甘肃案例：因城市规划调整导致无法交房，原协议约定过渡费应支付
基本案情
李某的房屋在2015年被纳入征收范围，用于棚户区改造项目。同年11月3日，城关征收中心委托街道办与李某剑签订了《住宅房屋征收产权置换补偿协议书》。协议约定，李某剑选择原地安置小区6号楼1单元13层B室期房一套，并补交了房屋差价。同时，街道办按征收房屋面积每平方米27元的标准，向李某剑发放过渡补助费，直到通知入住为止。然而，因政府规划调整，原约定的安置房屋未予修建，李某剑的房屋被征收后一直未能得到安置。2023年，李某剑按照新的选房方案重新选择了安置房屋，但双方就安置房屋的价格、过渡费等问题未能达成一致。自2021年11月起，城关征收中心停发了过渡补助费，李某剑遂向法院提起行政诉讼。
双方观点
李某剑认为，城关征收中心和街道办在未征询其意见的情况下，擅自变更项目规划，导致原协议无法履行。同时，自2021年11月起，城关征收中心停发过渡补助费，严重侵害了其合法权益。
城关征收中心认为，双方签订的《住宅房屋征收产权置换补偿协议书》合法有效。因政府规划调整，原约定的安置房屋未予修建，但李某剑已经按照新的选房方案重新选择了安置房屋。城关征收中心并无拖延交付安置房屋的行为，且已经支付了部分过渡费。
第三人街道办的陈述意见与城关征收中心一致。
裁判结果
判决城关征收中心于判决生效之日起十五日内向李某剑支付过渡补助费64208.88元，并于判决生效之日起两个月内作出变更《住宅房屋征收产权置换补偿协议书》的行政决定。
裁判理由
城关征收中心作为征收部门委托嘉峪关街道办签订征收安置补偿协议，是本案的适格被告。双方签订的《住宅房屋征收产权置换补偿协议书》是自愿达成的，具有法律效力。因政府规划调整，原约定的安置房屋未予修建，导致协议无法履行。虽然李某剑已经重新选定安置补偿房屋，但双方未就新选定的安置补偿房屋签订协议。因此，城关征收中心应当主动通过行政决定的方式变更协议，以确保李某剑及时得到拆迁安置补偿利益。
关于过渡补助费及赔偿损失的问题。城关征收中心自2021年11月起再未向李某剑支付过渡补助费，应当支付自2021年11月至2023年10月10日李某剑重新选房并领取房卡期间的过渡补助费及临时安置费。鉴于城关征收中心已经通过承担违约责任的方式弥补了李某剑的损失，对李某剑要求赔偿损失的诉讼请求不予支持。
温馨提示
在涉及房屋征收安置补偿的案件中，双方应当充分协商，确保协议的合法性和有效性。因政府规划调整等原因导致协议无法履行的，政府应当提供充分证据证明。
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房地一体原则，是指当转让、抵押房屋等建筑物的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一并转让、抵押；
当转让、抵押土地使用权时，其地上的房屋等建筑物所有权也要一并转让、抵押，俗称“房随地走、地随房走”。
法律依据:
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。
第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
张洁律师——空地和院落也应当与房屋一起进行评估并给予补偿！
法律分析：
开发商原因逾期交房，在此期间所产生的物业费不用缴纳。
有的物业公司会以已经到了房屋交付时间为理由，向业主收取物业费，此时，业主就有权利拒绝缴纳。
此时责任在于开发商延误工期，是不需要业主缴纳物业费的。
配套设施未达标，前期物业费可减免。
所以在与开发商的物业公司订合同时，要注意合同内对小区配套设施的描述。
如果业主在入住时发现设施并不像合同里所说的那样，比如绿化面积不够、电梯质量堪忧等情况，可以要求减免物业费，甚至可以要求返还之前所交的相关物业费，直到配套设施齐全。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。
物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；
合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
法律分析:
房地一体原则，是指当转让、抵押房屋等建筑物的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一并转让、抵押；
当转让、抵押土地使用权时，其地上的房屋等建筑物所有权也要一并转让、抵押，俗称“房随地走、地随房走”。
法律依据:
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。
第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
法律分析：
物业费分前期物业管理收费和正式物业管理收费。
前期物业费的收费标准由房管部门负责对物业收费标准进行初审和批准。
经房管部门批准的物业收费标准，由物业公司和开发商在前期物业管理合同中进行约定。
并公示在物业规约、房屋销售合同之中。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。
物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
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文章来源参考：头条-嘉峪关拆迁补偿协议，房地一体原则法律依据 法律问题
内容审核：陈福文律师
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