正山拆迁补偿标准2026，征收评估机构由谁确定

一、征收案件中的性质认定与评估时点，该怎么确定？

在征收拆迁的复杂环境中，房屋性质的认定与评估时点的确定犹如两大支柱，支撑起整个补偿过程的公正性和合法性。这两个要素既是各方权益较量的焦点，也是法律实践中的难点所在。征收拆迁案件中房屋性质和评估时点如何确定？下面由北京京康律师事务所史西宁主任律师来跟大家聊一聊。

律师观点

房屋性质认定，是确定补偿标准和额度的基础。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，已登记的房屋，其性质、用途和建筑面积主要依据房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；而对于未经登记的建筑，则需要按照市、县级人民政府的认定结果进行评估。这意味着，即使是农村地区，诸如商铺、住宅、工业用房等不同类型的房屋，在征收时都应按照各自的真实用途和规划许可来进行性质认定。

在实际案例中，例如“正山研究”曾报道过的案件，平坝区政府在征收过程中未按商铺性质评估被征收人张佳卉的部分房屋，最终法院判决认为，应根据实际用途进行评估，而非仅凭初始登记性质，确保了被征收人的合理补偿。

评估时点的选择在很大程度上决定了被征收房屋的价值大小。按照我国相关法律法规，在征收补偿过程中，评估时点通常设定为“房屋征收决定公告之日”。这是因为这个时间点较为明确且具有公示性，能够最大程度地反映房屋在征收决定作出时的市场价值，体现了“公平补偿”原则。

然而，若双方未能在规定时间内达成补偿协议，后续进入法律程序时，评估时点的确定还需要结合具体情况灵活处理，避免僵化适用法律，确保被征收人在长时间等待补偿期间，因市场波动等原因造成的房屋价值贬损得到合理补偿。

征收拆迁案件中的房屋性质认定与评估时点确定，是衡量补偿是否公正的关键环节。正确识别房屋性质，确保被征收人在同等条件下得到与房屋实际价值相符的补偿；适时合理地确定评估时点，杜绝因时间流逝而引发的不公平现象。因此，每一个即将或正在经历征收拆迁的公民，都应该了解并重视这两个方面的法律规定，以保障自身合法权益免受侵害。

史主任提醒拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。

二、房屋征收评估程序中,确定房地产价格评估机构的方式有

(1)查账征收也称“查账计征”或“自报查账”。

纳税人在规定的纳税期限内根据自己的财务报表或经营情况，向税务机关申报其营业额和所得额，经税务机关审核后，先开缴款书，由纳税人限期向当地代理金库的银行缴纳税款。

这种征收方式适用于账簿、凭证、财务核算制度比较健全，能够据以如实核算，反映生产经营成果，正确计算应纳税款的纳税人。

(2)查定征收是税务机关通过按期查定纳税人的实物量而确定其应纳税额，进行分期征收税款的一种征收方式。

(3)查验征收是税务机关对某些难以进行源泉控制的征收对象，通过查验证、照和实物，据以征税而采取的一种征收方式。

这种征收方式适用于经营：

品种比较单一、经营地点、时间和商品来源不固定的纳税人。

(4)定期定额征收也称“双定”，是由税务机关对纳税人一定经营时间内的应纳税收入或所得额和应纳税额进行核定，分期征收税款的一种征收方式。

它是由纳税人先自行申报，再由税务机关调查核实情况，经民主评议后，由税务机关核定其一定期间内应纳的各项税额，分期征收。

在核定期限内，税额一般不作变动，如果经营情况有较大变化，定额税款应及时调整。

由于它是对纳税人一定时期内确定应纳税额的做法，故称为定期定额，简称“双定”。

　法律依据中华人民共和国税收征收管理法2022修订第二十八条　税务机关依照法律、行政法规的规定征收税款，不得违反法律、行政法规的规定开征、停征、多征、少征、提前征收、延缓征收或者摊派税款。

农业税应纳税额按照法律、行政法规的规定核定。

第二十九条　除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。

第三十条　扣缴义务人依照法律、行政法规的规定履行代扣、代收税款的义务。

对法律、行政法规没有规定负有代扣、代收税款义务的单位和个人，税务机关不得要求其履行代扣、代收税款义务。

扣缴义务人依法履行代扣、代收税款义务时，纳税人不得拒绝。

纳税人拒绝的，扣缴义务人应当及时报告税务机关处理。

税务机关按照规定付给扣缴义务人代扣、代收手续费。

(1)查账征收也称“查账计征”或“自报查账”。

纳税人在规定的纳税期限内根据自己的财务报表或经营情况，向税务机关申报其营业额和所得额，经税务机关审核后，先开缴款书，由纳税人限期向当地代理金库的银行缴纳税款。

这种征收方式适用于账簿、凭证、财务核算制度比较健全，能够据以如实核算，反映生产经营成果，正确计算应纳税款的纳税人。

(2)查定征收是税务机关通过按期查定纳税人的实物量而确定其应纳税额，进行分期征收税款的一种征收方式。

(3)查验征收是税务机关对某些难以进行源泉控制的征收对象，通过查验证、照和实物，据以征税而采取的一种征收方式。

这种征收方式适用于经营：

品种比较单一、经营地点、时间和商品来源不固定的纳税人。

(4)定期定额征收也称“双定”，是由税务机关对纳税人一定经营时间内的应纳税收入或所得额和应纳税额进行核定，分期征收税款的一种征收方式。

它是由纳税人先自行申报，再由税务机关调查核实情况，经民主评议后，由税务机关核定其一定期间内应纳的各项税额，分期征收。

在核定期限内，税额一般不作变动，如果经营情况有较大变化，定额税款应及时调整。

由于它是对纳税人一定时期内确定应纳税额的做法，故称为定期定额，简称“双定”。

法律依据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十八条　税务机关依照法律、行政法规的规定征收税款，不得违反法律、行政法规的规定开征、停征、多征、少征、提前征收、延缓征收或者摊派税款。

农业税应纳税额按照法律、行政法规的规定核定。

第二十九条　除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。

第三十条　扣缴义务人依照法律、行政法规的规定履行代扣、代收税款的义务。

对法律、行政法规没有规定负有代扣、代收税款义务的单位和个人，税务机关不得要求其履行代扣、代收税款义务。

扣缴义务人依法履行代扣、代收税款义务时，纳税人不得拒绝。

纳税人拒绝的，扣缴义务人应当及时报告税务机关处理。

税务机关按照规定付给扣缴义务人代扣、代收手续费。

三、征收评估机构由谁确定

法律分析：

房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第二条 下列土地属于全民所有即国家所有：

(一)城市市区的土地;

(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;

(三)国家依法征收的土地;

(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;

(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;

(六)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。

对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。

被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

四、征收评估机构由谁确定？

法律分析：

房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第二条 下列土地属于全民所有即国家所有：

(一)城市市区的土地;

(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;

(三)国家依法征收的土地;

(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;

(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;

(六)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。

对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。

被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

五、查定征收和查验征收的适用范围

(1)查账征收也称“查账计征”或“自报查账”。

纳税人在规定的纳税期限内根据自己的财务报表或经营情况，向税务机关申报其营业额和所得额，经税务机关审核后，先开缴款书，由纳税人限期向当地代理金库的银行缴纳税款。

这种征收方式适用于账簿、凭证、财务核算制度比较健全，能够据以如实核算，反映生产经营成果，正确计算应纳税款的纳税人。

(2)查定征收是税务机关通过按期查定纳税人的实物量而确定其应纳税额，进行分期征收税款的一种征收方式。

(3)查验征收是税务机关对某些难以进行源泉控制的征收对象，通过查验证、照和实物，据以征税而采取的一种征收方式。

这种征收方式适用于经营：

品种比较单一、经营地点、时间和商品来源不固定的纳税人。

(4)定期定额征收也称“双定”，是由税务机关对纳税人一定经营时间内的应纳税收入或所得额和应纳税额进行核定，分期征收税款的一种征收方式。

它是由纳税人先自行申报，再由税务机关调查核实情况，经民主评议后，由税务机关核定其一定期间内应纳的各项税额，分期征收。

在核定期限内，税额一般不作变动，如果经营情况有较大变化，定额税款应及时调整。

由于它是对纳税人一定时期内确定应纳税额的做法，故称为定期定额，简称“双定”。

　法律依据中华人民共和国税收征收管理法2022修订第二十八条　税务机关依照法律、行政法规的规定征收税款，不得违反法律、行政法规的规定开征、停征、多征、少征、提前征收、延缓征收或者摊派税款。

农业税应纳税额按照法律、行政法规的规定核定。

第二十九条　除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。

第三十条　扣缴义务人依照法律、行政法规的规定履行代扣、代收税款的义务。

对法律、行政法规没有规定负有代扣、代收税款义务的单位和个人，税务机关不得要求其履行代扣、代收税款义务。

扣缴义务人依法履行代扣、代收税款义务时，纳税人不得拒绝。

纳税人拒绝的，扣缴义务人应当及时报告税务机关处理。

税务机关按照规定付给扣缴义务人代扣、代收手续费。

(1)查账征收也称“查账计征”或“自报查账”。

纳税人在规定的纳税期限内根据自己的财务报表或经营情况，向税务机关申报其营业额和所得额，经税务机关审核后，先开缴款书，由纳税人限期向当地代理金库的银行缴纳税款。

这种征收方式适用于账簿、凭证、财务核算制度比较健全，能够据以如实核算，反映生产经营成果，正确计算应纳税款的纳税人。

(2)查定征收是税务机关通过按期查定纳税人的实物量而确定其应纳税额，进行分期征收税款的一种征收方式。

(3)查验征收是税务机关对某些难以进行源泉控制的征收对象，通过查验证、照和实物，据以征税而采取的一种征收方式。

这种征收方式适用于经营：

品种比较单一、经营地点、时间和商品来源不固定的纳税人。

(4)定期定额征收也称“双定”，是由税务机关对纳税人一定经营时间内的应纳税收入或所得额和应纳税额进行核定，分期征收税款的一种征收方式。

它是由纳税人先自行申报，再由税务机关调查核实情况，经民主评议后，由税务机关核定其一定期间内应纳的各项税额，分期征收。

在核定期限内，税额一般不作变动，如果经营情况有较大变化，定额税款应及时调整。

由于它是对纳税人一定时期内确定应纳税额的做法，故称为定期定额，简称“双定”。

法律依据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十八条　税务机关依照法律、行政法规的规定征收税款，不得违反法律、行政法规的规定开征、停征、多征、少征、提前征收、延缓征收或者摊派税款。

农业税应纳税额按照法律、行政法规的规定核定。

第二十九条　除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。

第三十条　扣缴义务人依照法律、行政法规的规定履行代扣、代收税款的义务。

对法律、行政法规没有规定负有代扣、代收税款义务的单位和个人，税务机关不得要求其履行代扣、代收税款义务。

扣缴义务人依法履行代扣、代收税款义务时，纳税人不得拒绝。

纳税人拒绝的，扣缴义务人应当及时报告税务机关处理。

税务机关按照规定付给扣缴义务人代扣、代收手续费。

六、房屋征收与补偿中哪些属于行政诉讼的受案范围

房地产价格评估机构往往可以通过三种方式来确定，协商选定、多数决定以及投票、抽签等方式确定。

1.无论是在作出征收决定之前，还是之后选定评估机构，都不影响房地产价值的评估。

房地产价格评估机构安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

2.房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

注册房地产估价师根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

3.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。

房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。

存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

法律依据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条：

房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；

在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

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文章来源参考：头条-正山拆迁补偿标准2026，查定征收和查验征收的适用范围

内容审核：刘博韬律师