长春集体土地房屋更名,国土规划部门更改土地规划用途不需要经过土地使用权人同意吗,集体土地使用证更名是在哪个部门办理?

一、国土规划部门更改土地规划用途不需要经过土地使用权人同意吗

国土规划部门更改土地规划用途，确实不需要经过土地使用权人的同意，但这并不意味着土地使用者可以随意改变土地用途。以下是对此问题的详细分析：

1. 土地规划用途的变更主体：

- 根据相关法律法规，土地规划用途的变更主要由土地管理部门和城市规划部门负责，而非土地使用权人。这些部门在综合考虑城市规划、土地利用效率、公共利益等多方面因素后，有权对土地规划用途进行调整。

2. 土地使用权人的义务与权利：

- 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条明确规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途时，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准。这表明，土地使用权人在改变土地用途方面并不拥有自主权，而是需要遵循相关部门的审批程序。

- 同时，《中华人民共和国民法典》第三百五十条也强调，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得擅自改变土地用途。如需改变，必须依法经有关行政主管部门批准。

3. 土地规划用途变更的法律后果：

- 若土地使用者未经批准擅自改变土地用途，将可能面临法律责任。这包括但不限于行政处罚、补缴土地出让金、甚至可能导致土地使用权被收回。

- 根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条的规定，如果有关自然资源主管部门未对违法行为给予行政处罚，上级人民政府自然资源主管部门有权责令其作出行政处罚决定或直接给予行政处罚，并对相关负责人进行处分。

国土规划部门更改土地规划用途不需要经过土地使用权人的同意，但土地使用者如需改变土地用途，则必须依法经过相关部门的审批。这一规定旨在确保土地资源的合理利用和城市规划的有效实施。

二、建设用地手续费用

办理建设用地手续主要涉及的费用包括契税、交易服务费、评估费以及可能的出让金、耕地占用税、土地有偿使用费等。具体来说：

1. 契税：按照评估总额的3%收取。

2. 交易服务费：根据评估总额，费率在0.1%至1.5%之间。

3. 评估费：根据评估价值，费率范围在0.1‰至4‰之间。

1. 管理费：按照征地补偿总额的3%收取。

2. 出让金：具体金额需参考相关附表。

3. 耕地占用税：每平方米5元。

4. 耕地开垦费：每平方米15元。

5. 土地有偿使用费：每平方米12元。

1. 对于行政机关用地，2000平方米以下每宗收取200元，超过部分每500平方米加收25元，最高不超过700元。

2. 企业用地在1000平方米以下每宗收取100元，超过部分每500平方米加收40元，最高不超过4万元。

3. 个人住房用地在100平方米以下每宗收取13元，超过部分每50平方米加收5元，最高不超过30元。

包括工本费和印花税。工本费国有证为每本20元，集体证为每本5元；印花税为5元。

需要注意的是，以上费用标准可能因地区和时间的不同而有所变化。在办理建设用地手续时，应咨询当地土地管理部门或专业律师以获取最新和准确的信息。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国民法典》的相关规定，建设用地使用权人应合理利用土地，不得改变土地用途，如需改变应依法经有关行政主管部门批准。

三、被继承人去世前 各继承人之间就被继承人财产达成的协议

被继承人去世前各继承人之间就被继承人财产达成的协议相关法律分析

1. 协议的法律基础：根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十二条，继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。这意味着，在被继承人去世前，各继承人之间就被继承人财产达成的协议，只要符合自愿、平等、协商一致的原则，且不违反法律强制性规定，即具有法律效力。

2. 协议的自愿性：依据《中华人民共和国民法典》第五条，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则。因此，各继承人之间达成的财产分配协议，必须是基于自愿，没有受到欺诈、胁迫等不正当手段的影响。

1. 明确遗产范围：协议中应详细列明被继承人的财产，包括但不限于房产、存款、车辆、股票等，确保遗产范围清晰无误，避免后续产生争议。

2. 细化分配方案：协议应明确各继承人分得的财产或比例，可以按份额分配，也可以按实物分割。若涉及共有财产，还需注明使用权或处分权的归属。可以约定货币补偿方式，以平衡各方利益。

3. 设定权利义务：协议中应明确各继承人的权利义务，如承诺对遗产分配无异议，不得反悔；遗产过户产生的税费按约定承担等。同时，可以设定违约责任，如违约方需赔偿守约方损失，以增强协议的约束力。

1. 产权变更：协议生效后，各继承人应凭协议办理房产过户、银行账户更名等手续，确保遗产的顺利分割。

2. 债务清偿：若遗产中包含债务，各继承人应按约定分担债务。可以在协议中明确债务清偿的方式和比例，避免后续产生纠纷。

3. 公示声明：在必要时，可以在报纸刊登遗产分配公告，以公示遗产分配情况，防止第三方主张权利。

为增强协议的法律效力，建议到公证处办理协议公证。虽然公证并非强制程序，但公证后的协议在法律上具有更强的证明力，可以降低诉讼风险。同时，各继承人应保留好沟通记录、财产凭证等相关证据，以备不时之需。

四、土地使用权可以计入投资性房地产吗

土地使用权可以计入投资性房地产，但需满足特定条件。以下是对此问题的详细分析：

1. 土地使用权的出资性质：

- 根据《中华人民共和国公司法》第二十七条，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。这表明土地使用权在法律上是可以作为出资的一种形式。

2. 土地使用权的转让与出资：

- 根据《中华人民共和国民法典》第三百五十三条，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。这一条款明确指出了土地使用权可以作为出资的合法性。

3. 投资性房地产的定义：

- 投资性房地产通常指的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。虽然土地使用权本身不属于房地产，但当它与地上的建筑物或其他附着物一同被持有用于投资目的时，可以视为投资性房地产的一部分。

4. 土地使用权与房地产的关系：

- 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。这意味着，在大多数情况下，土地使用权与地上的建筑物或附着物是密不可分的，它们共同构成了房地产的整体。

5. 会计处理：

- 在会计处理上，土地使用权通常被视为无形资产。当土地使用权与地上的建筑物或附着物一同被用于投资目的时，根据会计准则的相关规定，它们可以作为一个整体被计入投资性房地产。

土地使用权在特定条件下可以计入投资性房地产。这主要取决于土地使用权的使用目的、与地上建筑物或附着物的关系以及相关的会计处理规定。

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内容来源参考：头条-建设用地手续费用,被继承人去世前 各继承人之间就被继承人财产达成的协议

内容审核：王利卡律师