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宅基地上房屋补偿,这四个地方,很容易打折扣!

摘要:在实践中,这类房屋的拆迁补偿往往会被压低到令人瞠目结舌的地步,“去两毛、让五毛”,最后差不多要被拆迁方白拿去了。那么这问题究竟出在哪儿呢?被拆迁人能否采取有效措施将那些挡在我们取得满意补偿道路上的绊脚石搬走呢?
宅基地上房屋补偿,这四个地方,很容易打折扣!

  在当前及今后一段时间里,农村宅基地等集体土地上的房屋搬迁、腾退,无疑将成为最具典型性的征拆纠纷门类。几千甚至上万平米的厂房毕竟不多见,几百平米到上千平米不等的住宅房屋、经营性用房是主流。而在实践中,这类房屋的拆迁补偿往往会被压低到令人瞠目结舌的地步,“去两毛、让五毛”,最后差不多要被拆迁方白拿去了。那么这问题究竟出在哪儿呢?被拆迁人能否采取有效措施将那些挡在我们取得满意补偿道路上的绊脚石搬走呢?

  【绊脚石之一:扩建、新建面积无证,补偿价值被随意扣减】

  日前在明律师代理的一起案件中,当事人提交的1997年的乡村建设规划许可证的批准面积是194.14平方米,2000年取得的集体土地使用证批准的面积为320平方米。

  然而到了案件审理的2021年,涉案房屋的实际建筑面积达到了1232.4平方米,其中区政府认可的合法建筑面积就有640平方米。

  大家可以看到,20多年间涉案院落的扩建、新建始终没有停止,房屋的面积在涨,但证却还是当年那个证,证载面积也还是当年那个数。

  1000多平方米的宅基地上房屋在个案中只是小意思,好几千平方米、好几层楼高的,在明律师见得多了。

  你问它有没有证?当事人给你往出一掏——证载面积几百平米。

  自然,在当地自然资源和规划主管部门、乡镇政府未将扩建、新建部分认定成违建前,任何人都不能说这些面积就是违法建设。

  但显然,这么大的无证、未经审批面积,是难言其为合法建筑的。于是,它的补偿价值就会被在补偿安置方案、各种“规定”“说明”中任意扣减,七八百元一平米的补偿标准大多与此有关。

  只补偿建筑成本价和重置成新价是两个截然不同的标准,后者大家还嫌低呢,何况你只能按前者的标准去计算补偿。

  在明律师要郑重提示农民朋友,一定要牢固树立“建房需审批”的原则,即使是在自家宅基地院落内新建、扩建,也必须要先找村委会走程序,再取得乡镇街道颁发的乡村建设规划许可证,最终将增加的面积落实在更新后的不动产权登记簿上。

  盖的时候图省事什么都没办理,等到盖完了被告知不符合政策无法补办手续,那么一旦拆迁腾退来了,吃亏的只能是咱自己。

  需要强调的是,新建、扩建在农村也是有条件的,不能无缘无故就盖房子。比如你家里响应号召增添人丁了,现有的房子不够住,这就是在自家院落里扩建的合理理由。符合分户建房条件,但因土地资源稀缺而暂未批准新的宅基地的,也有权通过在自家院落内“挤一挤”的方式来新建房屋解决居住需求。

  【绊脚石之二:签了不该签的东西】

  在对补偿安置条件不满的情况下,不能盲目签订征地补偿安置协议,这一点大家凭常识和经验都能掌握。

  但仅仅做到不乱签补偿安置协议那是远远不够的,征收启动后拆迁方让你签订的每一份文字材料都有其特定的意义,能不签的都可尽量不签。

  譬如评估机构在入户实地查勘时制作的查勘记录,被拆迁人如果盲目签字了,就可能意味着你对实地查勘程序、上门人员资质、记录事项真实性等的认可。待到后面起诉补偿决定或者复核评估报告时,签了的字就可能成为对我们不利的证据。

  同理,土地现状调查中涉及的“摸底表”也不能随意签字。在明律师近期代理的一起案件中,市中院在审理涉案房屋遭违法强制拆除后的行政赔偿纠纷时就指出,“考虑到区政府曾对涉案地上物、附属物进行过核量,原告亦在摸底表上签字确认,故本院认为应认可该摸底表的效力,且据此确定本案涉案建筑物、附属物的面积及数量”。

  大家看,一份看上去不起眼的摸底表就把一些本存在严重争议的事实给锁死了。司法裁判中的认知逻辑无疑对大家的行为是最具指导价值的——能不签的材料,都不要签。因为在签的时候,你根本想不清楚它日后可能会发挥的作用。

  【绊脚石之三:装饰装修价值的补偿不考虑人工成本】

  看过热播电视剧《大山的女儿》的朋友们会对种枇杷致富的蒙昌龙家印象深刻。村里的贫困户可谓家徒四壁,锁不锁门都一个样,因为家里就没啥像样的东西。但蒙昌龙家可绝对不敢不锁门,独栋小别墅顶上可装着颇具欧洲风格的大吊灯呢。

  可一旦遇到拆迁腾退,问题也就接踵而至——室内装饰装修价值的损失可不仅仅是一块瓷砖一块瓷砖数出来的,贴瓷砖也是需要人工成本的,你自己可贴不了。

  但纵观修订后《土地管理法》第48条的规定,却根本找不到有关装饰装修价值损失补偿的内容。 “并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益”,这段表述显然有将装饰装修补偿涵盖在一个“等”字里的意思,但却并没有说清楚。

  法律未规定,省一级的法规、规章再没规定,就只能靠具体的补偿安置方案去调整了。只管拆而不管装,人工成本一概不予补偿而只管“数砖头”,这种计算方法显然难以令被拆迁人满意。

  笔者的建议是,有一定经济实力,愿意把自家宅基地上房屋装修得高档一些的农民朋友,一定要在装修时保留好相关的人力、物料成本的凭证。一旦遇到拆除腾退时不予补偿的情况,可利用这些证据在庭审中提出主张。有证据总比没证据要强一些。

  【绊脚石之四:是否为经营性房屋往往缺乏关键性证据】

  在征拆中,只有经营性房屋才能主张停产停业损失、机器设备迁移等补偿,但在个案中想要被认定成经营性房屋着实不易。

  近期在明律师代理的一起案件中,当事人主张其宅基地上房屋中的门面房实际用于餐饮经营。但法院在裁判文书中却指出,“原告提交的集体土地使用证记载的用途是住宅,当事人虽提交了营业执照,但并未提交履行纳税义务及涉案项目启动时仍在实际经营的证据……”

  也就是说,光有营业执照是不够的,还需要有完整的税务登记凭证和持续生产经营的证据,即一些地方规定中的“应当提供实施房屋补偿前三年的经营状况、停产停业期限以及其他实际损失等相关证明材料”。

  在有了上面这些证据的基础上,“住改非”后的部分经营性房屋补偿是有望取得的。而如果拿不出这些证据,“住改非”的事实也就无法被证明,再加上土地证、房产证上登记的用途就是住宅,那么涉案房屋大概率将只能按照住宅的标准给予补偿。

  在明律师最后要提示大家的是,想要拿到百分之百令自己满意的补偿安置,功夫要下在平时。前面提到这些涉及取证、申请、获批的事项,都需要被拆迁人在平时去完成,而不能指望着拆迁腾退来了去“临时抱佛脚”。总体而言,“打官司就是打证据”这句话在行政诉讼案件中同样是适用的,大家不能有“反正是被告举证”这样的思维,而是要将困难考虑得充分一些。

  上述4块绊脚石,想都搬走的确不容易,但能做一些大家就要在平日里多去做,看似比别人麻烦,可一旦拆迁真的来了,你的麻烦就会变成省事,别人的图省事就会演变为大麻烦了。

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  如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

  在明律师提示您:如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收,请先了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步,并在签字前尽早咨询律师,向律师了解当地拆迁政策,帮您分析拆迁货币补偿,装修补偿,安置费,附属物赔偿,停产损失等具体可以拿多少,如果差距,可以向律师了解如何争取自己的合法权益,请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”,在明律师将免费为您解答,请放心!