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租住多年公房,遇拆迁要被轰到大街上,究竟哪儿出问题了?

摘要:最近的连麦咨询中,有当事人问了这样一个极具代表性的事情:其在某单位的公房内居住生活了十余年,以前曾有过公房承租合同,但后来单位提出要换一处房屋供其居住,换房后就未在签订新的公房承租合同。
租住多年公房,遇拆迁要被轰到大街上,究竟哪儿出问题了?

公房的问题主要有3个:

1. 公房是公家的房,要么是以前房管所的,要么是某个机关、国企、事业单位的,就不是你自己的;

2. 在公房内实际居住生活多年,不意味着你就是法律上认可的公房承租人;

3. 无公房承租关系的“借住人”“住宿舍职工”自然难以取得征收补偿利益。

最近的连麦咨询中,有当事人问了这样一个极具代表性的事情:其在某单位的公房内居住生活了十余年,以前曾有过公房承租合同,但后来单位提出要换一处房屋供其居住,换房后就未在签订新的公房承租合同。

日前涉案国有工业用地上的房屋被纳入拆迁范围内,征收方却只和该单位商谈补偿事宜,完全不与当事人接触。该单位则表示当事人与拆迁补偿利益无关,敦促其尽快搬离。

眼看着当事人就要被撵到大街上“无家可归”了,那么这里面究竟出了怎样的问题呢?

对于这样的咨询,在明律师可从以下几个层面和角度上给出初步分析:

其一,当事人很可能并无公房承租人身份,且其并非法律上的被拆迁人。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后,明确将被征收人限定为被征收房屋的所有权人。而从咨询中当事人的描述上看,涉案房屋绝非其私产,而是某单位的公有房屋。

那么在征拆到来时,某单位才是法律上的被征收人,租住在其中的当事人则不是。这也正是征收方主要是和单位谈补偿,却基本不去找当事人谈的原因。

因为站在征收方的角度上看,征收补偿行为很可能与当事人这样的“承租人”没多大关系,当事人的问题应由单位去自行妥善解决。

那么当事人是否属于公房承租人呢?这要看其是否握有在租赁期限内的公房承租合同。而通过咨询我们得知,当事人的公房承租合同是针对原有的那处租住房屋的,在多年前换房居住时并未及时重新签订,那么事实上当事人并无法拿出针对目前这处房屋的公房承租合同。

一旦当事人既不是房屋的所有权人,又不是政策认可的公房承租人,其想要直接向征收方主张补偿利益,往往就比较困难了。

其二,当事人作为房屋的实际“承租人”一直交纳租金和水电气等费用,且实际居住于此,可在专业律师的指导下尝试向征收方或者有关部门争取补偿问题的调解、处置。

究竟是借住“宿舍”还是租赁,这是有所差异的。如果是借住宿舍的行为,那么该搬走就要搬走,要补偿利益的底气确实不太足。

但如果确实是租住于此,那么单位“翻脸不认人”的做法就有些说不过去了。当事人虽无白纸黑字的承租合同,却可通过按月交纳租金的凭证、单位领导同事的证人证言、交纳水电气热网等费用的凭证等证明自己对涉案房屋形成了事实上的“租赁合同关系”。

那么根据房屋征收补偿的一般原理,若当事人对租住的房屋进行了装修装饰,增加了添附,或者从事了小卖部等经营活动,那么其相应的损失是应当得到补偿的。

只要当事人能够稳稳地占住涉案房屋,在专业律师的指导下收集证据证明自己与涉案房屋的“密切联系”,就有望在“绝境”中打开突破口,促使涉案单位或者征收方协助自己解决补偿安置问题。

其三,有相似处境的当事人一定要充分汲取教训,未雨绸缪早做打算,争取确定自己的公房承租合同关系。

根据各省市的国有土地上房屋征收补偿规范,公房承租人在征拆中享有广泛的补偿安置利益,其既可能从产权人处分得80%左右的补偿利益,又有可能通过产权人选择产权调换房屋的形式继续租住拆迁安置房,并在过渡期间得到相应的临时过渡费和搬迁费。

但这一切的前提在于,您首先得是公房承租人,而不能“口说无凭”,更不能仅以自己在涉案房屋内居住生活多年这一事实断言自己就是公房承租人。

从无数个案中看,长期借住、协助看管某处房屋的情况确有发生,不能认为房子住了几十年就自然是自己的或者是自己依法承租的,这种观点到了法庭上是难以得到支持的。

租的就是租的,租多少年都不会自动变成自己的。明确树立产权意识,对当事人而言无疑非常重要。

而公房承租合同的依法存续则需要符合相应的政策要求,比如确系本单位职工或其子女,在本市无其他住房,未将房屋擅自转租给他人或从事经营等等。

回到开篇提及的咨询上来,笔者推测涉案单位既然敢于对当事人下“逐客令”而绝口不提补偿安置,很可能其早就算计过了这背后的法律问题,认定当事人即便“闹”也闹不出个所以然来。

那么在这种情况下,当事人一定不可落入单位或者拆迁方的圈套里,而是要及时咨询专业征拆律师,通过法律途径有效维护自己的正当权益,同时争取政府主导的协商、调解。

总体而言,这类“补偿主体资格”争议案件的代理难度较大,但对于当事人而言却是不可不争的一步,在明律师建议大家一定要尽早启动依法救济权利,给专业律师留下法律运作的足够空间。(王小明/文)

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