现为北京在明律师事务所合伙人、首席团队督导律师，第十二届北京市律师协会城市更新与征收拆迁法律专业委员会副秘书长。 自2013年初加入在明律所以来，已专注深耕于行政诉讼、征地拆迁领域超过十二年，其带领的团队业务足迹遍及全国三十余个省、直辖市和自治区，累计主办各类征收拆迁案件千余件，在长期实践中形成了严谨的工作态度与丰富的实战经验，尤其以“逻辑清晰、条理分明、有理有据、收放自如”的庭审和谈判风格赢得认可。
在购房合同解除但房款未归还的情况下，房子的归属问题主要依据不动产的登记情况来确定。
1. 房子归属的基本原则
- 根据《中华人民共和国民法典》第二百一十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这意味着，房屋的所有权归属以不动产登记簿的记载为准。
2. 购房合同解除的影响
- 购房合同的解除并不直接导致物权变动，即合同的解除并不自动改变房屋在不动产登记簿上的权属记录。
- 如果购房合同解除后，房款未归还，但房屋已经过户到买方名下，那么在法律上，房屋仍然属于买方所有，除非双方另有约定或通过法律程序进行变更。
3. 房款未归还的处理
- 房款未归还是一种债权债务关系，与房屋的所有权归属是两个独立的问题。
- 卖方可以通过法律途径追讨未归还的房款，但这并不影响房屋所有权的归属。
4. 特殊情况下的处理
- 如果购房合同解除是因为卖方违约，且买方已经支付了部分或全部房款，买方可能有权要求卖方返还房款并承担违约责任，但这同样不影响房屋所有权的归属，除非双方达成新的协议或经过法律程序。
购房合同解除但房款未归还时，房子的归属主要依据不动产登记簿的记载来确定。如果房屋已经过户到买方名下，即使房款未归还，房屋在法律上仍然属于买方所有。卖方应通过法律途径来追讨未归还的房款，而不是直接主张房屋的所有权。
买房子买的是房屋的所有权，而非仅仅是使用权。以下是对此问题的详细分析：
1. 房屋所有权的定义与内涵
- 根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋作为不动产，其所有权人同样享有这些权利。
- 房屋所有权是物权中最重要也是最完整的一种权利，它允许所有权人在法律规定的范围内独立、充分地利用自己的房产，并排除他人对于其财产的违背共意志的干涉。
2. 房屋所有权与使用权的区别
- 房屋使用权是指对房屋的实际使用权利，但并不意味着只有房屋的所有权人才对房屋有使用权。非房屋所有权人也可以通过租赁等法律契约获得房屋的使用权。
- 使用权与所有权的主要区别在于，使用权人并不拥有对房屋的处分权，即不能自由买卖或处置房屋。而所有权人则拥有这种支配权利。
3. 房屋所有权的取得与登记
- 根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此，购买房屋并取得所有权，需要进行合法的登记手续。
- 登记是房屋所有权取得和变动的法定要件，未经登记，不发生物权变动的效力。
4. 房屋所有权的时间限制
- 房屋所有权是一种没有时间限制的权利，除非出现法律所规定的特殊情况，如房屋被依法征收、灭失等，否则所有权将一直存在。
买房子买的是房屋的所有权，这是一种充分、完整的财产权或物权，包括占有、使用、收益和处分的权利。而使用权只是对所有权中的一部分权利的行使，并不等同于所有权。
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内容来源参考：头条-现在买房子是有所有权的还是只有使用权的,
内容审核：谢瑞青律师
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