集体土地挂牌出让的条件,土地出让招拍挂交易全流程是什么,集体土地出让的基本条件是什么

一、土地出让招拍挂交易全流程是什么

土地出让招拍挂交易全流程主要包括以下几个环节：

1. 确定地块：根据项目需求，确定拟出让的地块。

2. 调整规划：国土局根据确定的地块，调整市用地总体规划，确保地块符合出让条件。

3. 申请批复：国土局向上级部门提交材料，申请土地批复，通常需获得省政府的批复。

1. 挂牌申请：招商引资单位会同项目单位分别到外经局（或发改局）、环保局、规划局出具初审意见，国土局根据三部门出具的初审意见向市政府打挂牌的请示报告。

2. 市政府批复：市政府批复后，国土局向社会公示挂牌信息，公示期限通常为20天。

1. 报名：用地单位在公示期限内报名，并缴纳一定比例的保证金，通常为20%。

2. 资格预审：出让方对报名人进行资格预审，确定符合条件的竞买人。

3. 现场竞价：符合条件的竞买人参加现场竞价，通过拍卖、招标等方式确定中标人。

1. 签订成交确认书：摘牌后，国土局与项目单位签订成交确认书，确认中标结果。

2. 出具正式批文：项目单位分别到外经局（或发改局）、环保局、安监局出具项目正式批文、环评报告、安评报告等。

3. 签订出让合同：国土局根据批文及报告与项目单位签订国有土地使用权出让合同，明确双方权利义务。

4. 办理规划许可证：项目单位持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，领取建设用地规划许可证。

5. 缴纳剩余金额：项目单位在签订国有土地使用权出让合同后60日内，缴纳剩余的土地出让金。

6. 缴纳税费：项目单位根据相关规定，缴纳有关税费。

7. 申请土地登记：项目单位申请出让国有建设用地使用权登记，领取土地证。

在土地出让招拍挂交易中，应严格遵守《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规的规定，确保交易的合法性和公正性。同时，各参与方应充分了解并遵守交易流程，以保护自身权益。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

二、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 国土资源部令第39号 的有关规定

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）的相关内容，主要涉及国有建设用地使用权的出让方式及程序。以下是对该规定核心内容的详细解读：

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条，土地使用权出让可以采取下列方式：（一）协议；（二）招标；（三）拍卖。同时，《中华人民共和国民法典》第三百四十七条也明确规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。这表明，国有建设用地使用权的出让方式多样，但特定情况下必须采取招拍挂方式。

虽然《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的具体条款未直接列出，但根据一般理解和实践，招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权应遵循以下基本程序：

1. 发布招标拍卖挂牌公告：公告应包含出让人的名称和地址、出让宗地的详细信息（如面积、界址、使用年期等）、投标人或竞买人的资格要求、申请取得投标或竞买资格的办法、招标拍卖挂牌的时间地点等关键信息。

2. 受理申请：在公告规定的期限内，符合条件的投标人或竞买人可向出让人提交申请，并缴纳保证金。

3. 招标拍卖挂牌活动：按照公告规定的方式和时间进行招标、拍卖或挂牌活动。在此过程中，投标人或竞买人需按照规则进行报价或投标。

4. 确定中标人或竞得人：根据招标拍卖挂牌的结果，按照公告中确定的标准和方法，确定中标人或竞得人。

5. 签订出让合同：中标人或竞得人需与出让人签订国有建设用地使用权出让合同，并支付出让金。

除了一般性的招拍挂出让方式外，土地使用权还可以通过司法拍卖的方式进行转让。根据相关规定，土地使用权拍卖应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。在拍卖结束后，应在规定的时间内公布拍卖结果。中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律另有规定的外，均可申请参加拍卖。

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》及相关法律法规为国有建设用地使用权的出让提供了明确的指导和规范。在实际操作中，应严格遵守相关规定，确保出让活动的公开、公平和公正。

三、土地出让是不是一定要土地平整才能挂牌

土地出让并非一定要土地平整才能挂牌，但地块需达到一定的开发条件。以下是对此问题的详细解答：

一、土地挂牌出让的基本条件

1. 出让主体合法：土地挂牌出让的出让人必须是市、县人民政府土地行政主管部门，确保土地出让行为的合法性及规范性。

2. 地块权属清晰：出让地块的土地权属必须明确且无争议，已完成相关手续，不存在抵押、查封等限制权利的情况。

3. 规划指标明确：地块的用途、容积率、建筑密度、绿地率等规划指标需已明确，这是土地挂牌出让的重要前提。

二、地块开发条件的具体要求

1. “净地”标准：虽然土地平整并非挂牌出让的绝对前提，但地块应达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等条件，具体要求根据当地实际情况和项目需求确定。这意味着地块应已完成地面建筑物、构筑物及其他设施的拆除工作，并进行必要的平整和基础设施建设，如通路、通电、通水等，以满足基本的开发建设需求。

2. 面积和界址明确：地块的面积和界址应清晰明确，有准确的测量数据和明显的界址标志，避免后续产生纠纷。

三、其他相关条件

1. 完成前置手续：在挂牌出让前，需完成征地拆迁安置工作（如涉及集体土地征收），并取得农用地转用审批、土地征收批准文件等一系列合法审批手续。

2. 拟定并批准出让方案：土地行政主管部门需拟定详细的土地挂牌出让方案，并报经市、县人民政府批准。

3. 环保与产业政策：土地的开发利用必须符合国家环境保护的相关规定，并满足政府可能设置的特定出让条件，如产业类型限制、投资强度要求等。

四、土地定向招拍挂条件

土地定向招拍挂条件主要依据《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定。

1. 《中华人民共和国民法典》第三百四十七条规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。这一条款明确了经营性用地及存在多个意向用地者时，必须采取招拍挂方式出让土地使用权。

2. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条规定，土地使用权出让可以采取下列方式：（一）协议；（二）招标；（三）拍卖。依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。这一条例进一步细化了土地使用权出让的方式，并指出具体程序和步骤由地方政府规定。

1. 土地用途：根据《民法典》的规定，经营性用地，如工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等，必须采取招拍挂方式出让。这意味着，如果土地用途属于这些范畴，就必须通过招拍挂程序来获取土地使用权。

2. 意向用地者数量：当同一土地有两个以上意向用地者时，也应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。这是为了确保土地使用的公平性和竞争性。

3. 地方政府规定：除了上述全国性法律法规外，各省、自治区、直辖市人民政府还可以根据本地实际情况，规定具体的招拍挂程序和步骤。因此，在参与土地招拍挂时，还需要详细了解并遵守当地的相关规定。

虽然具体流程可能因地区而异，但一般包括以下步骤：

1. 发布挂牌地块信息：国土资源局会发布挂牌地块的相关信息，包括位置、面积、用途等。

2. 报名与缴纳保证金：意向用地者需要在规定时间内报名，并缴纳一定比例的保证金。

3. 竞标或拍卖：根据具体情况，采取招标或拍卖方式进行土地使用权的竞价。

4. 签订成交确认书与出让合同：竞得者需要与国土局签订成交确认书，并随后签订国有土地使用权出让合同。

5. 办理相关手续：竞得者还需要办理项目审批、建设用地规划许可证等相关手续。

土地定向招拍挂的条件主要包括土地用途、意向用地者数量以及地方政府的具体规定。在参与土地招拍挂时，应详细了解并遵守相关法律法规和当地规定，以确保程序的合法性和有效性。

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内容审核：吕静律师