段园莉，北京在明律师事务所律师。（执业证号：11101202111292491）曾先后就职于某大型进出口贸易公司、某大型金融企业，2018年开始参与办理各类诉讼业务，办理案件涉及行政拆迁、刑事犯罪、合同纠纷、民间借贷、公司诉讼等多个领域。
农村集体未利用地租赁是否会被罚款，需根据具体情况判断，关键在于租赁行为是否合法合规。
1）合法租赁未利用地的情形1. 符合土地用途管制
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
具体要求：租赁未利用地时，必须确保土地用途符合土地利用总体规划，不得擅自改变土地用途。若未利用地规划为特定用途（如生态保护、林业等），则租赁后也应按规划用途使用。
2. 经过民主决策程序
法律依据：《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理，其中包括以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。
具体要求：村集体出租未利用地，应经村民会议或村民代表会议讨论决定，并取得三分之二以上成员或代表的同意。这是保障村民民主权利、实现民主管理的重要一环。
3. 签订合法有效的租赁合同
具体要求：出租双方应签订规范的土地租赁合同，明确租赁期限、租金支付、土地用途、违约责任等重要条款。租赁期限不得超过法律规定的最高年限（通常为二十年，具体根据合同类型和当地规定），以确保合同的合法性和有效性。
2）违法租赁未利用地的情形及后果1. 未经法定程序擅自出租
具体情况：若村集体未经村民会议或村民代表会议讨论决定，擅自出租未利用地，将侵犯村民的民主权利和合法权益，构成违法行为。
法律后果：相关部门有权责令改正，没收违法所得，并可能处以罚款等行政处罚。
2. 违反土地用途管制
具体情况：将未利用地擅自改变用途，如用于非农业建设（如建设厂房、住宅等），或违反土地利用总体规划出租土地，均属于严重违法行为。
法律后果：这种行为将破坏土地资源的合理配置和可持续利用，损害国家和集体的利益。相关部门将责令限期改正，没收违法所得，并处以罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
3. 租赁合同无效或违法
具体情况：若租赁合同条款违反国家法律法规和政策的强制性规定（如租赁期限过长、租金过低等），则合同可能被认定为无效或违法。
法律后果：合同无效或违法后，双方应恢复原状，返还财产，并可能承担因合同无效或违法而产生的赔偿责任。
国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。
本案为一起土地租赁合同纠纷案件，耀明村村委会上诉请求：
1．撤销原判，依法改判驳回被上诉人对上诉人的第第三项诉讼请求；
2．二审诉讼费用由被上诉人承担。至此，被上诉人已实际使用租赁土地将近三年，一审法院仅判决被上诉人应移除集装箱，将涉案土地返还给上诉人，并支付占有使用费，占有使用费按集装箱所占土地面积比例计算约为每年200元，根据其过错程度，该院酌情认定被上诉人每年支付土地占有使用费100元至涉案土地返还之日止，明显不合理。被上诉人周某某于本判决生效之日起十五日内支付上诉人浙江省台州市临海市江南街道耀明村村民委员会土地占有使用费128400元，一审案件受理费5420元，减半收取2710元，由被上诉人周某某负担1300元，上诉人浙江省台州市临海市江南街道耀明村村民委员会负担1410元。
崔某某与广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社租赁合同纠纷一审民事判决书本案为一起租赁合同纠纷案件，崔某某向本院提出诉讼请求：
1.确认双方签订的租赁合同无效；
2.判令被告返还租房押金3000元；
3.判令被告退还租金及管理费23809.5元；
4.判令被告退还违法用地罚款4554元；
5.判令被告赔偿原告因拆迁造成的损失共计141567.5元；
6.判令被告承担未及时履行责任应支付的损失（从2019年6月17日起至判决书生效之日止，按银行同期贷款利息计算），暂计100元；
7.判令被告承担本案的诉讼费用。因此，按照合同法的规定，被告应当返还租房押金3000元，退还租金及管理费23809.5元（原告实际支付被告租金及管理费计25740元，扣除实际土地占用费1930.5元后为被告应当退还的租金及管理费、土地占用费，附近区域市场价格可以看出，农用地每亩的价值在每年2600元至4000元之间，中间价为每亩3300元/年，计每平方米4.95元/年，原告两个档口占有使用面积为360多平方米，占用2年2个月，从而计算出占用费），退还因违法用地分摊的政府罚款4554元（两个档罚款9108元÷2），赔偿原告因拆迁造成的损失计141567.5元。广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起五日内向崔某某返还违法用地罚款4554元，广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起五日内向崔某某返还履约保证金3000元。
张某某与广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社租赁合同纠纷一审民事判决书本案为一起租赁合同纠纷案件，张某某向本院提出诉讼请求：
1.确认双方签订的租赁合同无效；
2.判令被告返还租房押金3000元；
3.判令被告退还租金及管理费65934元；
4.判令被告退还违法用地罚款3888元；
5.判令被告赔偿原告因拆迁造成的房屋及其设施损失共计166718元；
6.判令被告承担未及时履行责任应付的损失（从2019年6月17日起至判决书生效之日止，按银行同期贷款利息计算），暂计100元；
7.判令被告承担本案的诉讼费用。因此，按照合同法的规定，被告应当返还租房押金3000元，退还租金及管理费2289元（原告实际支付被告租金及管理费计24750元，扣除实际土地占用费1856元后为被告应当退还的租金及管理费、土地占用费，附近区域市场价格可以看出，农用地每亩的价值在每年2600元至4000元之间，中间价为每亩3300元/年，计每平方米4.95元/年，原告占有使用面积为900多平方米，占用2年，另外还有180平方米占用了4个月，计算出占用费为1856元），退还因违法用地分摊的政府罚款3888元，赔偿原告因拆迁造成的损失计166718元。广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起五日内向张某某返还履约保证金3000元，广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起五日内向张某某返还3888元。
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内容来源参考：法律头条-村集体出租土地是否违法,租赁村集体建设用地合法吗
内容审核：段园莉律师
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