房屋查封后签订拆迁协议，王汉政律师结合多起回迁房成功处置经验谈回迁房执行问题

一、王汉政律师结合多起回迁房成功处置经验谈回迁房执行问题

2022年到2023年度，成功处置了5套位于昆明润城回迁房，今年3月份正式查封了滇池名门3套回迁房，5月份已经腾房，因有案外人提出异议，正在等待最终案外人执行异议结果。

在民间借贷强制执行处理案件中，房产作为重要的可执行财产，往往成为债权人实现债权的关键。然而，与普通商品房相比，回迁房的执行因其特殊性和复杂性而显得尤为棘手。本文将以一起实际案例为切入点，深入探讨回迁房在符合一定条件下如何进入执行程序，并分析其与普通商品房在执行过程中的差异，特别是针对暂时无证的回迁房如何进行有效处置。

案例背景

本人代理的这起民间借贷案件，涉及申请执行人与被执行人之间的借款纠纷。申请执行人与被执行人同为昆明某城中村的村民，因被执行人做工程需要资金，申请执行人出于同村情谊和帮忙的心态，无息借款给被执行人。然而，借款长达10年之久，被执行人却分文未还。在多次催讨无果后，申请执行人通过朋友介绍找到了我，希望通过法律途径追回借款。

在案件办理过程中，我们成功冻结了被执行人的部分财产，包括过渡费和部分银行账户，并已成功扣划3次，全部兑付给了申请执行人。然而，被执行人的主要财产——位于昆明福满欣城的回迁房，由于其特殊性质，成为执行过程中的一大难点。

回迁房的执行难点

回迁房，作为拆迁安置的一种补偿方式，其性质与普通商品房存在显著差异。这主要体现在以下几个方面：

产权归属未明确：回迁房在交付初期，往往由于各种手续和政策原因，产权证未能及时办理。这使得在执行过程中，对回迁房的产权归属产生争议。

共有争议：绝大多数拆迁安置协议都是以家庭为单位签订，选房认定书也是一人选定，导致在办理房屋产权登记也是一人，但一旦提起执行措施，其他家庭成员以共有人身份提出异议。

查封难度大：由于回迁房的特殊性，法院在查封时往往面临诸多困难。一方面，回迁房可能尚未办理产权证，无法像普通商品房那样直接进行查封；另一方面，即使办理了产权证，由于回迁房的特殊性质，查封过程也可能受到各种政策限制。

过户问题复杂：回迁房在过户时，需要满足一系列特定的条件和程序。这包括拆迁安置协议的履行、相关费用的缴纳、政府部门的审批等。这使得回迁房的过户过程比普通商品房更为复杂和耗时。

价值评估困难：由于回迁房的市场流通性较差，其价值评估往往比普通商品房更为困难。这给执行过程中的财产分配和拍卖带来了挑战。

回迁房的执行策略

针对回迁房的特殊性和执行难点，我们采取了以下策略：

深入调查取证：通过调取拆迁安置协议和房源认定书等关键证据，我们确保了回迁房的产权归属清晰明确。这是后续执行程序顺利进行的基础。

与相关部门沟通：积极与当地的房地产管理部门和拆迁办或拆迁指挥部进行沟通，了解回迁房的相关政策和执行要求。这有助于我们在执行过程中避免不必要的政策障碍。

制定详细执行方案：针对回迁房的特殊性，我们制定了详细的执行方案。这包括查封、评估、拍卖等各个环节的具体步骤和时间表。确保执行过程有序进行。

引导案件承办人正确高效执行：由于回迁房的执行案例相对较少，很多执行局和承办人以无证等为由不予处置。我们在办理此案时，提供足够证据来证明无证回迁房归属于被执行人所有，被执行人具有物权期待权，积极寻找执行法律依据，提供成功处置案例来引导案件承办人推进回迁房的执行。

回迁房与普通商品房的差异及应对策略

在执行过程中，回迁房与普通商品房的差异主要体现在以下几个方面：

查封差异：普通商品房可以直接通过产权证进行查封，而回迁房可能需要通过拆迁安置协议等其他证据来辅助查封，一般需要先进行预查封，等完成初始登记后进行正式查封。应对策略是提前准备好相关证据，并与法院执行部门充分沟通。

过户差异：普通商品房的过户相对简单，只需满足基本的法律条件和程序即可。而回迁房的过户可能需要满足额外的政策和程序要求。应对策略是提前了解相关政策，并确保被执行人履行所有必要的义务。

价值评估差异：普通商品房的市场流通性好，价值评估相对容易。而回迁房由于市场流通性差，价值评估可能更为困难。应对策略是寻求专业的房地产评估机构进行评估，并确保评估结果的公正性和准确性。

执行难度差异：由于回迁房的特殊性和复杂性，其执行难度往往比普通商品房更大。应对策略是制定详细的执行方案，并与法院执行部门保持密切沟通，确保执行过程的顺利进行。

回迁房作为拆迁安置的一种重要补偿方式，在执行程序中具有其特殊性和复杂性。在强制执行案件中，回迁房作为一种特殊类型的房产，虽然在处置过程中存在一定的差异和难度，但只要我们严格遵循法律规定，充分利用现有证据，合理运用法律手段，就有望实现对回迁房的有效执行。同时，我们也希望通过本文的介绍和实战案例的分享，为更多涉及回迁房执行的案件提供有益的参考和借鉴，能够引导更多的案件承办人关注回迁房的执行问题，我们将继续探索和创新回迁房的执行策略和方法，以更好地维护债权人的合法权益。

作者 王汉政 云南法闻律师事务所律师

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二、回迁房律师

法律分析：

遇到回迁房买卖纠纷当事人各方如果不能协商解决首先了解相关起诉的法律知识，一是通过一定的信息渠道，最好是向专业律师咨询，明确所遇到的问题通过诉讼能否解决，如果能通过诉讼解决，需要准备哪些相关的证据材料，自己或委托律师起诉或申请仲裁，在诉讼前应基本收集齐全证据材料，写好起诉书，准备证据清单及身份证复印件。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法法》 第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

三、回迁安置房买卖纠纷案例

法律分析：

房子的种类是有非常多的，安置房就是其中一种，有些人拥有的房子就是安置房，如果大家要进行安置房的买卖是可以的，但是大家在进行安置房的买卖的时候会产生的纠纷还是挺多的。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第五百九十六条 买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

四、回迁房买卖纠纷

回迁房总体分两种情况：

一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。

第一种情况：

业主已经取得该商品小区的《房产证》。

这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。

所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名的。

第二种情况：

业主手中只有发展商的回迁协议的。

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。

每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。

这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。

因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。

双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。

遇到回迁房买卖纠纷当事人各方如果不能协商解决首先了解相关起诉的法律知识，一是通过一定的信息渠道，最好是向专业律师咨询，明确所遇到的问题通过诉讼能否解决，如果能通过诉讼解决，需要准备哪些相关的证据材料，自己或委托律师起诉或申请仲裁，在诉讼前应基本收集齐全证据材料，写好起诉书，准备证据清单及身份证复印件。

向法院提起诉讼的，必须符合下列条件：

1、原告是与本案有直接利害关系的公民，法人和其他组织;2、有明确的被告;3、有具体的诉讼请求和事实、理由;4、属于人民法院受理诉讼的范围和法院管辖。

向仲裁机构申请仲裁，需事先约定解决争议的仲裁机构或发生纠纷后双方同意将争议提交仲裁机构的协议。

法律依据:《城市房地产转让管理规定》第五条 房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

《城市房地产转让管理规定》第六条下列房地产不得转让：

(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《城市房地产转让管理规定》第七条房地产转让，应当按照下列程序办理：

(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

五、回迁房买卖纠纷的案例

法律分析：

遇到回迁房买卖纠纷当事人各方如果不能协商解决首先了解相关起诉的法律知识，一是通过一定的信息渠道，最好是向专业律师咨询，明确所遇到的问题通过诉讼能否解决，如果能通过诉讼解决，需要准备哪些相关的证据材料，自己或委托律师起诉或申请仲裁，在诉讼前应基本收集齐全证据材料，写好起诉书，准备证据清单及身份证复印件。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法法》 第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

六、回迁房过户纠纷的判决

法律分析：

回迁房指的是开发商赔给回迁户的房子，是开发商在征收回迁户土地时给回迁户的补偿。

在拆迁过程中，开发商采用货币的补偿方式给回迁户补偿款，拆迁户得到补偿款之后，用补偿款够买商品房和普通人购买商品房没有区别，同时与购房者的身份是相同的。

（一）不涉及财产关系的：

800元～10000元/件；

（二）涉及财产关系的：

每件基础服务费1000～2000元。

争议财产标的额超过1万元的，按下列比例分段累进计算。

争议标的额 计费比率：

10001元—100000元部分 5%～6%，100001元—1000000元部分 4%～5%，1000001元—5000000元部分 3%～4%，5000001元—10000000元部分 2%～3%，10000001元—50000000元部分 1%～2%，50000001元以上部分 0.5%～1%

法律依据：

《律师服务收费管理办法》第三条:律师服务收费遵循公开公平、自愿有偿、诚实信用的原则。

律师事务所应当便民利民，加强内部管理，降低服务成本，为委托人提供方便优质的法律服务。

《律师服务收费管理办法》第四条:律师服务收费实行政府指导价和市场调节价.

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文章来源参考：头条-房屋查封后签订拆迁协议，回迁房买卖纠纷的案例

内容审核：姜卫星律师