秉持专业、严谨、负责的执业理念。从事法律工作已逾15年。自2011年执业以来，致力于房地产相关的行政诉讼类及民商事类法律业务，并结合办案实务潜心钻研行政法学、民商法学理论，征地、拆迁类法律业务办案经验丰富，竭力维护被征收人的合法权益。
拆迁实施单位与拆迁人分别是指不同的主体，他们在拆迁活动中扮演着不同的角色。
一、拆迁实施单位
拆迁实施单位通常是具体负责执行拆迁工作的机构或单位。他们的职责包括与被拆迁人协商拆迁事宜、组织拆迁工作、确保拆迁过程符合相关法规和政策等。在实际操作中，拆迁实施单位可能是政府部门、拆迁公司或其他相关机构。
二、拆迁人
拆迁人则是指需要进行拆迁的一方，通常是指因城市建设、项目开发等原因需要拆除现有建筑物的单位或个人。拆迁人需要向政府申请拆迁许可，并按照相关法规和政策支付拆迁补偿费用。在拆迁过程中，拆迁人需要与拆迁实施单位紧密合作，确保拆迁工作的顺利进行。
总的来说，拆迁实施单位和拆迁人在拆迁活动中各自承担着不同的职责和角色。拆迁实施单位负责具体执行拆迁工作，而拆迁人则是拆迁活动的发起方和需求方。
然而，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，因此，在实际的拆迁过程中，政府通常扮演着拆迁实施单位的角色，而具体的拆迁人可能因项目而异。在具体项目中，拆迁实施单位和拆迁人的界定可能需要根据实际情况和相关法律法规进行具体分析。
法律分析：
房屋拆迁实际上是一种行政许可行为，由拆迁管理部门向拆迁人发放拆迁许可证，拆迁人取得许可证后才能将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
行政许可行为是一种具体行政行为。
法律依据：
《中华人民共和国行政许可法》
第七条 公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政许可，享有陈述权、申辩权；
有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；
其合法权益因行政机关违法实施行政许可受到损害的，有权依法要求赔偿。
第八条 公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。
行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。
由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。
（一）私有房屋的所有人。
所有人必须提供当地产权产籍管理机关或区、县人民政府发给的房屋产权证及身份证明。
（二）公有房屋的产权人。
即国家授权的国有房屋的管理人，通常称之为产权人。
国家授权管理的房屋又分为直管房和代管房。
产权人必须提供当地产权产籍管理机关或区县机关或区、县人民政府发给的房屋产权证书以及身份证明。
（三）被拆迁房屋的代管人。
代管有两种形式：
国家代管和代理人代管。
国家代管是指所有人下落不明又无合法代理人或所有权归属不明的私有房屋。
其代管部门为房屋所在地房管机关，其权责关系由法律法规直接规定。
代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋时，委托他人代为管理，其所有人与代理人的权利义务关系应当适用民事法律关系中的代理制度来调整。
这里所讲的被拆迁房屋的代管人是指国家代管的代管部门，即房屋所在地的房管机关。
对被拆迁人资格的认定，根本问题在于被拆迁房屋的所有人是否在拆迁公告前合法取得房屋所有权。
凡是在拆迁公告前合法取得被拆迁房屋及其附属物所有权者，均是被拆迁人，否则，不应认定为被拆迁人。
需注意的是，承租人或者房屋的使用人不是被拆迁人，但是他可以与被拆迁人一起成为拆迁安置协议的主体。
一、房屋拆迁人头费怎么算
集体土地上，土地补偿费是农村集体经济组织的，而地上附着物和青苗是所有者的，征地拆迁补偿也与人头没有关系。
其次土地补偿费和安置补助费是要发放到农村集体经济组织的，对于补偿的分配，一是要按照省级相关部门制定的分配办法在农村集体经济组织内部合理分配，另外一种就是按照征地补偿和安置方案的规定来进行分配。
无论是按人头补偿还是按面积补偿，都要遵守一个原则，就是保证被征地农民原有生活水平不降低或高于原有生活水平，长远生计有保障。
如果补偿过低，被征收人可以通过行政诉讼或者行政复议的方式进行救济
二、被拆迁人的认定由哪个部门认定？
被拆迁人需要由拆迁主体来认定，拆迁的主体有很多，既包括开发商，也包括政府部门。
如：
商业开发项目拆迁主体一般是房地产开发商；
土地储备的拆迁主体一般为土地整理储备中心；
环境整治项目，一般为市政管委；
市政道路的项目一般为区建委的相关职能部门、公联公司等；
地铁线路站点拆迁项目主体一般为轨道公司以及下设的地铁线路投资公司。
所以只要是按照政策规定，依法取得立项、规划、用地、拆迁许可的建设单位或政府部门，都是拆迁人，都是拆迁主体，由这些部门来具体认定被拆迁人。
拆迁管理部门不能作为拆迁人。
拆迁人是指依法取得拆迁资格证书，自行或接受拆迁人委托对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位；
拆迁管理部门只是被委托实施、承担房屋征收、拆迁与补偿具体工作的实施单位。
一、房屋拆迁补偿款太低怎么办
拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。
房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。
二、拆迁商户怎么补偿
1、拆迁人应当依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
2、拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
3、货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
4、实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
5、拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
6、拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。
产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
7、拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
8、拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。
拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
9、拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。
10、拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
11、拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
12、因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
三、强制拆除程序是什么?
1、政府作出责成决定后，房屋拆迁管理部门应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，尽量动员被拆迁人自行搬迁。
2、拆迁人在公告指定的期限内仍未自动搬迁的，执行人员才能正式实施强制搬迁。
3、制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁单位负责人到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。
实施强制拆迁时，被执行人应当到场，当然，如果其拒不到场，也不影响执行机关的执行。
4、拆迁房屋证据保全时，公证机关应通知被拆迁人到场。
如其拒不到场，公证员应在笔录中记明。
公证员应当组织对所有物品逐一核对、清点、登记，分类造册。
并记录上述活动的时间、地点，交两名有完全行为能力的在场人员核对后，由公证员和在场人员在记录上签名。
被拆迁人拒绝签名的，公证员应在记录中记明。
5、品清点登记后，应运至指定处所，交给被执行人接收。
不能立即交于被拆迁人的，拆迁人应将物品存放在合适的仓库中，同时，拆迁人应制作通知书，通知当事人在一定期限内领取物品。
逾期不领的，拆迁人应办理提存。
6、制执行腾出的房屋，由裁决机关接收。
【本文关联的相关法律依据】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
法律分析：
房屋拆迁实际上是一种行政许可行为，由拆迁管理部门向拆迁人发放拆迁许可证，拆迁人取得许可证后才能将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
行政许可行为是一种具体行政行为。
法律依据：
《中华人民共和国行政许可法》
第七条 公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政许可，享有陈述权、申辩权；
有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；
其合法权益因行政机关违法实施行政许可受到损害的，有权依法要求赔偿。
第八条 公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。
行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。
由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。
拆迁中产权人和使用权人是补偿的对象。
以房产证上登记人为产权人，特殊情况下又包括：
1，分家析产的，以达成的协议为准，或以法院的判决书、调解书为准。
2，发生继承的以遗嘱或被继承人达成的析产协议为准。
3，发生买卖的，没过户的仍以原房主为被拆迁人。
4，设抵押的，以抵押人为被拆迁人，但抵押权人正实现抵押权的以抵押权人为被拆迁人。
5，发生翻建、改建、扩建的以经批准的申请人为被拆迁人。
认定使用权人的情况有：
1，以租赁方式使用的。
2，按国家划拔、调拔方式使用的。
3，借用、承典方式使用的。
一、房屋拆迁补偿合中的几种特殊情况的处理
(一)拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
(二)拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。
产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
(三)拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。
拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
(四)拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。
拆迁设有抵押权的房屋，如果产权人选择产权调换的，抵押人应当以调换的房屋作为抵押物，并与抵押人重新签订抵押合同。
如果抵押人选择货币补偿的，由抵押人和抵押权人重新设立抵押权或由抵押人清偿债务后，方可给予产权人补偿。
如果抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照产权争议房屋的拆迁规定实施拆迁。
二、公房拆迁如何补偿
公房拆迁一般是按照面积1：
1补偿，对房屋所有权人给予补偿，兼顾对房屋使用权人安置。
1、被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；
2、被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。
公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。
公有住房是指产权属于房管部门所有的直管公房或产权属于单位所有的自管公房。
无论哪种形式的公房，传统意义认为产权人对住房的所有权与实际控制权是分离的，其分得住房后，可以在符合法律规定的条件下永久地居住使用，但只享有承租、使用和占有权，而不享有交易、出租和处分权。
作为特定环境下形成的公有住房使用权，其法律性质也具有一定的特殊性。
公有住房使用权是一种债权。
1、拆迁房屋拆迁怎么认定的
2、拆迁房屋的认定
3、拆迁的房屋赔偿标准
4、房屋拆迁认定标准
5、房屋拆迁认定标准
6、拆迁认定标准
7、拆迁房屋按什么赔偿
8、拆迁房屋怎么算
9、拆迁房怎么划分
10、拆迁界定
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文章来源参考：头条-拆迁房屋拆迁怎么认定，拆迁属于什么行政行为
内容审核：高华君律师
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