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一文带你了解房屋安置如何补偿?

摘要:集体土地征收或国有土地地上房屋征收时,被征收人往往有选择补偿方式的权利,货币补偿或房屋安置补偿,货币补偿只要公平合理,签协议后,拿到约定好的货币,就算是补偿完毕,一般不存在争议。我们今天主要要说的是房屋安置的补偿方法。
一文带你了解房屋安置如何补偿?

  集体土地征收或国有土地地上房屋征收时,被征收人往往有选择补偿方式的权利,货币补偿或房屋安置补偿,货币补偿只要公平合理,签协议后,拿到约定好的货币,就算是补偿完毕,一般不存在争议。我们今天主要要说的是房屋安置的补偿方法。

  一、价值相等公平置换

  面临征收时,在原地安置的前提下,地上附着房屋或者被征收房屋,一般都是无公摊面积或者小公摊面积,但置换之后,一般都会搬进高层楼房,公摊面积是不可避免的,从8%-35%不等,越高的楼层公摊面积越大。这时,想要取得与被征收前具有同等居住条件的房屋,就需要确定置换比例,如果一刀切的1:1置换,算上安置后的公摊面积,实际居住条件应该是1:0.8。因此,在置换房屋面积比例方面,置换扩张比例应该包含置换后的公摊面积,如果公摊确定为20%,那么应该以1:1.2进行置换。

  如果异地置换,就要考虑置换地点的配套设施、交通条件、地块价值、升值空间等,置换前与置换后房屋价值应当一致,这正是公平的应有之意。

  二、搞清设计,明晰户型

  设计、户型对于居住感受、房屋价值都至关重要,在现实案件中,存在鱼目混杂的情形,比如西安某案件,给被征收人同时安置两种房屋设计,第一种是正常的住宅设计,两梯四户,南北通透,这也是开始时候向被征收人说明的,所以在被征收人签署补偿安置协议的时候,因错误引导,默认安置房屋均为此种广受国人爱戴的设计。在实际交付时产生了第二种设计,每层6梯28户的公寓设计,此种设计导致大量管道从室内经过,走到过窄,对门同时开门的时候会存在碰撞,而第二种设计也是交付的安置房屋,这个时候便产生了争议。户型也很重要,在安置房屋中出现过2乘2的正方形房屋,此种房屋占居住面积,但是不具有实际使用价值,无法进行充分利用。

  三、产权年限、产权所属情况

  正常上市交易的商品房是具有70年的产权,在我们实际的案件中出现了安置房只具有50年的产权,同时和征收人对产权按份共有,被征收拥有70%的产权,征收人拥有30%的产权,在房屋进行上市交易时候,需要先购买征收人手中的30%产权。同时,可能会对房屋上市交易的时限进行限制,或者永久禁止上市交易。一般不动产的转移以登记为标准,面临禁止交易的房屋,一般司法实践会认为以合法形式掩盖非法目的,从而导致合同无效,对于买受人是极大的风险,此种风险定会降低房屋市场价值。

  四、履行期限及违约责任

  房屋安置时,履行期限必须在补偿安置协议中明确约定,同时逾期履行的需要承担违约责任,违约责任实际上在高额的代价的前提下,束缚可能的违约情形的产生。安置房屋烂尾、长期不履行的情况比比皆是,在行政协议履行的纠纷中,往往缺少征收人承担违约责任的条款,此种情形必然助长征收人违约的可能。甚至,10年、15年得不到安置,被征收的权益受有损害。

  综上,房屋安置存在这大量的不确定性。为了减少不确定性,降低风险,协议约定明确、注重自身权益是至关重要的。同时,可以选择可以直接安置的房屋,先看房后签约,也是可以的。

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