拆迁房露台设计,露台计算建筑面积,拆迁露天阳台怎样补偿

一、露台计算建筑面积

关于露台计算建筑面积的问题，以下是根据相关法律法规和专业知识给出的详细解答：

露台建筑面积的计算

露台，通常指无完整围护结构或围护结构水平投影面积小于底板水平投影面积一半的开放空间，其建筑面积的计算需遵循《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）及相关地方法规。具体计算规则如下：

一、露台类型与计算原则

1. 非封闭式露台：根据《建筑工程建筑面积计算规范》，非封闭式露台（即露台）的面积计算主要依据其挑出宽度。若挑出宽度不超过规定限度（一般为1.8米至2.1米，具体以当地规定为准），则按底板水平投影面积的1/2计算建筑面积。

2. 特殊规定：若露台的挑出宽度超过上述限度，或具有其他特殊结构特征（如永久性顶盖、高度达到特定标准等），则可能需按全面积计算，并相应计入套内建筑面积或公摊面积。这需根据具体的地方法规和规划要求来确定。

二、影响露台面积计算的因素

1. 地方政策差异：不同地区对露台面积计算的具体规定可能有所不同。因此，在计算露台面积时，应首先参照当地的相关法规和政策文件。

2. 露台功能属性：露台的功能属性（如居住用途、服务性阳台等）也可能影响其面积的计算。例如，服务性露台（如设备平台）可能被豁免计算，而居住用途的露台则需严格遵循标准。

3. 规划与设计要求：露台的规划与设计要求也是影响其面积计算的重要因素。若露台是按照规划要求建设的，并且拥有合法合规的建设手续，则其面积更有可能被计入建筑面积。

三、露台面积计算的实际意义

1. 产权与面积认定：露台面积的计算直接影响到房屋的产权面积和套内面积占比。因此，在购房或拆迁时，应准确计算露台面积，以确保自身权益不受损害。

2. 税费与物业费：建筑面积是契税、物业费等费用的计算基准。露台面积的计算将直接影响相关成本的计算与缴纳。

3. 拆迁补偿：在房屋拆迁中，露台面积的计算也是确定拆迁补偿金额的重要因素。若露台被计入拆迁面积，则其价值应当包含在房屋价值的补偿中。

露台建筑面积的计算是一个复杂且具体的问题，需综合考虑露台类型、地方政策、功能属性以及规划与设计要求等多个因素。在实际操作中，应参照当地的相关法规和政策文件，并咨询专业律师或房地产评估机构以获取准确的法律意见和评估结果。

二、住建厅关于阳台面积计算的规定

关于住建厅关于阳台面积计算的规定，主要依据的是《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)以及相关法律法规对房屋拆迁中阳台面积的计算方法。

1. 根据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)，阳台的面积计算主要依据其是否在主体结构内。主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

2. 对于不同类型的阳台，有不同的计算规则。如内阳台、复合阳台进深不超过1.5米的，计算一半建筑面积；超过1.5米的，超过部分计算全部建筑面积。不封闭挑阳台进深不超过0.6米时，不计算建筑面积；超过0.6米时，计算一半的建筑面积。

3. 阳台视为封闭阳台，即阳台的开敞面宽度小于其房间开间宽度的三分之一，且在阳台开敞面下方设置高度超过1.5米的围护墙体时，计算全部建筑面积。

1. 在房屋拆迁时，阳台面积的计算主要依据产权面积。如果产权证上有阳台，那么阳台面积会被计入；如果产权证上没有包括阳台，那阳台就不算入拆迁面积。

2. 根据我国法律规定，被拆迁房屋如果领有建设主管部门发给的《建设工程规划许可证》，阳台面积会据实确定，即按照许可证核准的范围内计算。

3. 如果租赁合约仅记载使用面积的，阳台面积可以通过实地测量或者按照公式计算房屋的建筑面积来确定。对于执行政府规定租金标准的公有住宅，阳台等共用部分的面积，按照租赁合约或房产管理部门的租赁管理资料记载的面积计算；没有记载的，按照共同使用户数均分计算。

1. 对于各家阳台属于业主所有，一般不存在争议。业主对阳台享有占有、使用、收益和处分的权利，但同时也负有不得妨碍其他业主的共同利益等义务。

2. 对于露台的所有权属性，因其设计和使用上的差异，需要区别对待。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，规划上专属于特定房屋的露台，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的，专属于业主所有。

住建厅关于阳台面积计算的规定主要依据《建筑工程建筑面积计算规范》以及相关法律法规，对于不同类型的阳台和房屋拆迁中的阳台面积，都有明确的计算方法。同时，对于特殊情况下的阳台或露台所有权，也有相应的法律规定。

三、隔层外挑的露台是否计算建筑面积

关于隔层外挑的露台是否计算建筑面积的问题，这并非一个简单的是或否的答案，而是需要根据具体的物理特征、相关法律法规以及地方政策进行综合分析。

一、结论前置

隔层外挑的露台是否计算建筑面积，主要取决于其是否具有永久性顶盖、高度、围护结构以及具体的用途等因素。在具体操作中，应参照《建筑工程建筑面积计算规范》、《建筑面积计算规则》等相关规定执行。

二、具体分析

1. 有永久性顶盖的露台：

- 高度≥2.20m的部位：根据相关规定，应计算全面积。即如果隔层外挑的露台设计高度为2.20米及以上，并且具备永久性顶盖，则其水平投影面积需全额计入建筑面积。

- 高度＜2.20m的部位：此类情况应计算1/2面积。即如果露台高度低于2.20米，但具有永久性顶盖，则计算的建筑面积为其水平投影面积的一半。

2. 无永久性顶盖的露台：

- 一般情况下，无永久性顶盖的隔层外挑露台不计算建筑面积。这些通常是临时搭建或没有固定结构的空间，不被纳入建筑面积的计算范畴。

3. 特殊情况的考虑：

- 合同约定具有产权的露台：如果合同明确约定隔层外挑的露台具有产权，并且作为特定用途（如避难层、结构转换层等）使用，那么层高2.2米及以上的部分应计算全部建筑面积，不足2.2米的部分计算一半。

- 特殊结构或设计的露台：对于某些具有特殊结构或设计的隔层外挑露台，其建筑面积的计算可能需要根据具体的地方政策或相关规定进行特殊处理。

三、注意事项

- 露台是否计入公摊面积，目前尚无明确规定，这通常需要得到房产行政部门的同意或根据具体的拆迁政策来确定。

- 对于没有明确用途的露台，一般被视为小区绿化地带的延伸或供业主休闲活动使用的空间，可能不计入建筑面积。

四、法规依据

- 虽然直接针对“隔层外挑露台”建筑面积计算的法规可能并不明确，但《建筑工程建筑面积计算规范》和《建筑面积计算规则》等相关法规为建筑面积的计算提供了总体框架和指导原则。

- 在实际操作中，应参照这些法规的相关规定，并结合具体的地方政策和实际情况进行综合分析和判断。

隔层外挑的露台是否计算建筑面积是一个复杂且具体的问题，需要根据其物理特征、相关法律法规以及地方政策进行综合分析。在面临此类问题时，建议咨询专业的房地产律师或相关部门以获取准确的解答。

四、露台计算在建筑面积内吗

露台是否计算在建筑面积内，需根据具体情况判断，主要依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353 - 2013）的相关规定。

露台通常指建筑物外的一种平台，一般无永久性顶盖或围护结构，与阳台在结构和功能上有所不同。

1. 无永久性顶盖或围护结构的露台：

- 根据《建筑工程建筑面积计算规范》，此类露台通常不计算建筑面积。因为露台未形成封闭或半封闭空间，不满足建筑面积计算的基本条件。

2. 有特殊设计的露台：

- 若露台设计特殊，如具有部分围护结构或顶盖，但不符合阳台的全面积或半面积计算条件，其建筑面积的计算需根据具体设计情况，参照相关规范进行。例如，某些露台可能因设计独特，被视为建筑物的附属部分，按其水平投影面积的一定比例计算。

3. 地方政策与规范的影响：

- 不同地区可能根据当地实际情况，制定具体的建筑面积计算细则。因此，露台是否计入建筑面积，还需参考当地的相关政策与规范。

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内容来源参考：头条-住建厅关于阳台面积计算的规定,隔层外挑的露台是否计算建筑面积

内容审核：冯超律师