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这4种房屋没证也不会被当成违建拆除?不可掉以轻心!

摘要:任何时候,都要清醒地认识到“无证”所带来的巨大法律风险。尽管无证房屋不能直接等同于违法建筑,更不宜被简单粗暴地限期拆除,但毫无疑问它被作为违建处置的可能性是大的。老百姓眼中的“确有特殊原因”“历史遗留原因”,乡镇街道未必认,而自说自话是无意义的,这才是问题所在。
这4种房屋没证也不会被当成违建拆除?不可掉以轻心!

  任何时候,都要清醒地认识到“无证”所带来的巨大法律风险。尽管无证房屋不能直接等同于违法建筑,更不宜被简单粗暴地限期拆除,但毫无疑问它被作为违建处置的可能性是大的。老百姓眼中的“确有特殊原因”“历史遗留原因”,乡镇街道未必认,而自说自话是无意义的,这才是问题所在。

  【唯一住宅房屋不会被当成违建拆除?不一定】

  “唯一住宅房屋”的说法是要有限定条件的。在农村地区,“一户一宅”原则内的这一处房屋,可以视为某一户村民的“唯一住宅房屋”。但如果这一户中的某位村民主张涉案无证房屋是自己的“唯一住宅房屋”,就未必能说得通了。

  而在城市国有土地上,并不存在“一户一宅”这样的住房保障政策,没房住的人多了去了。实践中,一些当事人自认为“没房住”就利用小区、大杂院内的绿地等公共空间搭建房屋,这种做法是典型的违反《城乡规划法》的违建行为,几乎是注定要被拆除的。

  关于对违建实际使用人居住生活需要的保障问题,最高人民法院在(2017)最高法行申3854号《行政裁定书》中指出,责令限期拆除违法建设,不仅要明确违法建设的具体位置、范围等内容,还应当对相关建设进行甄别,将确因基本居住需要、为保障身体健康而在必要限度内进行的搭建暂时排除在限期拆除的范围之外。

  但需要注意的是,“暂时排除”不等于永久保留,更不等于无证的违建能够因此而侥幸获得合法的地位。

  【建造年代较早的房屋不是违建不应被拆除?】

  站在违法建设是一种违法状态的持续这一观点上,建造年代再久远的无证房屋都可能被认定成违建。

  有许多朋友主张以2008年《城乡规划法》的施行为界,也有些朋友认为1987年《土地管理法》施行甚至是1982-1984年各地相继出台自己的规划领域规范因作为区分合法与违法的时间界限。

  但笔者不得不指出的是,这些观点是缺乏明确的法律依据的。个案中,建于70年代的房屋被认定成违建进而拆除的照样真实发生了。当然,我们不去讨论这种拆除行为是否合理、合法。

  我们只能说,建造年代较早的“存量”无证房屋应当在查处中与“新增”无证房屋区分处置。处理存量应当本着稳妥审慎的态度,不能搞“一刀切”“一拆了之”。但这些观点在日益严厉的违建清理整治专项行动面前,已然有显得苍白无力的倾向了。

  建造年代较早是对当事人有利的一个因素,但却绝非房屋不会被当成违建拆除的免死金牌。

  【招商引资建造的房屋不是违建不会被拆除?】

  有招商引资、行政允诺等前提事实,与盖好的别墅、楼群是否属于违建,事实上是两码事。

  实践中,已被媒体曝出的大量“削山建别墅”“环湖建客栈”案件就都是如此。是有招商引资的事实存在,但该拆不还是被拆了个干净吗。

  地方政府在某一重大建设项目的立项、规划、环评等领域同样可能出现违法情形,即便是省里的重大建设项目,后被证实涉嫌违法占地的也并非个例。

  在当前的形势下,招商引资建起来的别墅楼盘不仅不安全,反而着实是十分危险的。投资者、购房人都要对此保持高度警惕,不可因项目有某领导的剪彩“背书”而盲目相信其为合法。

  有人认为招商引资行为会令投资者享有行政法领域的信赖利益,但需要强调的是,“信赖利益”的前提必须是合法利益。如果涉案项目本身就存在违法占地、破坏环境资源等事实,那么所谓的“信赖利益”是不足以改变其将被限期拆除或者没收的结局的。

  【有合法的“土地证”就是合法建筑?】

  集体土地建设用地使用证或者宅基地使用权证,只能证明涉案用地行为的合法性,但却不能直接证明建造房屋行为也是合法的。

  在农村集体土地上的违建查处案件中,大量的厂房、住宅房屋都存在只有地证,没有房证和乡村建设规划许可证等“缺证”情形。

  有的人在一块几百平米的集体建设用地上盖了5层以上的高楼,有的未经审批开挖地下室,还有的不断改建、扩建将整个院落塞了个满满当当……

  这些做法的违建风险都是巨大的,不可能因为你有土地证就万事大吉了。

  请各位牢记,在农村全面换发“房地一体”的不动产权证的新时代,每一平方米的房屋面积都应当在证上有所体现。一旦证载面积与实际建筑面积不符,超出的部分就可能遭到查处直至限期改正、拆除。

  在明律师最后要提示广大当事人的是,本文的目的不在于给房屋正面临违建查处的你“泼冷水”,而是要将违建认定、处置问题的严峻、复杂性充分传达给大家。一旦我们的房屋因无证、缺证而被举报或者盯上了,就没有供我们“乐观”的空间。及时咨询专业律师寻求法律帮助,争取在法律和政策允许的范围内保住我们的合法财产利益,是大家必须马上去做的事情。

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