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城镇居民购买农村宅基地上房屋,拆迁能给补偿吗?最高法确定了!

摘要:城镇户籍居民购买农村宅基地上房屋后的拆迁补偿纠纷,是一个老生常谈的话题。随着上世纪90年代住房商品化时代的到来,城镇居民的住房需求与日益飙升的房价制造了现实中的巨大困难,这就促使部分城镇居民将目光投向逐渐富裕起来的农村,开始在农村置地购房。
城镇居民购买农村宅基地上房屋,拆迁能给补偿吗?最高法确定了!

  城镇户籍居民购买农村宅基地上房屋后的拆迁补偿纠纷,是一个老生常谈的话题。随着上世纪90年代住房商品化时代的到来,城镇居民的住房需求与日益飙升的房价制造了现实中的巨大困难,这就促使部分城镇居民将目光投向逐渐富裕起来的农村,开始在农村置地购房。然而无论如何,《土地管理法》确立的城乡二元化结构摆在那里,法律、政策的“红线”是不容轻易触碰的。近期,最高法通过一系列行政诉讼个案裁判明确否定了到农村购房者获取征收补偿的主体资格,传递出的正是土地管理制度“刚性”的一面。

  为什么城镇户籍居民到农村购房是有着“原罪”的错误行为呢?笔者认为可以从以下法律政策中去加深理解:

  《土地管理法》第62条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

  《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(2007年12月发布)中指出,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

  事实上,类似内容的政策性文件不止这一个,但表述上几乎都差不多。城镇户籍居民购买农村宅基地上房屋的行为始终被认为是非法的,无效的。

  一言以蔽之,农村宅基地是农村集体无偿分配给本集体经济组织成员,用于居住建房的土地。它最突出的特征就是政策性、保障性、福利性和身份性。

  而城镇户籍居民则从根本上不享有农村集体经济组织成员身份,也就不享有获取这一类型福利、保障的政策。

  一旦染指的宅基地上房屋碰到征收拆迁,城镇户籍居民的权利主张将会是难上加难。

  而一旦购房合同被判定为无效,也就意味着购房者不能依法取得涉案宅基地上房屋的所有权,无法完成过户登记,也不能因购房行为而获取该村的集体经济组织成员资格。

  此时,当房屋面临征收拆迁或者腾退时,购房者不具有法律上获取补偿的主体资格,而只能主张基于签订合同时出卖方的过错而从宅基地使用权人那里分得一部分补偿利益。

  这也就是大家通常所说的“7:3”的补偿利益分配模式,购房者拿7成,宅基地使用权人拿3成。

  不过,这个“7:3”可不是那么容易就能拿到的。在明律师结合最高法的相关裁判提示大家以下两点:

  1. 涉案宅基地上房屋得按合法建筑计算补偿利益,如果涉嫌违建就麻烦了。实践中,很多购房者购买的农村房屋事实上是村里违法占地建造的“小产权房”。也有的购房者购得宅基地后对地上房屋实施了翻建,却并未取得乡村建设规划许可证。

  而拆迁方恰恰可能以查处违建的名义对涉案房屋实施拆除。此时,购房者能否针对责令限期拆除决定等行为提起复议或者诉讼,并将违建的认定撤销,就成了最终能否获取补偿利益的关键。

  不仅是“违建不补”,而且还有“违建不赔”。在极端的情况下,即使涉案房屋已被拆迁方违法强制拆除,购房者也可能因不具有受法律保护的合法利益而难以获得行政赔偿。

  2. 购房者难以获得与本村村民所依据的征地补偿安置方案同等的补偿安置。在决定补偿安置利益时,本村与非本村是一定会有区分的,何况购房者通常还是个城里人。

  故此,购房者要将自己的利益诉求设定得合理、适度一些,以尽量减小损失为出发点。毕竟,购买农村房屋“不合法”这件事当初自己也是明知的,也对形成今天的局面负有一定的责任。

  同时需要指出的是,人员安置面积这部分利益与本集体经济组织成员的身份资格密切相关,城镇户籍居民是无法获得的。他所能主张的主要是“地钱”+“房钱”这两部分的补偿利益,专业一点叫“宅基地的区位补偿价+房屋的重置成新价”。

  在明律师最后要提示大家的是,如果说十几年前到农村买房置地是一种法治环境不佳状况下的豪赌,那么今天各位绝不可再动这门子心思。2020年《土地管理法》的修订突出的显然是“管理”的力度,而不是想当然的放开、放活。只要你的房子处于无法过户登记的悬而未决状态下,法律上的风险就始终都会相伴,涉案宅基地上房屋也不能像其他村民的房子那样享有参与宅基地“三权分置”改革试点的资格。无论拆迁与否,购房者的利益将一直难以得到切实的保障。而一旦拆迁的消息传来,宅基地使用权人立马就可能闻讯而来想要分上一笔。故此,做这方面考虑之前,各位一定要三思而后行。

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