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确定了!征收土地获批前不得动工建设,更不能强制拆房!

摘要: 新修订的《土地管理法》及其实施条例采取“先签约,后报批”的新模式,在程序步骤上往前提的只是签约,而不是拆除房屋和强行占地。无论新法还是旧法,“未批先占”都是非法的,“先拆后补”都是不能被容许的。被征地农民只需坚定信念牢牢把握这两大原则,就能在当前及今后的农村征地拆迁中牢牢掌握主动权,确保自己通过征地拆迁提升居住条件和生活水平。
确定了!征收土地获批前不得动工建设,更不能强制拆房!

  新修订的《土地管理法》及其实施条例采取“先签约,后报批”的新模式,在程序步骤上往前提的只是签约,而不是拆除房屋和强行占地。无论新法还是旧法,“未批先占”都是非法的,“先拆后补”都是不能被容许的。被征地农民只需坚定信念牢牢把握这两大原则,就能在当前及今后的农村征地拆迁中牢牢掌握主动权,确保自己通过征地拆迁提升居住条件和生活水平。本文,在明律师将结合2022年3月1日起施行的《湖南省实施<土地管理法>办法》的有关规定为大家做解读。

  我们首先需要说明的是,目前正在全国范围内施行的最新农村征地程序相较于以往是颠覆性的,在拟定补偿安置方案、签订补偿安置协议和申请征地批复的顺序上有着极大的变化。

  即便2021年《土地管理法实施条例》也得到了修订,这一新程序仍在一些关键问题上存在模糊、不清晰之处。目前来看,这需要倚靠各地规范的细节规定。

  对于广大农民朋友而言,光看土管法和实施条例,还是不够的。

  【要点一:征地未获批,不得动工建设】

  《湖南省实施<土地管理法>办法》第29条规定,设区的市(自治州)、县(市、区)政府应当自发布征收土地公告后3个月内,对已经签订征地补偿安置协议的,将征地补偿费用足额支付到位;

  对未签订征地补偿安置协议的,应当作出征地补偿安置决定并依法送达后,将所涉及的征地补偿费用存入指定银行账户。

  发布征收土地公告前,不得动工建设。

  笔者认为,该条规定透露出了两个关键信息:

  一是对于被征地农民而言,征地补偿费用的足额支付到位是征地依法获批后才会发生的事情。

  那么根据《土地管理法》“先补偿后搬迁”的基本原则,在征地补偿费用足额支付前,被征地农民显然是有权拒绝腾房、搬迁的。

  即便被征地农民签订了征地补偿安置协议,在征地未依法获批前,这份协议也只是“附生效条件的”。征地未获批,协议就不能对被征地农民生效。

  笔者认为,“签约一户拆除、清理一户”的做法并不符合《土地管理法》修订后对农村征地程序的要求,征地未获批,征收方就无权对房屋和土地“动手”处置,因为这都算“依法组织实施”的范畴了。

  二是在征收土地公告发布前,不得动工建设。这就意味着“未批先占”在新法调整下仍是非法的。按照施工许可的一般规范,“净地”且符合“三通一平”条件的才允许动工建设。

  故此,在征收土地公告尚未发布,征地尚未依法获批前,无论签约率已经达到了百分之多少,离占地施工都还有相当一段距离呢。

  上来就拆,拆完了再谈补偿,以前不合法,现在依旧不合法。

  【要点二:征地补偿安置决定并非“强制拆除决定”】

  新程序中原有的责令限期交出土地决定是否还拥有位置,这是业内目前争议较大的一个问题。有的观点认为,责令限期交出土地决定已经被征地补偿安置决定给取代了,后者和国有土地上房屋征收中的征收补偿决定雷同,可以直接指向申请法院强制执行了。

  但笔者不同意这一观点。理由也很简单:《土地管理法》及其实施条例均未提及征地补偿安置决定可规定强制拆除、铲除行为的内容,反而是《实施条例》第62条明确保留了责令交出土地决定这一环节。

  譬如刚刚施行的湖南省的上述《办法》第54条就规定,发布征收土地公告并依法足额支付征地补偿费用后,被征收土地所有权人、使用权人在规定或者约定的期限内拒不交出土地、腾地的,由设区的市(自治州)、县(市、区)政府责令限期交出土地、腾地;逾期不交出土地、腾地的,依法申请人民法院强制执行。

  结合前面提到的第29条的内容我们不难得出结论,征地补偿安置决定在程序中并不能发挥替代责令限期交出土地决定的作用,二者是相互独立且分离的两个步骤。

  换言之,只有县级政府依法作出了责令限期交出土地决定,才有权向法院申请司法强拆。

  在明律师最后要提示广大被征地农民的是,综合前述对湖南省新规的解读大家不难发现,如果被征收人对补偿安置条件有疑问,只要不草率签订补偿安置协议,后面留有的权利救济空间其实足够大,至少有征地批复、征地补偿安置决定和责令限期交出土地决定3个点可复议或者诉讼救济。

  而一旦你盲目签了字,征收方就有可能搞“签一户拆一户”“切蛋糕”的名堂,农民再想通过申请违法查处、报警等途径挽救就难免遇到各种障碍。

  由此看来,过早签约对于被征收人这个“整体”而言无疑是有着较大风险的,尤其是在项目所涉的法律、政策问题尚未了解清楚,对补偿安置尚存争议的情况下。

  基于此,在明律师诚恳建议大家在新的农村征地过程中要沉得住气,团结一心,尽量为争取更加公平、合理的补偿安置创造条件,而不是将筹码一一丢掉,任由征收方的违法行为宰割。

  农民朋友们要理直气壮地告诉上门逼迁人员:你征地都还没获批呢,既不能拆房也不能施工,着个什么急啊。

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