办案现场
CASE SCENE
一起大宗国有土地使用权回收案，8轮律师函，1年内快速结案，通过“以打促谈”的多元策略，狠抓评估认定错误，积极搭建沟通对话桥梁，以协商谈判化解矛盾，最终实现补偿金额由4800万元至1.1亿元的提升……
这是北京在明律师事务所杨念平律师团队最近承办的一个案件，以谈判磋商取得圆满结果，不仅彰显了律师们的专业素养和法律功底，更是以和为贵传统智慧融入现代司法实践的生动体现。
VOL 01
2017年6月，广东省某公司通过拍卖获得两宗国有土地的使用权，共计面积约3.3万平方米，随后该公司合法取得不动产权证书，拟用于房地产项目开发；2022年9月，因新建高速铁路项目，土地所在区人民政府作出征收土地预公告，征收土地横穿该公司案涉土地中心地带；2023年10月，区人民政府作出补偿安置方案，其中包含国有土地及集体土地补偿标准。
随后，行政机关委托评估机构就案涉土地进行初步评估，首次初评评估价值约为4876万元，而该公司自行委托的第三方评估机构评估价值约1.23亿。
鉴于评估金额相差较大，且双方无法通过简单的沟通达成一致，为此，该公司委托北京在明律师事务所介入案件，维护其合法权益。
VOL 02
接受委托后，杨念平律师带领团队张勇律师、徐慧芳律师、袁海超律师迅速展开工作，从专业视角对前期事件按时间先后顺序进行梳理分析，在仔细了解案情、信息检索收集相关证据、翻阅此次征地文件调查确认案件基本事实后，律师团总结出造成双方评估价格差距巨大的主要原因为：
一、根据材料显示，所涉征收项目仅发布征收土地预公告，系依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定对集体土地启动的征收程序，但在补偿安置方案中包括对国有土地及集体土地的补偿标准，疑混同国有土地上房屋征收和集体土地征收行为。
二、是否整体征收也严重影响补偿价值，虽然该项目占用的是部分土地，但是剩余土地已无法按照原用途进行开发建设，部分征收/收回必然会给委托人造成巨大损失，因此必须对案涉宗地进行整体征收/收回。
三、评估时点不同：该公司委托评估公司选取的评估时点为征收土地预公告时间，即2022年9月20日，政府方委托的初评公司选取的评估时点为2023年9月19日，由于市场交易的不稳定性和价格波动，两个时点评估价值区别巨大。
四、所选取的评估方法不同：政府方委托的评估公司未选择市场比较法进行评估。
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