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家里有土地的看看,土地征收规范流程,避免被人转空子!

摘要:在明律师就为大家简单介绍现行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地征收条例》规定下,必要的土地征收“十步走”。
家里有土地的看看,土地征收规范流程,避免被人转空子!

  在明律师在接受咨询时,经常会出现这样的对话:

  王女士:“我家这边要征地了,律师我该怎么办?”

  律师:“具体是什么项目要征地?是否下发了有关征地的文件?”

  王女士:“没有文件啊,什么都没有!”

  在当今法制愈发完备的大环境下,不发布任何文件直接征收土地的可能性几乎为零。王女士没有收到任何文件,很大程度上是因为没有注意收集当地发布的相关文件,另一个原因是,缺乏查阅相关信息的手段和渠道。虽然在这种情况下,委托专业律师查询相关信息是最方便的,但是如果能够提前掌握一定的法律规定,对照自家实际情况,充分收集相关资料后,再和律师进行沟通,寻找征收程序的违法点,更能提高沟通效率,更加精准地解决在土地征收时遇到的问题。

  这篇文章中,在明律师就为大家简单介绍现行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地征收条例》规定下,必要的土地征收“十步走”。

  1.征收土地预公告

  首先要明确大前提,即征收项目要符合《土地管理法》第四十五条规定的,为了公共利益的需要确需征收农民集体所有的土地的,方可依法实施征收。如果不是为了公共利益,那么征收项目的合法性就值得商榷了。

  如果征收项目符合公共利益,那么第一步就是发布预公告。预征收公告的内容应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。

  征收土地预公告应当采用有利于社会公众知晓的方式,在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内发布,预公告时间不少于十个工作日。自征收土地预公告发布之日起,任何单位和个人不得在拟征收范围内抢栽抢建;违反规定抢栽抢建的,对抢栽抢建部分不予补偿。

  也就是说,王女士遇到征地,首先应当确认村里是否张贴或者通过网络渠道等发布过征地预公告。

  2.土地现状调查和社会稳定风险评估

  《土地管理法实施条例》第二十六条规定,土地现状调查应当查明土地的位置、权属、地类、面积,以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况;社会稳定风险评估应当对征收土地的社会稳定风险状况进行综合研判,确定风险点,提出风险防范措施和处置预案。社会稳定风险评估应当有被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人参加,评估结果是申请征收土地的重要依据。

  在陈丽芳律师团队办理过的浙江某市的案件中,由于某些特殊的历史原因,该市B区征收的地块范围内既有国有土地又有集体土地,而区政府并没有查明这一情况,将整片区域均按集体土地进行报批。陈丽芳律师团队在发现这一情况后,针对该违法点制定诉讼策略,最后为委托人维权奠定了良好的基础。如果征收方没有对土地现状进行全面调查,也没有对社会风险进行全面评估,那么征收程序的合法性就不能保证了。

  3.拟定征地补偿安置方案

  《土地管理法实施条例》第二十七条规定,在得出社会稳定风险评估结果和土地现状调查结果后,由县级以上地方人民政府组织自然资源、财政、农业农村、人力资源和社会保障等有关部门拟定征地补偿安置方案。

  征地补偿安置方案的内容应包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等。

  4.方案公告及登记

  《土地管理法实施条例》第二十八条规定,县级以上地方人民政府拟定征地补偿安置方案后,应当在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告,公告时间不少于三十日。

  征地补偿安置公告应当同时载明办理补偿登记的方式和期限、异议反馈渠道等内容。

  这个阶段是比较重要的,需要村民朋友们积极地评估补偿方案是否合理、是否能弥补征收带来的损失。如果感到有不公平不合理之处,要积极进行协商沟通,争取合理权益。如果一味观望,很可能就会让本不合理的方案落地实施,后期维权也会更加艰难。

  5.组织听证

  《土地管理法实施条例》第二十八条规定,多数被征地的农村集体经济组织成员认为拟定的征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的,县级以上地方人民政府应当组织听证。

  这也是在上一步中,笔者为什么说,遇到不合理的方案不可一味观望,要积极提出异议。当持异议的被征收人达到一定数量时,可以推动征收方案的制定者认真听取被征收方意见,修改相关方案,维护多数人的利益。

  6.确定征地补偿安置方案

  在经过上述步骤后,县级人民政府作出一个确定的补偿方案,由省、自治区、直辖市人民政府根据补偿方案、结合相关法律法规制定征地补偿安置协议示范文本。

  7.签订征地补偿安置协议

  补偿方案体现在补偿协议中。如果拿到了补偿协议,应当逐条约定内容并清楚了解每一条内容表述的意思。很多签约人都是在签约时没有仔细阅读条款明确内容,更有甚者,听信某些口头承诺或小道消息,签订空白协议,过后意识到不公平想要撤销协议。须知由双方签字认定的协议效力是受到法律保护的,撤销非常困难。这里在明律师要提醒大家,不仅仅是补偿协议,任何您没有百分之百确定内容的文件,都不要随意签字,否则就要承担草率签字带来的不利后果。

  此外,《土地管理法实施条例》第二十九条规定,对个别确实难以达成征地补偿安置协议的,县级以上地方人民政府应当在申请征收土地时如实说明。也就是说,不能为了多数人的利益而罔顾少数人应得的公平待遇。

  8.报批

  《土地管理法实施条例》第三十条规定,县级以上地方人民政府完成本条例规定的征地前期工作后,方可提出征收土地申请,依照《土地管理法》第四十六条的规定报有批准权的人民政府批准。

  有批准权的人民政府应当对征收土地的必要性、合理性、是否符合《土地管理法》第四十五条规定的为了公共利益确需征收土地的情形以及是否符合法定程序进行审查。

  现实中,很多地方政府由于用地的紧迫性,时有不经过严格审查即作出批复的情况,这种不严谨的批复容易损害被征收人的利益。

  9.征收土地公告

  《土地管理法实施条例》第三十一条规定,征收土地申请经依法批准后,县级以上地方人民政府应当自收到批准文件之日起十五个工作日内在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内发布征收土地公告,公布征收范围、征收时间等具体工作安排。

  10.组织实施

  在上述步骤完成后,对个别未达成征地补偿安置协议的应当作出征地补偿安置决定,并依法组织实施。

  在办案过程中,很多当事人都是在已经征收进程已经结束或接近尾声时方才意识到自己的权益受到侵害,委托律师维权。但事实上,越早咨询律师,对于争取合理补偿越有利,在律师的指导下与征收方协商获得合理补偿方案的可能性也就越高,在明律师提醒大家,法律不保护躺在权利上沉睡的人,也无法保护利益受损仍沉默观望的人,遇到 征收问题,尽早咨询专业律师,提前做好风险防范,维护自己的合法权益。

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