福建省集体土地建设,村委会把村集体土地出让是否合法,福建集体土地征收与补偿

一、村委会把村集体土地出让是否合法

村委会把村集体土地出让的合法性，需根据具体情况分析。首先，明确的是，村委会作为村集体经济组织的代表，有权经营、管理属于村农民集体所有的土地，这是依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定。当涉及到土地出让时，必须遵循特定的法律程序和规定。

1. 合法的土地出让情形：

- 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人（即村委会）可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。此过程需签订书面合同，并应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

2. 非法的土地出让情形：

- 若村委会未经上述法定程序，擅自将村集体土地出让，则此行为违法。依据相关法律规定，非法转让、倒卖土地使用权的行为是严格禁止的，并可能构成犯罪。

- 若土地出让用于非农业建设，而未经依法批准，同样属于违法行为。根据《土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，除非符合特定的法律条件。

3. 法律责任：

- 村委会若非法出让土地，不仅出让行为无效，还可能面临法律责任。情节严重的，依法可以追究刑事责任，并没收违法所得。

村委会把村集体土地出让的合法性取决于是否遵循了法定的程序和规定。只有符合土地利用总体规划、城乡规划，并经过村民会议三分之二以上成员或代表同意的出让行为，才是合法的。否则，任何擅自出让土地的行为都是违法的，并可能面临严重的法律后果。

二、处置村集体资产需要经过哪些程序

处置村集体资产需要遵循一系列法定程序，以确保资产处置的合法性和公正性。以下是处置村集体资产应经过的主要程序：

1. 决策主体：根据《中华人民共和国民法典》第二百六十一条，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。对于集体资产的处置，应当依照法定程序经本集体成员决定。

2. 决策方式：集体资产处置的决策通常通过村民会议或村民代表会议进行。会议应确保有足够数量的代表参加，并依法进行表决。例如，对于集体经营性建设用地的出让、出租等，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

1. 合同签订：一旦资产处置决策获得通过，农村集体经济组织应依法与其他组织或者个人签订合同，明确双方的权利和义务。这包括资产的使用方式、期限、费用等关键条款。

2. 公开透明：资产处置过程应遵循公开、公平、公正的原则。例如，对于需要招标、公开竞投的资产处置项目，应依法进行公开招标或竞投，确保所有潜在买家都有平等的机会参与竞争。

3. 资产评估与定价：在资产处置前，应进行合理的资产评估，以确定资产的合理价值。这有助于确保资产处置的公正性和合理性，防止资产被低价出售或转让。

1. 监管机制：农村集体经济组织应建立健全资产处置的监管机制，确保资产处置过程符合法律法规和集体成员的利益。这包括设立专门的监督机构或委员会，对资产处置过程进行监督。

2. 备案要求：根据相关法律法规，某些类型的资产处置可能需要向相关部门进行备案。例如，土地承包经营权的流转等，可能需要向当地土地流转服务中心或农业主管部门进行备案。

处置村集体资产需要遵循严格的法定程序，包括资产处置的决策与批准、实施以及监管与备案。这些程序旨在确保资产处置的合法性和公正性，保护集体成员的合法权益。

三、怎么界定是否是自建房

自建房的界定主要依据其建设性质和土地用途。

1. 自建房是指农村村民在自有宅基地上自行建造的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

2. 自建房属于个人产权，但建造房屋的土地属于集体所有，个人只有使用权没有所有权。这意味着，自建房的所有者拥有对房屋本身的权利，但对建造房屋的土地只拥有使用权。

1. 土地用途：自建房必须建在宅基地上，且不得占用永久基本农田。若占用农用地转为建设用地的，需按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。

2. 建设规划：自建房的建设必须符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划。这意味着，在建造自建房前，需要获得相关部门的批准，并取得《乡村建设规划许可证》。

3. 建设标准：农村自建房不得超过三层，每户的建筑总面积不得超过一定标准（如360平方米，但具体标准可能因地区而异）。同时，农村联排别墅不得超过四层，每户建筑总面积也有相应限制。

根据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条和第七十八条，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，将被责令退还非法占用的土地，并限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。这明确界定了非法占用土地建房的行为，并规定了相应的法律责任。

自建房的界定主要依据其是否建在宅基地上、是否符合建设规划以及是否超过建设标准。同时，非法占用土地建房将承担法律责任。

四、农转征与农转用的区别

农转征与农转用是土地管理中的两个重要概念，它们之间存在明显的区别。

1. 农转征，即农用地转为建设用地征收，是指将集体所有的农用地转变为国有土地，这一过程涉及到土地所有权的变更。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，土地征收必须依法进行，并给予公平、合理的补偿。

2. 农转用，即农用地转为建设用地，是指将农用地转变为建设用地，使土地用途发生变更。这一过程主要涉及到土地利用总体规划的调整和土地用途的改变，但不涉及土地所有权的转移。

1. 农转征由于涉及到土地所有权的转移，因此其程序相对更为严格。根据土地管理法的规定，土地征收的审批权集中在国务院和省级人民政府两级，且需要依法进行公告、听证等程序，确保征收过程的公开、公平、公正。

2. 农转用的审批程序则相对简单，主要涉及到土地利用总体规划的调整和土地用途的改变。其审批权主要在县级以上人民政府国土资源管理部门。在审批过程中，需要考虑到土地利用的合理性、可持续性和环境保护等因素。

1. 在农转征过程中，由于涉及到土地所有权的转移，因此必须给予被征收人公平、合理的补偿。补偿方式通常包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等。这些补偿旨在保障被征地农民的生活和合法权益。

2. 而在农转用过程中，由于不涉及土地所有权的转移，因此补偿方式相对简单。通常只需要补偿原土地使用者在征用期间不能从事农业生产的土地补偿和青苗及地上附着物的补偿，没有安置补助费。

农转征与农转用在概念定义、实施程序与审批机构以及补偿方式等方面都存在明显的区别。在实际操作中，应根据具体情况选择合适的方式进行土地利用的调整和优化。

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内容审核：吴琨律师