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征地细化新规出台,9步都走对才可强征土地!

摘要:在集体土地征收中,征收方往往不按套路出牌,对于法定程序的具体规定,也习惯于含含糊糊,总是以“政策、方案”来搪塞被征收人关于征地需依法的强调。
征地细化新规出台,9步都走对才可强征土地!

集体土地征收中,征收方往往不按套路出牌,对于法定程序的具体规定,也习惯于含含糊糊,总是以“政策、方案”来搪塞被征收人关于征地需依法的强调。近日,河北省政府印发《河北省征收土地程序规定》,旨在规范征收土地行为,维护被征地农村集体经济组织和农民的合法权益,也是对《土地管理法实施条例》规定的再细化。

根据《土地管理法》的相关规定,结合该最新的程序规定,小编梳理了集体土地征收的9大关键步骤。征收方只有将这9步都走对,才可最终向法院申请强征土地,走错一步都将是严重违法的。

一、土地现状调查阶段

县级以上政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的,将发布征收土地预公告,启动土地征收。

在发布征地预公告后,县级以上政府应该对拟征收土地开展土地现状调查,应当查明土地的位置、权属、地类、面积以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况。

行政机关应对土地现状做好调查登记,并与当地农村集体经济组织、农户、地上物产权人共同进行确认。此时,拟被征地农民一定要积极配合调查,保证调查结果详尽真实。

调查结果还应当在征收范围内公布。对调查结果不予公布的,拟被征地农民也一定要及时申请政府信息公开,要求确认调查结果。对调查结果不服的,要及时和相关部门提出异议,并保留相应证据。

实践中,总有被拆迁人认为土地现状调查环节存在种种“不公”,比如别人家的认定了到我家就没认定,村长家的算出来就比谁的都多等等。

在明律师觉得,光是有这样的质疑意义不大,关键在于通过信息公开、村务公开去监督村委会和征收方的调查登记工作。“阴谋论”本身没什么用,但让所有数据都暴露在阳光下是完全得到法律支持的。

二、社会稳定风险评估阶段

县级以上政府对拟征收土地开展社会稳定风险评估,应当对征收土地的社会稳定风险状况进行综合研判,确定风险点,提出风险防范措施和处置预案。

社会稳定风险评估结果是申请征收土地的重要依据。此时,拟被征地农民就要积极参加社会稳定风险评估的相关会议,充分表达自己的一些合理诉求,力求政府部门可以在拟定征地补偿安置方案时予以解决。

对于这一环节而言,农民的知情权和参与权是最重要的,村委会不能几个人关起门来就搞出个“低风险”,这属于自欺欺人。

三、征地补偿安置方案征求意见阶段

县级以上政府应当依据社会稳定风险评估结果,结合土地现状调查情况,组织自然资源、财政、农业农村、人力资源和社会保障等有关部门拟定征地补偿安置方案。征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容。

征地补偿安置方案拟定后,县级以上政府应当在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告,听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见,公告时间不少于三十日。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为拟定的征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的,县级及以上政府应当组织听证,并根据法律、法规的规定和听证会情况修改安置补偿方案。

四、办理补偿登记

征地补偿安置公告应当同时载明办理补偿登记的方式和期限、异议反馈渠道等内容。拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持不动产权属证明材料办理补偿登记。若未如期办理征地补偿登记手续的,其补偿内容一般以前期调查结果为准。

因此,拟被征收的农户若对此前调查结果有异议,不仅要积极在规定时间内去办理补偿登记更要和相关部门反映沟通异议情况。

五、签订征地补偿安置协议

县级以上地方人民政府根据法律、法规规定和听证会等情况确定征地补偿安置方案后,应当组织有关部门与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。

对个别确实难以达成征地补偿安置协议的,县级以上地方人民政府应当在申请征收土地时如实说明。若难以达成征地补偿安置协议的占比无法达到“个别”标准,此土地征收项目将无法报批。

相较于其他省份的相关规定,河北省在最新的程序规定中对土地征收项目启动报批提出了更高的要求,规定要求拟征收土地的使用权人未签订征地补偿安置协议的比例不得超过应当签订协议总数的10%,未签订协议土地面积不得超过拟征收土地总面积的10%,也就是要求签订征地补偿安置协议的人数和土地面积都要达到90%以上,土地征收项目才能启动报批。

实务中,和征收方谈补偿安置协议是一场法律专业知识和心理上的博弈,被征收方在签字之前,博弈的天平往往比较偏向于被征收方。但由于无法律知识储备,加上征收方的威逼利诱,被征收方通常会早早妥协签下补偿安置协议,再想反悔,可就难上加难了。因此,把握签约前的谈判,将最合理的安置补偿内容写在协议里再签字,才是最优解。

六、获取征地批复阶段

县级及以上政府完成相关征地前期工作后,方可申请征收土地,依照《土地管理法》第四十六条的规定报省级政府批准。

需要指出的是,省级政府作出的征地批复是允许复议的,并非一些人所理解的“最终裁决”。国务院对省级政府征地批复合法与否的裁决才是规定中的“最终裁决”。

一般而言,对征地批复的复议往往伴随着应对征地补偿安置决定等补偿阶段的程序,被拆迁人要在专业律师的指导下“多线作战”,不可只盯着一个打,却把更重要的给弄丢了。

七、征收土地决定

征收土地申请经依法批准后,县级及以上政府应当自收到征收土地批准文件之日起十五个工作日内,在县级及以上政府门户网站发布征收土地公告,并在拟征收土地的乡镇(街道)和村(社区)、村民小组范围内以张贴的方式予以公告,公告时间不少于五个工作日。

征收土地公告应当包括:批准征地机关、批准文号、批准时间、征收土地用途、范围、面积、具体工作安排,以及公告期限,对征收土地决定不服的复议权利、复议机关和复议期限等内容。

由此可见,针对公告的征收土地决定及内容有异议的,被征收人可以申请行政复议。这里值得强调的是,县级政府作出的征收土地公告本质上是对“征收土地决定”的公告,这一决定理论上应当是可诉的。

笔者鼓励被征地农民在专业律师的指导下尝试针对该决定提起诉讼,看看法院会作出怎样的裁判指引来。好容易“逮”到的救济点,不可轻易被放过。

八、征地补偿安置决定

对个别未达成征地补偿安置协议的,县级及以上政府应当在征收土地公告张贴之日起十五日内,依据征地补偿安置方案和补偿登记结果等作出征地补偿安置决定,并送达被征收土地所有权人、使用权人,依法组织实施。

此时,若被征地农民对征地补偿安置决定的主要事实和理由,补偿安置的标准、方式、金额、支付期限等,补偿决定的依据以及理由等有异议的,可以提起行政诉讼,也可以申请行政复议。

在目前的实务中,真正依法作出征地补偿安置决定的案件并不多。大量的被征收人都是在此之前就被征收方“解决”掉了,这也从一个侧面反映出当“个别户”的困难程度。

故此,如若被征收人确对补偿安置不满,一定要做足面对逼签等恶劣环境的准备和功课,避免一触即溃签订城下之盟。尚未熬到补偿安置决定作出就已签订补偿安置协议,补偿金额能提升固然好,若涨不上去,则几乎意味着前功尽弃外加损失奖励金。

九、责令交出土地决定

征地补偿有关费用足额拨付后,被征收土地所有权人、使用权人应当在规定的期限内清理地上附着物和青苗,腾退房屋交付土地。

无正当理由拒不腾退交付的,由县级及以上政府责令交出土地;拒不交出土地的,依法申请法院强制执行。

被征收人此时可以针对责令交出土地决定提起行政诉讼或者申请行政复议。一般,在诉讼或者复议未有生效结果之前,征收方暂不能申请法院强制执行被征收人的财产。

即使审理结果认定责令交出土地决定合法,征收方仍然无权强制执行被征收人的财产,而是只能向法院申请强制执行,经法院裁定后才可依据“裁执分离”原则实施强制执行。

不过在明律师需要强调的是,在责令交出土地决定和征地补偿安置决定二者“分离”的现状下,若不能依法撤销补偿安置决定,责令交地决定的救济效果可能难以实现被征收人提升补偿利益的目标。

也就是说,整个征地程序中的“眼”在于征地补偿安置决定,在这一步上可谓是一诉定乾坤。真等到责令交地那一刻,有可能提什么都难以改变大局了。

因此,遇到土地征收,被征地农民一定要早做打算,及时和专业律师沟通自家情况以及相关法律法规,在土地征收的每一步,都充分行使自己的权利,才能保证自己能拿到最合理的征收补偿。

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