门有权责令停止建设，并根据具体情况采取改正措施、罚款或拆除等处理措施。

- 对于在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或未按照许可证规定进行建设的，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，乡、镇人民政府有权责令停止建设、限期改正，逾期不改正的，可以拆除。

3. 举报后的处理流程

- 举报人拨打举报热线后，相关部门会接收并记录举报信息。

- 相关部门会派出工作人员对举报地点进行实地调查，核实违建情况。

- 根据调查结果，相关部门会依法对违建行为进行处理，包括责令停止建设、限期改正、罚款或拆除等。

针对私搭违建问题，应拨打12345或12319进行举报。同时，相关部门会根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，对违建行为进行调查处理。

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内容来源参考：头条-住建部关于改建 扩建 翻建定义,哪一年建的房子不算违建了

内容审核：宋姣律师