西安长安区拆迁小产权房，买小产权房：担心被违约，起诉要求卖家“表态”不违约，法院裁定

一、买小产权房：担心被违约，起诉要求卖家“表态”不违约，法院裁定

作者｜张茂荣

房地产大要案法律专家，粤湾律所主任 首席律师

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这是笔者代理的一个真实案例：

涉案整栋农民楼为深圳版小产权房——历史遗留违法建筑（涉案房产）。

2014年12月，买卖双方签署《房产转让协议书》，买家支付了全部购房款并占有使用涉案房产，后又要求卖家出具了以其指定人员为受托人的办证、转让的公证委托书。

2019年2月，买家持卖家公证委托，在卖家不知情的情况下，为涉案房产确权，办理了卖家名下的《不动产权证书》，附记载明：“非市场商品房”。

2022年4月，买家因担心卖家违约，起诉要求卖家配合办理过户手续。

因“非市场商品房”不能上市交易、不能过户，经法官询问，买家当庭承认起诉原因就是怕卖家违约，目的就想让卖家“表个态”，同意继续履行合同（不违约）。

深圳市龙华区人民法院审理认为：

原告（买家）要求被告（卖家）做出同意协助原告办理涉案房产转移登记手续（过户）的表态，诉讼请求不明确且不具有可履行性和可执行性，依法应当驳回起诉。

2023年6月27日裁定：驳回原告的起诉。

张律说：不符合受理条件，不应办证！

起诉必须符合《民事诉讼法》122条规定，要有具体的诉讼请求，仅仅因为担心卖家违约，就起诉要求卖家“表态”不会违约，不符合起诉条件，法院不予受理，已经受理的裁定驳回起诉。

另，相对于不能过户的有证房（绿本房），无证的历史违建之于买家更安全：因为没有产证，法律上无法确认所有权，而一旦办证后，卖家即为法定所有权人，存在被卖家债权人查封执行的巨大风险，这也是深圳小产权房领域有证房比无证房便宜也少有人买的原因。

——涉案房产属历史违建，2014年签约时并没有产证，买家持有卖家委托公证书于2019年办证到卖家名下，实在是作茧自缚，自己给自己挖坑！

二、擅自买卖小产权房,法院判决合同无效

买卖房屋中，如果卖家违约，买方可以主张双倍返还定金或违约金，并可以起诉对方。

根据民法典规定，违约方应承担继续履行合同、采取补救措施或违约金赔偿损失等责任。

然而，如果买房需要贷款，法院难以强制执行继续履行。

买方可要求调高违约金以弥补实际损失，或直接主张实际损失，如房价上涨金额。

小产权房买卖暂未受法律保护，政府政策尚不明朗。

法律分析

可以主张双倍返还定金或者违约金，对方不给可以起诉。

(一)签了定金合同，卖家违约了

如果双方没有签订买卖合同，只是交了定金，那只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。

(二)签了买卖合同，卖家违约了

根据民法典规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者违约金赔偿损失等违约责任。

1、起诉要求继续履行合同

在司法实践中，如果买房需要贷款，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。

如果买方全款买，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。

以下情形除外：

卖家以签订的是“阴阳合同”为由，要求认定买卖合同无效;

卖家以房屋是政策不允许出售的房屋类型为由，要求认定买卖合同无效，比如小产权房、未满3年动迁房等等;

卖家以有房屋共有人不同意为由，要求解除合同并收回房屋;

房屋被查封、抵押且不可解除，导致房屋无法过户。

2、违约金和实际损失

房屋买卖合同中的违约金一般会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨20%，主张违约金并不能弥补买方的实际损失。

根据规定：

对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。

所以，买家可要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。

所谓实际损失：

可以理解为买方丧失以同等价格购买房屋的机会，造成买方的价差价损失。

因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。

房屋涨跌损失的确定，有2种方法：

双方协商确定;不能协商确定的，原则上可比照类似房屋的市场成交价与合同成交价之间的价差，或者通过专业机构评估确定。

如今，小产权房的买卖暂时不在法律的保护范围之内，主要原因是购买小产权房的人还比较少。

对此，政府目前的政策尚不明朗，处于探索阶段，这也是对大家诚信和素质的考验。

结语

根据以上情况，如果卖家违约，买方可以主张双倍返还定金或者违约金。

如果双方没有签订买卖合同，只是交了定金，卖方应双倍返还定金。

如果签订了买卖合同，卖方违约，则买方可以要求继续履行合同或者要求违约金赔偿损失。

在司法实践中，如果买方需要贷款购房，法院很难判决继续履行，但全款购房则可以判决继续履行。

买方也可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失，包括买方丧失以同等价格购买房屋的机会所造成的损失。

对于小产权房等特殊情况，目前法律保护尚不明朗，需要进一步探索。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：

第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：

第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：

第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

三、买小产权房卖方违约怎么办

可以凭借买卖合同，写好起诉状，去法院起诉，要求对方返还购房款和赔偿违约损失。

法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

一、请问股权转让是否违约了

股权转让一方构成违约，另一方可以要求对方继续履行股权转让协议。

根据2021年生效的《民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百八十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

二、购车合同没有约定违约金是否可以主张违约金

合同未约定违约金，也可以主张违约金。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

三、合同违约责任的法律规定

根据我国法律规定，一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。

违约责任包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。

根据2021年实施的《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十一条规定，当事人一方不履行债务或者履行债务不符合约定，根据债务的性质不得强制履行的，对方可以请求其负担由第三人替代履行的费用。

【本文关联的相关法律依据】

《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

四、买小产权房卖方违约如何处理

买小产权房卖方违约的处理方式是：

1、买方可先与卖方沟通，要求其继续履行义务，并承担违约责任；

2、如果违约行为导致合同目的不能实现的，买方可以主张解除合同；

3、卖方配合的，买方可以依法向人民法院起诉。

起诉的流程如下：

1、起草起诉状；

2、准备证据材料；

3、向有管辖权的法院递交起诉状和证据；

4、法院决定是否受理该诉讼；

5、法院受理该诉讼案件之后，在法定时间内向对方发送起诉状副本；

6、法院安排开庭时间并向双方发送传票；

7、开庭；

8、作出判决。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百七十八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

五、卖方违约买小产权房怎么办？

买卖房屋中，如果卖家违约，买方可以主张双倍返还定金或违约金，并可以起诉对方。

根据民法典规定，违约方应承担继续履行合同、采取补救措施或违约金赔偿损失等责任。

然而，如果买房需要贷款，法院难以强制执行继续履行。

买方可要求调高违约金以弥补实际损失，或直接主张实际损失，如房价上涨金额。

小产权房买卖暂未受法律保护，政府政策尚不明朗。

法律分析

可以主张双倍返还定金或者违约金，对方不给可以起诉。

(一)签了定金合同，卖家违约了

如果双方没有签订买卖合同，只是交了定金，那只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。

(二)签了买卖合同，卖家违约了

根据民法典规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者违约金赔偿损失等违约责任。

1、起诉要求继续履行合同

在司法实践中，如果买房需要贷款，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。

如果买方全款买，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。

以下情形除外：

卖家以签订的是“阴阳合同”为由，要求认定买卖合同无效;

卖家以房屋是政策不允许出售的房屋类型为由，要求认定买卖合同无效，比如小产权房、未满3年动迁房等等;

卖家以有房屋共有人不同意为由，要求解除合同并收回房屋;

房屋被查封、抵押且不可解除，导致房屋无法过户。

2、违约金和实际损失

房屋买卖合同中的违约金一般会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨20%，主张违约金并不能弥补买方的实际损失。

根据规定：

对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。

所以，买家可要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。

所谓实际损失：

可以理解为买方丧失以同等价格购买房屋的机会，造成买方的价差价损失。

因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。

房屋涨跌损失的确定，有2种方法：

双方协商确定;不能协商确定的，原则上可比照类似房屋的市场成交价与合同成交价之间的价差，或者通过专业机构评估确定。

如今，小产权房的买卖暂时不在法律的保护范围之内，主要原因是购买小产权房的人还比较少。

对此，政府目前的政策尚不明朗，处于探索阶段，这也是对大家诚信和素质的考验。

结语

根据以上情况，如果卖家违约，买方可以主张双倍返还定金或者违约金。

如果双方没有签订买卖合同，只是交了定金，卖方应双倍返还定金。

如果签订了买卖合同，卖方违约，则买方可以要求继续履行合同或者要求违约金赔偿损失。

在司法实践中，如果买方需要贷款购房，法院很难判决继续履行，但全款购房则可以判决继续履行。

买方也可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失，包括买方丧失以同等价格购买房屋的机会所造成的损失。

对于小产权房等特殊情况，目前法律保护尚不明朗，需要进一步探索。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：

第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：

第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：

第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

六、买小产权房卖方违约怎样处理

的出现与城市房价的飙升密不可分，虽然价格相对产权房便宜，但因该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同并不受法律保护，为此也衍生出不少纠纷。

擅自买卖小产权房,法院判决合同无效案情简介：

2013年12月，卢某将其在农村自建的188平方米住房以23万元价格卖给邱某;双方签订了房屋买卖合同，并于签订当日邱某向卢某支付了20万元。

当邱某要求交付房屋并办理房屋产权过户手续时，卢某却以未付清余款为由多次拒绝交房。

心生余虑的邱某通过土地及房产管理部门查询才得知，卢某所卖房屋无权无证，纯属违章建筑。

为此，邱某多次向卢某提出解除合同退还本金的要求，卢某均以拖延推诿之词应对。

今年5月，邱某向法院提起诉讼。

法院审理及判决：

邱某认为，卢某隐瞒事实真相，采取欺诈手段诱骗其签署了根本不可能办理房屋过户手续的买卖合同;卢某察觉后又长期占有其购房款拒不归还，其行为不仅有违民法“诚实信用”的基本原则，而且严重侵犯了其合法财产权益。

被告卢某在法定期限内则未作答辩。

法院经审理认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同所基于的买卖标的系农村房屋，该房屋买卖合同中原告并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，且该房屋买卖未办理农村使用权的审批手续，该合同违反了法律禁止性规定，应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告需返还原告已支付的购房款20万元。

法律分析：

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。

所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。

说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。

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文章来源参考：头条-西安长安区拆迁小产权房，卖方违约买小产权房怎么办？

内容审核：王子诚律师