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2022年征地拆迁形势分析

摘要:2022年及以后的征地拆迁,或将围绕两大项目类型向前推进,城市范围内叫“更新”,农村集体土地上的“征收”则依旧热闹。
2022年征地拆迁形势分析

  本该在农历新春和全国“两会”后趋于活跃的征地拆迁领域因日前突如其来的新一波新冠疫情而被按下了暂停键,好多被征收人都表示现在疫情如此严重,全国各地皆是这般,自己家征地拆迁的事儿还是先等一等、看一看吧。在明律师也不妨利用这会儿给大家做一做预测:2022年及以后的征地拆迁,或将围绕两大项目类型向前推进,城市范围内叫“更新”,农村集体土地上的“征收”则依旧热闹。

  【城市更新:商业拆迁+行政征收+微改造的混合体】

  2022年的《政府工作报告》和日前国家发改委发布的新型城镇化重点任务,都明确提及了“有序推进城市更新”。

  而2021年以来北京、上海、深圳、西安、重庆等多地出台的城市更新地方性规定,也让这一此前在广东省以外并不为人所熟知的项目类型渐渐变得清晰了起来。

  譬如2021年6月发布的《重庆市城市更新管理办法》第29条规定,城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的,可通过协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式实施。

  所谓的“所有权变动”,指的就是土地或者房屋将因城市更新“易主”,搬迁补偿也就是随之而来的事情。

  再多看一条大家就更明白了。《管理办法》第24条是这样说的:充分发挥财政资金的撬动作用,整合利用城镇老旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房、排水防涝等专项财政资金统筹用于城市更新。

  你看,城市更新作为一个“上位概念”,涵盖了城镇老旧小区改造和棚户区改造,也包括了协议搬迁和房屋征收等性质截然不同的行为模式。

  有不拆的,也有拆的;有老百姓和房地产企业等市场主体签约的,也有地方政府直接出面从老百姓手里征收的。

  结合目前实践中的情形,在明律师先提示各位以下3点:

  1. 确有“拆旧建新”强烈意愿的,要积极敦促业主大会、居民委员会、物业管理委员会等充分履职,按各地规定提出书面申请和建议,不可单纯消极等待;

  2. 要充分了解房屋所在地城市更新政策,对照相应标准、条件,弄清自己的房屋将可能面临怎样的改造模式,从而有针对性地做好准备;举例来说,若涉案房屋建成尚不足20年,且不存在较为严重的安全隐患,那么拆除重建的几率就不大。

  3. 一旦启动了“拆旧建新”,要牢牢把握战机,增强业主大会在与市场主体协商谈判中的“议价能力”,必要时可寻求专业律师的协助,争取与开发商达成搬迁补偿安置协议。

  请注意,一味“拖延”耗到“协议搬迁转征收”未必是一件好事。须知,开发商作为市场主体是有较大的“自主”权利的,它会在能够盈利的范围内考虑让利的问题。

  而政府征收则会严格控制成本,因为其还要把征收过来的房屋再“卖”给开发商,自然不能干赔本的买卖。

  换言之,城市更新项目中房屋权利人的“打法”或与此前的棚户区改造项目有一定不同,大家要逐步适应这种转换,尽早让专业律师介入。

  【集体土地征收:全国统一程序,县级政府全面负责】

  城市更新毕竟只针对城市建成区范围内,余下的农村集体土地,还得靠传统的征收模式。鉴于2022年基础设施建设方面的持续加力,农村集体土地征收或迎来又一个“小高峰”。

  在明律师在此前曾反复撰文强调“新程序”的不同于以往,“先签约,后报批”之下,农民切不可继续消极等待征收土地公告的发布。这个发布出来,征地不是刚开始,而是快结束了,你能拿多少补偿安置,也基本上被定得差不多了。

  这类项目由县级政府及其下辖的乡镇街道、自然资源和规划主管部门主导,政府直接和老百姓、村集体打交道。大家可着重关注以下5个要点:

  1. 征地预公告标志项目启动,没有不行;

  2. 社会稳定风险评估是必做的,被征地农民应有知情权;

  3. 征地补偿安置方案可提出意见、要求听证;

  4. 不同意补偿安置条件,就不要被迫签订补偿安置协议;

  5. 征地批复可复议,征地补偿安置决定可复议可诉讼。

  需要提醒的是,征地补偿安置决定作出后还会不会有责令限期交出土地决定,各地的规定存在明显的差异。

  被征地农民要擦亮眼睛,盯紧你所收到的征地补偿安置决定的内容,若其仅决定了补偿安置利益,而不包含限期腾房搬迁的表述,那么就还需要再作出责令限期交出土地决定;反之,则不需要再画蛇添足,可直接据此申请法院强制执行。

  2021年11月施行的《浙江省土地管理条例》第47条规定,个别未达成征地补偿安置协议的被征收土地所有权人、使用权人在征地补偿安置决定规定的期限内不腾退土地和房屋,也不在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼的,由设区的市、县(市、区)人民政府依法申请人民法院强制执行。

  征地补偿安置协议约定的腾退期限和征地补偿安置决定规定的腾退期限,不得早于设区的市、县(市、区)人民政府足额支付征收土地补偿费用的时间。

  不长的一条,得读出3层意思来:

  其一,仅凭征地补偿安置决定就可申请司法强拆,不需要再作出责令限期交出土地决定;

  其二,征地补偿安置决定可复议也可诉讼,是整个征地补偿程序中的核心救济点;

  其三,必须“先补偿,后搬迁”,补偿安置未落实老百姓有权拒绝交出土地和房屋。

  综上所述,在明律师最后要提示大家的是,城市更新与集体土地征收或将成为2022年及今后一段时期内征拆的“鸟之双翼,车之双轮”,而二者在参与和权利救济的思路、方法上有较大区别,具体操作中有大量复杂、专业的事情要落实。

  仅仅纸上谈兵、望文生义很容易导致维权的南辕北辙,待反应过来可能是大势已去。项目一有风声就及时咨询专业律师,预先储备法律支持力量,而不是等到房屋被强拆、土地被强占、补偿利益被“定死”才幡然醒悟,这或许是未来征收拆迁领域权利救济的常态。

  回归开头,老想着等一等、看一看、观望观望,要不得。疫情之下你可能会出行不便,但权利救济期限可未必会等着你。

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