在快速发展的城镇化进程中，“以租代征”作为一种看似便捷的土地使用方式，频繁出现在一些地区，引起了社会的广泛关注和热议。在咱村头巷尾，时不时能听到“以租代征”这四个字，听起来好像挺新鲜，说是不用那么麻烦征地，租过来用用就行。这到底是个让事情变得简单的“小妙招”，还是藏着咱们看不见的“坑”呢？那么下面就由北京京康律师事务所史西宁主任律师来跟大家聊一聊。律师解读
一、何为“以租代征”？
简单说吧，“以租代征”就是一些单位或者个人，不走正规的征地流程，而是直接跟咱农民签个长期的租赁合同，用租来的地干些原本需要国有土地才能干的事，比如建厂子、盖商场。乍一看，这似乎是两边都乐意的事，农民得了租金，他们有了地用，但实际上，这背后藏着不少门道。
{"ctype":2,"value":"a2cc7cd98d1001e97fe80292aa0e7bec55e79752","url":"https:iknow-pic.cdn.bcebos.coma2cc7cd98d1001e97fe80292aa0e7bec55e79752?x-bce-process=image%2Fresize%2Cm_lfit%2Cw_600%2Ch_800%2Climit_1%2Fquality%2Cq_85%2Fformat%2Cf_auto","width":"1000","height":"100%"},二、这里面的“坑”有多深？
（1）法律不认账：根据《中华人民共和国土地管理法》，任何单位和个人进行建设，必须使用国有土地，涉及农用地转用和土地征收的，必须依法办理审批手续。未经批准，擅自将农用地用于非农建设，属于违法行为。要用地得按规矩来，不能想用就用。这“以租代征”没经过国家点头，就是违法的。万一查起来，那些地上建的东西可能得拆，咱们农民也拿不到应有的补偿。
（2）长远吃亏：地租出去了，短期是有点钱进账，但以后呢？地可能就回不来了，或者恢复不了原来的样子，影响咱种庄稼，这可是断了子孙的饭碗啊！
（3）环境也遭殃：非法占用农地进行非农建设，往往缺乏科学规划和环境评估，容易导致生态环境破坏，影响农业生产环境和农村可持续发展。
{"ctype":2,"value":"8c1001e93901213ff0e7584146e736d12e2e9552","url":"https:iknow-pic.cdn.bcebos.com8c1001e93901213ff0e7584146e736d12e2e9552?x-bce-process=image%2Fresize%2Cm_lfit%2Cw_600%2Ch_800%2Climit_1%2Fquality%2Cq_85%2Fformat%2Cf_auto","width":"1000","height":"100%"},（4）法律责任：参与“以租代征”的各方，包括地方政府、企业及个人，都可能面临法律制裁，包括但不限于行政处罚、合同无效、恢复土地原状、赔偿损失，甚至刑事责任。
三、正确的流程是什么？
（1）正规征地：如果真是国家需要征地，那得按照正规流程来，补偿款、安置方案都要谈清楚，咱农民的权益得保障。
（2）土地流转：想用咱的地搞农业，那可以，但得合法。比如，通过正规渠道流转土地使用权，咱还能继续当这块地的主人，只是让别人帮忙种或者合作种，这样既安全又有保障。
{"ctype":2,"value":"00e93901213fb80e3205774a24d12f2eb8389452","url":"https:iknow-pic.cdn.bcebos.com00e93901213fb80e3205774a24d12f2eb8389452?x-bce-process=image%2Fresize%2Cm_lfit%2Cw_600%2Ch_800%2Climit_1%2Fquality%2Cq_85%2Fformat%2Cf_auto","width":"1000","height":"100%"},说到底，“以租代征”看起来像是条捷径，但其实是个陷阱，里面藏着不少风险和问题。咱们农民朋友得擦亮眼睛，别被眼前的小利迷惑了。守好自家的地，走合法的路，才是咱长久的生计之道。国家的法律政策，都是为了保护咱的权益，咱们得学着用法律的武器保护自己，让生活越来越有奔头！\n\n\n史主任提醒拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。
法律分析：
以租代征可以向人民起诉确认该合同违背法律法规的强制性规定，土地租赁合同应当无效，同时要求政府部门返还土地。
如若政府部门强行占地拒绝归还，当事人可依法向人民法院提起行政诉讼，请求返还土地。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》第二条：
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
第四十四条：
建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
第四十八条：
征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
法律分析：
以租代征的确是属于违法行为，因为国家规定了每一块土地的相关用已，租代征是将农用地擅自转化为转化为建设用地。
这是严重违反国家的相关规定和生态安全建设的。
也是对我国的土地管理的基本制度产生了非常严重的冲击。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》 第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
《中华人民共和国农村土地承包法》 第十七条 承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设。
法律分析：
“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。
所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。
其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。
其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。
“以租代征”在各地已成为一种普遍的违法形式。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；
但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
法律分析：
以租代征可以向人民起诉确认该合同违背法律法规的强制性规定，土地租赁合同应当无效，同时要求政府部门返还土地。
如若政府部门强行占地拒绝归还，当事人可依法向人民法院提起行政诉讼，请求返还土地。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》第二条：
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
第四十四条：
建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
第四十八条：
征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
农民朋友们若遭受“以租代征”，可以参照下列方式维护自己的合法权益：
若已经与政府部门签订了所谓的土地租赁合同，也不要担心，因该合同违背法律法规的强制性规定，应属无效合同。
可以向人民起诉确认该土地租赁合同无效后，要求政府部门返还土地。
若被政府部门强行占地，可依法向人民法院提起行政诉讼，请求返还土地。
《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：
(七)认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的。
故依此规定，政府部门“以租代征”强占土地，因侵害了农民的经营自主权和农村土地承包经营权，应属行政案件受案范围，人民法院应予受理。
“以租代征”占用土地行为属于行政侵权行为。
行政侵权是指我国行政机关和法律、法规授权的组织在行使国家行政职权过程中，侵犯公民、法人和其他组织的合法权益的违法行政行为和事实行为。
以本案为例，谷金楼乡人民政府作为行政机关，利用职权强行占用村民的承包地，致使村民无法在自家承包地上正常经营、收益，对村民的土地承包经营权造成实质性损害，侵犯了村民的合法权益，故乡政府的行为事实上是一种行政侵权行为。
行政侵权行为也是一种行政行为，对于行政侵权，《国家赔偿法》第二章“行政赔偿”就是为此而设立的，行政侵权当属人民法院行政案件受案范围。
故农民朋友遭遇“以租代征”行政侵权，切勿麻木不仁，应明智地、果断地拿起法律武器维护自己的合法权益。
一、“以租代征”违法用地的法律后果
《土地管理法》第八十一条规定，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》(国土资发〔2014〕127号)相关规定，县级国土资源主管部门和农业部门要依据职能加强日常执法巡查，对不符合规定要求开展设施建设和使用土地的，做到早发现、早制止、早报告、早查处。
对于擅自或变相将设施农用地用于其他非农建设的，应依法依规严肃查处；
擅自扩大附属设施用地规模或通过分次申报用地变相扩大设施用地规模，擅自改变农业生产设施性质用于其他经营的，应及时制止、责令限期纠正，并依法依规追究有关人员责任。
国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知(国土资发[2005]166号文)第二条规定，依法严肃查处“以租代征“违法违规用地行为。
对擅自通过出让、转让或者出租等方式将农民集体土地用于非农业建设的单位和个人，应依据《土地管理法》第七十六条、第八十一条的规定追究法律责任；
非法批准“以租代征“用地项目的国家机关工作人员，依照《土地管理法》第七十八条、《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》追究法律责任。
涉及违法占用基本农田和耕地的，应依法从重处罚；
涉嫌犯罪的，应移送司法机关追究刑事责任。
依法对“以租代征“违法违规用地行为处理后，确需补办用地手续的建设项目，必须附具对违法违规案件和有关责任人的处理意见及落实情况，征地补偿费用、耕地开垦费按违法用地期间最高标准支付和缴纳。
有关地方要做好群众工作，依法保护农民集体和农户的合法权益，维护社会稳定。
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文章来源参考：头条-现在城市拆迁乍补偿，以租代征如何处理
内容审核：金长胜律师
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