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房子拆迁,承租人能拿到拆迁补偿吗?

摘要:在征地拆迁过程中,经营性房屋的征收补偿往往是法律关系最复杂的,承租人能否获得补偿,享有哪些权利,未获得补偿时能否独立提起诉讼,均是我们需要关注的内容。
房子拆迁,承租人能拿到拆迁补偿吗?

  在征地拆迁过程中,经营性房屋的征收补偿往往是法律关系最复杂的,承租人能否获得补偿,享有哪些权利,未获得补偿时能否独立提起诉讼,均是我们需要关注的内容。

  承租人能否获得补偿?

  《民法典》第二百四十条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”在房屋所有权人将房屋出租给他人用于商业经营时,房屋所有权中的占有、使用和收益三项权能部分由承租人行使,该部分因占有、使用而产生的直接经济价值利益应归属于承租人。

  在租期未满时征收经营性房屋,势必会对承租人的直接利益产生影响,由此决定了经营性房屋的承租人在所租房屋被征收时享有独立的法律地位和补偿利益,其与征收拆迁行为具有利害关系。

  承租人可以获得哪些补偿?

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励”。承租人可享有因房屋征迁而导致停产停业及装饰装修等损失的补偿。

  1. 停产停业损失补偿

  停产停业损失主要是针对非居住房屋的实际使用人因房屋征收导致生产经营活动不能继续而遭受的营业利润流失、仪器设备损坏重置、人员安置等损失所作的补偿,故停产停业损失补偿应当由承租人收取。但在司法实践中,亦有部分出租人主张租金损失也是经营损失的一种而要求分割停产停业损失补偿,对于该主张少数法院会结合具体案情、依照公平原则予以一定范围内的支持。

  停产停业损失补偿由各省、自治区、直辖市制定具体办法确定。一般按照被征收房屋市场评估价的10%确定;如认为实际停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的,需向房屋征收部门提供被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料,由房屋征收部门委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并予以公示及补偿。

  2. 搬迁补助

  搬迁补助是为房屋征收必然带来的搬离原房屋过程中而产生的费用而设置的补偿项目,在房屋租赁情况下,搬迁成本实际上是由房屋的承租人负担的,因此该补助应当归承租人所有。除了常规的搬迁补助,征收部门往往会对房屋产权调换补偿方式下、用于产权调换房屋为期房不能即时交付、未享受周转房的情形设置临时安置补助,在该种情形下,因需被临时安置的系房屋的承租人,故该笔安置补助亦应当归承租人所有。

  搬迁补助、临时安置补助的金额以征收、被双方协商确定的金额为准,协商不成的,可以委托房地产价格评估机构估价确定。

  3. 其他

  在其他项下的费用中,装修补偿属于比较特别的类目。实践中,有的征收政策将装修补偿纳入房屋价值补偿中,在评估被征收房屋价值时一并计入房屋价值补偿;有的征收政策将装修补偿单独设为补偿项目,补偿金额或由协商确定或由评估确定。关于装修补偿的分配:房屋租赁合同明确约定装修物归承租人所有且装修物不能脱离房屋的,装修补偿应由承租人取得;房屋租赁合同未约定装修物归属且装修物能脱离房屋的,则房屋征收补偿中将不产生装修补偿;房屋租赁合同未约定装修物归属且装修物不能脱离房屋的,装修补偿可由被征收人与承租人协商确定归属(此时,承租人持有的装修凭证、装修物的折旧残值等因素将直接影响承租人能否获得装修补偿及获得比例)。

  承租人在未获得拆迁利益时能否独立提起诉讼?

  房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系,其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷,并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。

  但是,补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后,既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益,也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题,则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。

  但是,有一个问题需要注意,那就是承租人行使权利的时间点,虽然承租人具有获得停产停业等损失补偿的权利,但是通常情况下承租人无法选定拍评估机构,对评估报告的内容、结果也无权提起异议,那么承租人的权利无法得到全面的保护,同时也会存在拆迁部门和房屋所有权人恶意损害承租人权益的风险。

  因此,对于经营性房屋的承租人,建议在与出租人签订房屋租赁合同时,就租赁房屋可能涉及的征迁补偿问题进行明确约定。在房屋征迁过程中,时刻关注房屋拆迁动态,在有关拆迁安置补偿的公告发布后及时与拆迁部门或出租人就补偿事宜进行协商,以便针对协商结果采取相应的措施,维护合法权益。

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