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卖出去房子拆迁还能要回来吗?

摘要:巨额利益当前,绝大多数关系都经不起冲击。所以,在遇到相关的法律纠纷时,最好先咨询专业律师,再决定下一步该如何行动,避免造成不必要的麻烦和损失。
卖出去房子拆迁还能要回来吗?

  一切问题都是利益问题,只有用利益论的眼光看问题,才能看清事物的本质。

  ——西部作家 王大豪

  近日,一则关于“北京大叔3万卖掉农村房屋,多年后房价暴涨又遇拆迁,反悔欲争回房产利益”的新闻进入人们的视野,引发广大网友的热议,事情是怎么回事呢?咱们来看看。

  2000年初,那个时候北京的房价还远不及现在这么高昂,但事物的发展总是出人意料,谁也想不到在七八年后,北京房价开始一路狂飙。

  房价暴涨给人们心理带来的冲击,可以说几家欢喜几家愁,对于有北京房产的居民而言,忽然间“坐拥百万”,这是一种非常良好的体验;而对那些此前刚把房子卖出去的人来说,这种心理落差就非常大了。

  新闻中的这位北京大叔,正是后者。

  当初以3万元低价将自己农村的房屋卖给他人,眼见房价暴涨又适逢拆迁,在这笔天降横财面前,大叔心里变得不平衡了,表示一定要争回这笔本应属于自己的财产。

  房子这个东西,说到底不过就是一堆钢筋水泥、混凝土堆积起来供人们日常生活居住的物体,北京、上海、深圳的一套房和全国其他地区的房有什么本质上的区别吗?不见得。但是,有全方位的区位优势加持,且全国人民都向往到此居住发展,才让这里的房屋土地变得“寸土寸金”。

  言归正传,这位北京大叔当初通过签订协议的方式,把自家房屋和宅基地“卖”给他人后,想要再回来争夺房屋拆迁利益,说得过去吗?

  按照通俗的逻辑,既然都签订了买卖合同,房子已经卖出去了,怎么还能如此“厚颜无耻”地去要回呢?您别说,还真有法律依据给这位北京大叔提供支撑,当然我们也不否认双方的买卖合同是完全自愿签订的。

  问题就出在,农村宅基地是不能够进行私人买卖的!

  对于农村的房屋,需要将之一分为二拆开来看,主要包括房屋本身以及宅基地两部分。房屋的一砖一瓦,皆是农民自己盖起来的,这部分属于农民的私人财产,可以享有“所有权”;但就房屋下的宅基地而言,农民只有“使用权”,其权属归集体所有,因而不能私人买卖。

  那农村的房屋到底还能不能卖?其实也是可以的,只要购买者符合相关法律规定的条件,也可以在购买农村房屋的同时,将宅基地一并“转让”(但不能单独转让)出去。但要注意,宅基地是随着房屋转让给购买者,而不是被卖出去,这就是“地随房走”、“房地一体”的原则。

  一般来说,农村房屋及宅基地只能在本村村民之间买卖、流转,公民私自通过协议卖给非本村集体组织成员的,该买卖合同无效。

  根据《民法典》第三百六十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定”,同时,依照我国《土地管理法》及《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》中的具体规定,国家对农村宅基地分配实行申请报批制度,从而落实“一户一宅”的政策。

  此外,即使宅基地在同村村民之间流转,也必须首先征得集体经济组织同意,可见我国对农村土地的管理有着非常严格的限制。

  但在该案中,这位北京大叔拿着有自己名字的房产证再次与20年前的购房者闹上法庭,要求争回全部拆迁安置补偿利益。

  一方面,尽管当初的房屋买卖合同属于无效,但毕竟双方属完全自愿签订协议,这位北京大叔的诉求并未完全占理;另一方面,该房已经被当年的购房者实际居住了20年,期间也一直是购房者在打理、修缮。

  参照《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》中提出的三点原则:

  1、要尊重历史,照顾现实

  2、要注重判决的法律效果和社会效果

  3、要综合权衡买卖双方的利益

  根据该纪要及我国以往判例来看,应当按照“在确认双方房屋买卖合同无效的前提下,将房屋增值部分及区位补偿价的主要部分(通常是70%)支付给买房人”,也就是以7:3的比例将拆迁安置补偿利益分配给购房人和出卖人双方。

  最终,法院裁定购房者享有拆迁款的70%,这位北京大叔作为房屋所有权人享有拆迁款的30%,判决结果出来后,双方对此不再有异议,事了人和。

  通过这件事不难看出,在像“分拆迁款”这样的巨大利益面前(尤其是某些根本性的利益),会充分暴露出人的本性,也是对所有感情、关系的终极考验。

  但遗憾的是,巨额利益当前,绝大多数关系都经不起冲击。所以,在遇到相关的法律纠纷时,最好先咨询专业律师,再决定下一步该如何行动,避免造成不必要的麻烦和损失。

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