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征收方需要走哪些程序才能征地?

摘要: 日前,全新制订的《广东省土地管理条例》通过并公布,将于2022年8月1日起施行。新规就农村集体土地征收和宅基地上房屋拆迁、管理等领域均与去年修订的《土地管理法实施条例》相衔接,在具体细节规定上展现了经济发达地区的特点和实力,在保障被征地农民权利方面亮点颇多。
征收方需要走哪些程序才能征地?

  日前,全新制订的《广东省土地管理条例》通过并公布,将于2022年8月1日起施行。新规就农村集体土地征收和宅基地上房屋拆迁、管理等领域均与去年修订的《土地管理法实施条例》相衔接,在具体细节规定上展现了经济发达地区的特点和实力,在保障被征地农民权利方面亮点颇多。本文,在明律师就第一时间为大家带来新规中该部分内容的解读,看看征收方需要走哪些法定程序才能合法地征收农民的土地。

  【亮点一:征地“六步走”才有望获批】

  在新规“先签约,后报批”的结构下,征地依法报批前的必经步骤就是被征地农民救济权利所必须把握的关键。一旦这些步骤都走过去了,只剩下“个别户”来面对征地补偿安置决定,那么局势就已经对被征地农民很被动了。

  《广东省土地管理条例》第26条规定,县级以上人民政府应当依法完成征收土地预公告、土地现状调查及结果确认、社会稳定风险评估、征地补偿安置公告、征地补偿登记、征地补偿安置协议签订等前期工作后,方可提出征收土地申请。

  同时,新规还明确涉案项目必须符合公共利益,涉及成片开发建设需要征收土地的,还应当编制土地征收成片开发方案。

  请注意,这里面提及的6个步骤就是法定的征地报批前程序的主轴,也是被征地农民对征地行为依法审查的重点。

  笔者着重提示一下各位最终的签订补偿安置协议环节。《管理条例》第32条规定,(签约)涉及不同权利主体的,征地补偿安置协议中应当明确各权利主体利益,并附各权利主体签名或者盖章。

  也就是说,若征地行为同时涉及承包地、宅基地上房屋及其他地上附着物和青苗,那么补偿安置协议就需要分别同农村集体经济组织、承包土地的农户、土地经营权人或者其他地上附着物和青苗的所有者、宅基地使用权人或者住宅房屋的所有者签订。

  若宅基地上房屋为家庭成员共同共有,则应当确保每一位家庭成员的补偿安置利益均在协议上有所体现,仅与户主一人签约的做法是不够严谨的。

  农民朋友们要记住,上述6步大家必须都能完整地“见着”,而不能“只听说过但是却没见过”,更不能连听都没听过就让签协议了。如果出现最后一种情况,农民要坚决暂缓签订补偿安置协议,及时咨询专业律师维护自己的合法权益。

  【亮点二:征地补偿安置决定+责令交出土地决定=申请法院强制执行】

  在新规的程序中什么情况下征收方才能申请法院对农民的房屋、土地强制执行,无疑是被征地农民最关心的问题。

  目前的实践中存在两种规定方法:一是参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的程序要求,将与征收补偿决定意义相似的征地补偿安置决定作为申请法院强制执行的“敲门砖”,不再设置责令交出土地决定这一步骤;

  二是严格适用《土地管理法实施条例》的规定,在加入征地补偿安置决定这一新步骤的基础上沿用责令交出土地决定的规定,形成二者一先一后相加,才能申请法院强制执行的新程序。

  当然无论是上述哪种理解,责令交出土地决定的内容都将发生一定的变化。原有的补偿安置内容将被征地补偿安置决定所替代,仅规定限期交出土地、腾退房屋的强制执行内容。

  《广东省土地管理条例》采纳了后者,在第35条中规定如下:

  1. 对个别未达成征地补偿安置协议的,由县级以上政府在征收土地公告期满后,依据征地补偿安置方案和补偿登记结果作出征地补偿安置决定,明确征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障以及交地期限等内容,并依法组织实施。

  2. 被征收土地的所有权人、使用权人未按照征地补偿安置协议交出土地,经催告后仍不履行的,或者在征地补偿安置决定规定的期限内不交出土地的,由县级以上人民政府作出责令交出土地的决定;拒不交出土地的,依法申请人民法院强制执行。

  大家注意,即便被征地农民已经签订了征地补偿安置协议,在协议中同意了交地腾房。只要其未实际履行,征收方也不得仅凭协议就自行强制拆房、占地,而是同样需要在催告后作出责令交出土地的决定。

  换言之,在农民不配合的情形下,最终的路径将会是“征地补偿安置决定/协议+责令交出土地决定=申请法院强制执行”。没这么走的,其强制拆除、占地行为都涉嫌程序违法。光有一份征地补偿安置决定,是不足以跑去申请法院来强拆房屋的。

  【亮点三:“超小”宅基地控制面积和鼓励自愿有偿退出】

  除去对农村征地的直接规范,广东省的这份新规中还有一些关于宅基地管理、制度改革的内容也颇有看点。

  1. “超小”的宅基地控制面积。此前我们提到过,中原地区的宅基地面积控制标准一般在150到200平方米左右。不过在人多地少、城市化率高的广东省,这一数字就要小很多了。

  《管理条例》第42条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,新批准宅基地的面积按照以下标准执行:平原地区和城市郊区每户不得超过80平方米,丘陵地区每户不得超过120平方米,山区每户不得超过150平方米。

  80到150平方米,这就是广东省的宅基地面积控制标准了。如果你家恰好占了好几百平方米的“大宅基地”,到底有没有规划、用地许可手续,可真得自己先好好查查了。否则到了征地的时候,补偿安置利益“打折”将是大概率的事情。

  2. 打通“闲置宅基地”与“集体经营性建设用地”转换阀。宅基地不用征收为国有也能用来搞建设项目?完全有可能。《管理条例》第43条规定,对进城落户的农村村民,可以通过多种方式鼓励其依法自愿有偿退出宅基地。

  在符合国土空间规划、用途管制和农村村民自愿的前提下,鼓励利用闲置的宅基地用于乡镇村公共设施、公益事业和集体经营性建设用地等用途,或者复垦为农用地。

  也就是说,对于农民进城落户造成的闲置宅基地,其与集体经营性建设用地的“转换通道”已被开启。通过农户与村集体的约定,就有望实现宅基地资格权的保留和使用权的盘活利用,无需国家征收宅基地也能用于相应的建设项目。

  而若走“复垦为农用地”这条路,则是城乡建设用地增减挂钩的典型操作,可在无需征收的情况下进行“协议搬迁”。

  这些做法较征收都有更大的灵活性,也会有更多的市场主体介入,但前提是尊重农民的意愿,不能搞任何形式的强迫命令,不能逼着农民“退出宅基地”。

  在明律师最后要提示大家的是,广东省的土地管理新规具备显著的地域特色:强制征收与协议搬迁相结合,为“三旧改造”(部分可与城市更新项目重叠)中的程序转换预留了切入空间(第44条),开发商、村集体等市场主体和县、乡政府都能在其中有丰富的发挥空间,留给农民的选择也是多样的。大家要在充分保障自身知情权的基础上明晰所涉项目性质,遇到弄不懂的问题时尽早咨询专业律师,让新规所预留的权利救济“窗口”充分为我们所用,从而更好的维护自己的合法权益。

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