租的房子违建拆迁,租的房子是违建被强拆能要求房东退以前的房租费吗,租了违建房可以要求赔偿吗

一、租的房子是违建被强拆能要求房东退以前的房租费吗

租的房子是违建被强拆，租客可以要求房东退还以前的房租费，具体分析如下：

1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，若出租的房屋未取得建设工程规划许可证或未按该证规定建设，则租赁合同无效。

2.若租赁合同无效，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。因此，租客有权要求房东退还已支付的房租费。

1.若房东在出租时未告知租客房屋为违建房，导致租客因不知情而签订租赁合同并遭受损失，房东应承担赔偿责任，包括退还未实际使用期间的租金。

2.若房东已明确告知租客房屋为违建房，租客仍选择租赁，则房东在房屋被拆除时一般无需承担除退还剩余租金外的其他赔偿责任。但若因房东原因（如未履行协助义务）导致租客损失扩大，房东仍需承担相应责任。

1.租客应首先与房东协商，要求退还未使用期间的租金。协商时，租客应提供租赁合同、租金支付凭证等证据，以证明自己的主张。

2.若协商无果，租客可依法向人民法院提起诉讼，请求确认合同无效，并要求房东退还租金。诉讼中，租客需提交充分证据支持自己的主张，如租赁合同、租金支付记录、违建认定文件等。

二、租赁违建房屋 遇到被拆 租金如何退

当租赁的房屋因违建被拆除时，关于租金的退还问题，可以根据《中华人民共和国民法典》的相关规定进行处理。

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，若因违建导致房屋租赁合同被确认无效，出租人因该行为取得的财产，即租金，应当予以返还。这意味着，如果租赁的房屋因违建问题被拆除，从而导致租赁合同无效，承租人有权要求出租人退还已缴纳的租金。

除了退还租金外，如果承租人还因此遭受了其他损失，如押金、搬迁费用等，出租人也应当承担相应的赔偿责任。这同样基于《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。因此，在租赁违建房屋被拆除的情况下，出租人作为过错方，需要赔偿承租人的相关损失。

在房屋租赁合同因违建被拆除而解除的情况下，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的部分终止履行，已经履行的部分则根据履行情况和合同性质进行处理。承租人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。这意味着，承租人可以根据实际情况要求出租人采取适当的补救措施，并赔偿因此造成的损失。

在租赁违建房屋被拆除的情况下，承租人有权要求出租人退还已缴纳的租金，并赔偿由此造成的其他损失。同时，双方也可以根据实际情况协商解除合同，并采取必要的补救措施。

三、出租房屋部分属于违建 可否解除合同

租的房屋部分属于违建，承租人有权解除合同。

一、合同效力问题

1. 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。若出租房屋部分属于违建，即未取得建设工程规划许可证或未按照规划许可建设，则该部分房屋的租赁合同自始无效。

2. 同样依据该解释第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同也无效。若违建部分属于此类临时建筑，则合同同样无效。

二、解除合同的法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定：租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。违建房屋因违反法律法规，可能面临被拆除等风险，导致承租人无法正常使用，因此承租人有权解除合同。

2. 合同无效的后果：无效的合同自始没有法律约束力，承租人无需继续履行，并可要求返还已支付的租金、押金等费用。

三、实际操作建议

1. 收集证据：承租人应收集房屋属于违建的证据，如相关部门的通知、公告等。

2. 与出租人协商：尝试与出租人协商解除合同，并要求退还相关费用。

3. 法律途径：若协商无果，承租人可向人民法院提起诉讼，确认合同无效并维护自身权益。

四、明知违建房仍出租怎么处理

关于明知违建房仍出租的法律处理

明知是违建房仍进行出租，是违法的，且租赁合同无效。出租人与承租人均需承担相应的法律责任。

1. 违法性确认：

- 根据《商品房屋租赁管理办法（2011年版）》第六条，明确列出违法建筑不得出租。

- 依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。因此，明知是违建房仍出租的行为违法，租赁合同无效。

2. 合同效力判定：

- 依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，未取得建设工程规划许可证或未按许可证规定建设的房屋，租赁合同无效。但若在一审法庭辩论终结前取得相关许可或批准，合同可认定有效。

1. 出租人责任：

- 根据《商品房屋租赁管理办法（2011年版）》第二十一条，出租违法建筑，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，并可处以罚款。

- 依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应予返还；有过错的一方应赔偿对方损失。

2. 承租人权益：

- 租赁合同无效后，承租人有权要求出租人返还已支付的租金和押金。

- 若因违建导致承租人遭受损失（如装修费用、搬迁费用等），承租人有权要求出租人赔偿。

1. 立即停止出租：

- 出租人应立即停止出租违建房，避免进一步违法和损失扩大。

2. 协商与赔偿：

- 出租人与承租人应协商处理后续事宜，包括租金退还、损失赔偿等。

- 若协商不成，承租人可通过法律途径维护自身权益。

3. 举报与查处：

- 承租人或其他知情人士可向城乡规划主管部门或其他相关部门举报违建行为。

- 相关部门应及时受理并查处违建行为，维护市场秩序和公共安全。

结论

明知是违建房仍进行出租是违法的，且租赁合同无效。出租人需承担法律责任，包括罚款、返还租金和赔偿损失等；承租人应维护自身权益，要求出租人返还租金和赔偿损失。同时，建议相关部门加强监管和查处力度，遏制违建出租行为的发生。

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内容审核：高华君律师