擅长国有、集体土地上房屋拆迁征收纠纷。对群体性拆迁案件的谈判、诉讼有丰富的实战经验。
一、拆迁时，房屋被认定为违建该怎么办
第一步:遇到房子被认定为违建不要慌
我国尤其是在我国农村，形成了数量庞大的违章建筑，所以，违建不是一家的事情，即便在全村，也绝不可能只有一户违建，既然这是一个具有历史原因的普遍性问题，那么国家从社会稳定的角度，会采取审慎的方式来处理。
第二步:想一想有没有什么能够证明房子合法的文件或资料
很多违建的形成有十分具体的原因，比如，只办理了土地使用证，没有进行规划审批;因为房屋破损严重而进行了改扩建;具备了申请宅基地的条件但是村里不批、镇里不批，不得不在农用地上建造;当地曾经有过政策，让大家可以按照一定条件进行自建房屋等等。
如果能够找到一些证据资料可以证明当初建这个房子有一定的客观原因或政策条件，先把资料拍照和录像，并将资料保管好。
第三步:咨询专业征地拆迁律师，看看拆迁程序是否合法
如果房子确实属于违建，从严格的法律意义上来说，不但可以直接强拆，而且还可以处以罚款。所以，除非房子证件齐全，产权清晰。
如果对方的拆迁程序违法，认定违建程序违法，那么，我们就可以后发制人，拿起法律武器，痛打对方的违法点，迫使拆迁方作出让步，来跟你谈一个你可以接受的补偿。
第四步:保住房屋不被强拆，抓住时间痛打拆迁方违法点争取谈判机会
如果当地的征地拆迁完全合法，认定房屋属于违建也是严格按照法定程序来进行的。
在这个时候，保住房子不被强拆，快速委托律师介入就非常关键。因为如果房子在，又有律师介入，不断在抓拆迁方的违法点，那么，这个时候，首先是拆迁方拆迁方为了拆迁进度，是有意愿坐下来跟你好好谈的。
二、拆除违章建筑的法律依据
《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定了“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告、限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”
根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条规定:“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施......”
第七十七条第一款规定:“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”。
第八十三条规定:“依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除;对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉;期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。”
农村集体土地上房屋拆迁肯定会涉及宅基地，村民大多都未经历过征收拆迁，也很难对征收拆迁的细节有明确的了解。
因此，拆迁方会刻意地在某些方面降低或舍弃某些补偿标准或补偿项目，从而达到花小钱办大事的目的。
仅依据常识来判断，也会有许多被拆迁人发现补偿标准会存在问题，出于谨慎考虑，有许多当事人拨打了北京晏清律师事务所的咨询电话来电咨询。
从北京晏清律师事务所代理的案件情况及办案经验中我们可以总结出，拆迁方常用的伎俩是：
以房屋没有建设手续等理由自行将部分房屋认定为违法建筑，从而大幅降低该部分房屋面积的补偿甚至根本不予补偿。
从实际的效果来看，拆迁方的这种做法效果显著，可节省一大笔补偿费用。
但从法律的角度上讲，拆迁方自行作出的违法建筑认定是无效的、违法的。
违法建筑的认定有着明确的法律规定：
对于农村集体土地上存在的违法建筑，应当由县级以上人民政府土地行政主管部门来作出认定。
作出该认定前，还需经过一系列严格的调查取证、询问、比对、认定、告知等法定程序。
当房屋被认定为违建后，政府主管部门应当以书面方式向当事人进行告知，同时还应载明相关事实、法律依据以及当事人所享有的权利，例如提起行政复议或行政诉讼的权利。
而拆迁方自行认定违法建筑的行为完全剥夺了被拆迁人的知情权与提出异议的权利，通俗的讲就是完全剥夺了被拆迁人维护自己合法财产的权利。
故而，拆迁方常用的认定违建的手段是站不住脚的。
征收拆迁所涉及到的补偿利益对于被拆迁人来说并非微不足道可以随意舍弃，被恶意克扣的补偿差额很有可能是一个家庭多年的收入总和，这与被拆迁人拆迁后的生活水平密切相关。
《土地管理法》第四十八条规定：
“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
”
因此，拆迁方私自认定违法建筑的行为违反了多项法律法规，仅从其所作出的房屋面积及性质的认定这一项便可确定其存在着严重的错误，不能作为确定拆迁补偿数额的依据。
被拆迁人在一定要对房屋面积的认定方面多加注意，不要轻易相信被拆迁方的先签协议事后补偿等口头承诺。
拆迁时对于违建的认定，如下：
1、两个时间节点前建造的房屋
首先，《土地管理法》于1986年经审议通过，并于1987年正式实施。
该法规定农村居民建造房屋使用的土地，不得超过省、自治区以及直辖市规定的标准。
但是由于法不溯及既往，在1987年之前建造的房屋并没有相关法律法规对其进行限制规定，因而不应当作为违法建筑处理。
拆迁部门对1987年之前建造的房屋认定为“违建”的，于法无据，被拆迁方可通过行政复议或者行政诉讼进行维权。
其次，由于《城乡规划法》于2008年通过实施，并规定建造房屋必须拥有建设工程规划许可证，但对于2008年之前拥有合法土地使用权的房屋，由于并没有相关的条文和处罚决定，因而不能被轻易认定为“违建”。
2、未批先建，存在程序违法的房屋
根据《土地管理法》第六十二条的相关规定，农村村民住宅用地，应当经乡镇人民政府审核，并由县级人民政府批准。
同时，根据《城乡规划法》第六十五条，对于未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可进行建设的，可以由乡镇人民政府责令限期改正。
因而，对于没有办理批建手续，但拥有选址意见书，符合宅基地使用标准的违法建筑，属于程序违法的建筑，要求其缴纳相关费用并补齐程序后，不能随便认定为“违建”。
3、招商引资兴建的房屋
很多地方为了促进经济发展，成立相关的招商局进行招商引资，并同意其先在土地上兴建厂房，后补办手续，但由于土地性质等各项问题导致企业在办理部分手续时无法办理。
这种厂房不得随便认定为“违建”，政府招商引资作出的明文规定或红头文件是对建筑合法性的认定，若日后再认定为“违建”，有损政府公信力。
4、从政府手中买断的土地使用权及地上建筑物
政府通过招标、拍卖的方式出售乡镇企业的剩余土地使用权，若在拍卖过程中出现地上建筑物没有相关证件手续的情况，在私营企业收购该土地使用权和地上附着物后，不应当认定为“违建”。
法律分析：
对于拆除违法违章建筑没有补偿的。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；
对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
法律依据：
《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条
市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；
对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；
尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；
无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条
在乡、村庄规划区未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；
逾期不改正的，可以拆除。
农村集体土地上房屋拆迁肯定会涉及宅基地，村民大多都未经历过征收拆迁，也很难对征收拆迁的细节有明确的了解。
因此，拆迁方会刻意地在某些方面降低或舍弃某些补偿标准或补偿项目，从而达到花小钱办大事的目的。
仅依据常识来判断，也会有许多被拆迁人发现补偿标准会存在问题，出于谨慎考虑，有许多当事人拨打了北京晏清律师事务所的咨询电话来电咨询。
从北京晏清律师事务所代理的案件情况及办案经验中我们可以总结出，拆迁方常用的伎俩是：
以房屋没有建设手续等理由自行将部分房屋认定为违法建筑，从而大幅降低该部分房屋面积的补偿甚至根本不予补偿。
从实际的效果来看，拆迁方的这种做法效果显著，可节省一大笔补偿费用。
但从法律的角度上讲，拆迁方自行作出的违法建筑认定是无效的、违法的。
违法建筑的认定有着明确的法律规定：
对于农村集体土地上存在的违法建筑，应当由县级以上人民政府土地行政主管部门来作出认定。
作出该认定前，还需经过一系列严格的调查取证、询问、比对、认定、告知等法定程序。
当房屋被认定为违建后，政府主管部门应当以书面方式向当事人进行告知，同时还应载明相关事实、法律依据以及当事人所享有的权利，例如提起行政复议或行政诉讼的权利。
而拆迁方自行认定违法建筑的行为完全剥夺了被拆迁人的知情权与提出异议的权利，通俗的讲就是完全剥夺了被拆迁人维护自己合法财产的权利。
故而，拆迁方常用的认定违建的手段是站不住脚的。
征收拆迁所涉及到的补偿利益对于被拆迁人来说并非微不足道可以随意舍弃，被恶意克扣的补偿差额很有可能是一个家庭多年的收入总和，这与被拆迁人拆迁后的生活水平密切相关。
《土地管理法》第四十八条规定：
“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
”
因此，拆迁方私自认定违法建筑的行为违反了多项法律法规，仅从其所作出的房屋面积及性质的认定这一项便可确定其存在着严重的错误，不能作为确定拆迁补偿数额的依据。
被拆迁人在一定要对房屋面积的认定方面多加注意，不要轻易相信被拆迁方的先签协议事后补偿等口头承诺。
法律分析：
国家对于违建的处理并不是一棒子打死，全部拆除的，也是会根据现实的情况而定的，灵活性还比较高，不过如果千万别轻易试探法律，好好建房，按照规定申请、建房肯定是最保险的方式。
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，责令停止建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正并处罚款；
无法采取改正措施消除影响的，才可以限期拆除。
法律依据：
《城市市容和环境卫生管理条例》第三十七条 凡不符合城市容貌标准、环境卫生标准的建筑物或者设施，由城市人民政府市容环境卫生行政主管部门会同城市规划行政主管部门，责令有关单位和个人限期改造或者拆除；
逾期未改造或者未拆除的，经县级以上人民政府批准，由城市人民政府市容环境卫生行政主管部门或者城市规划行政主管部门组织强制拆除，并可处以罚款。
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文章来源参考：头条-农村征地拆迁说违建，拆迁方认定为违建该怎么处理
内容审核：孙志平律师
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