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楼盘烂尾,集体停贷会被银行追责吗?

摘要:近两年,暴雷的房地产企业数不胜数。停工烂尾的楼盘项目也有增多迹象。前几日,稳居热搜榜的郑州“高学历楼盘”事件,许多人都有所了解。其实该楼盘停工已经一年多,经过业主一年的维权,官方的答复是成功追回10亿元监督资金,项目可以复工,按期交付。
楼盘烂尾,集体停贷会被银行追责吗?

  近两年,暴雷的房地产企业数不胜数。停工烂尾的楼盘项目也有增多迹象。前几日,稳居热搜榜的郑州“高学历楼盘”事件,许多人都有所了解。其实该楼盘停工已经一年多,经过业主一年的维权,官方的答复是成功追回10亿元监督资金,项目可以复工,按期交付。

  但与此同时,其他城市、其他楼盘的烂尾楼业主就没那么幸运了。经过郑州“高学历楼盘”事件,许多业主意识到,楼盘烂尾的主要原因,不是天灾,而是人祸。

  银行资金监管不严,本应该用于项目建设的资金被随意挪用是导致楼盘烂尾的主要原因。眼看房子交付遥遥无期,自己还要负担高额贷款,放在谁身上都会觉得憋屈。由此,多地的烂尾楼业主纷纷表示要强制停贷。

  然而大家都知道,购房人停贷属于违反贷款合同约定,会面临承担高额赔偿,上失信黑名单等一系列法律风险。难道楼盘烂尾无法如期交付只能由购房人自行买单吗?

  答案是否定的。

  首先,购房人、开发商、银行三者在法律上的关系需要帮大家捋一捋,才能明白为什么银行有底气说购房人停贷属于违约。

  通俗来讲,购房人和开发商签订的《商品房买卖合同》属于主合同,购房人和银行签订《个人贷款合同》属于具有担保性质的从合同,两个合同具有独立的法律地位。

  根据合同相对性原理,购房人确实不能因为主合同中开发商的履行出现问题,就在从合同中对银行不履行还贷义务。

  一旦购房人不履行还贷义务,银行作为合同相对人,有权利对涉及的房屋产权申请拍卖优先受偿。但以目前房地产的状况,银行也有权利要求购房人以其他财产进行还贷。届时,购房人面临的不单单是“烂尾楼”的问题,还可能处于“楼财”两空的境地。

  不过,就目前媒体曝出的个案而言,商品房买受人的法律风险是基本可控的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定,出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,解除权人请求解除合同的,应予支持。

  这就是说,从法律层面上讲,出现眼下的楼盘烂尾情形时,购房人有权要求解除合同。

  这样,根据商品房买卖合同司法解释第20条的规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

  商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人(开发商)应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人(银行)和买受人(购房人)。

  皮之不存,毛将焉附。购房人如果想摆脱持续还贷又住不上房子的命运就要争取寻找突破口,使自己和开发商签订的《商品房买卖合同》被确认无效或者被撤销、解除。

  另外,银行作为建设项目资金的监管单位,如果有违法、违规操作,导致资金被挪作他用,购房人也可以对其进行投诉、举报。

  但无论怎么说,倘若业主们真的“严格依法依规”去走将合同解除的路子,那么这房也就算是彻底住不上了。这显然不是业主们愿意接受的现实。

  于是,越来越多的烂尾楼业主加入开始自行停止向银行偿还个人贷款。坦白讲,这种“自救行为”确实有助于引起有关部门、银行进一步强化购房款的监管和专款专用制度,从而降低因为建房资金被挪用而导致的楼盘烂尾的发生概率。

  站在非法律的视角上,购房者的这一无奈之举也加速了舆论的发酵,使得此事的有效解决迎来了希望。

  但从严格的法律层面上讲,购房人强制停贷并不能实际解决烂尾楼问题。如果操作不当,确实会面临承担违约责任、征信记录不良等风险。

  好在,银保监会已于日前对此事作出官方回应,表示将引导金融机构市场化参与风险处置,加强与住建部门、中国人民银行工作协同,支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

  也就是说,银保监会就银行对此事的下一步做法定了调子:不允许银行盲目依据贷款合同约定向购房者主张权利,而是要将实质性化解纠纷的功夫下在促使开发商“保交楼”上。

  在明律师判断,至少在短期内,这些自行停止还贷的购房者暂不会面临来自银行的责任追究。但作为法律专业人士,我们还是建议购房者理性维护自身合法权益,与政府住建部门、开发商和银行加强沟通协商,争取平稳解决类似纠纷。在签订购房合同时要加强风险防范意识,必要时可请专业律师协助审查合同,尽量规避在合同履行中可能发生的风险不测。

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