集体土地估价规程,集体建设用地估价规程,《农村集体土地价格评估技术指引》

一、集体建设用地估价规程

集体建设用地估价规程并非直接由《中华人民共和国土地管理法》详细规定，但可以从该法及相关法律知识中推导出估价应遵循的基本原则和框架。以下是关于集体建设用地估价规程的详细阐述：

1. 合法性原则：集体建设用地的估价必须遵循国家法律法规，确保估价过程的合法性和估价结果的合规性。《中华人民共和国土地管理法》第六十条和第六十三条明确了集体建设用地的使用条件和流转规定，估价时应严格遵守。

2. 客观公正原则：估价应基于客观的市场数据和土地实际情况，避免主观臆断和偏见，确保估价结果的公正性和准确性。

3. 一致性原则：估价方法、参数和程序应保持一致性，以便在不同时间和地点进行比较和分析，确保估价结果的稳定性和可靠性。

1. 市场比较法：通过比较类似土地的交易价格，确定集体建设用地的市场价值。这种方法适用于市场活跃、交易案例丰富的地区。

2. 收益还原法：根据集体建设用地的预期收益和折现率，计算其现值。这种方法适用于具有稳定收益或潜在收益的土地。

3. 成本逼近法：通过计算土地的开发成本、税费等，确定集体建设用地的最低价值。这种方法适用于新开发或未充分利用的土地。

1. 明确估价目的和范围：根据估价需求，明确估价的目的（如转让、出租、抵押等）和范围（如土地位置、面积、用途等）。

2. 收集相关资料：收集土地权属证明、规划文件、市场数据等估价所需的相关资料。

3. 选择估价方法：根据土地特点和估价目的，选择合适的估价方法。

4. 进行估价计算：按照选定的估价方法，进行具体的估价计算，得出估价结果。

5. 撰写估价报告：将估价过程、方法、结果等整理成书面报告，供相关部门或个人参考。

1. 估价时应充分考虑土地的市场供需状况、政策变化等因素对土地价值的影响。

2. 估价结果应定期更新，以反映市场变化。

3. 估价过程中应保持与相关部门和个人的沟通，确保估价工作的顺利进行。

集体建设用地估价规程应遵循合法性原则、客观公正原则和一致性原则，采用合适的估价方法，按照明确的程序进行估价，并注意相关事项，以确保估价结果的准确性和合规性。

二、国有土地使用权出让价格的确定规则

国有土地使用权出让价格的确定规则主要遵循相关法律法规的规定。具体来说：

国有土地使用权出让价格应当反映其市场价值，遵循公开、公平、公正的市场竞争原则。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定：“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。”这表明，国有土地使用权的出让价格应当与市场价格相符，既不得低于市场价格，也不应出现不合理上涨。

对于协议出让国有土地使用权，其价格的确定有着严格的规定。根据《协议出让国有土地使用权规定》，协议出让国有土地使用权时，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。这些规定确保了协议出让价格的合理性和公平性。

在确定国有土地使用权出让价格时，需要进行专业的评估。《协议出让国有土地使用权规定》第十一条指出：“市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策，合理确定协议出让底价。”这一规定确保了出让价格的评估过程科学、公正，且决策过程集体、民主。

国有土地使用权出让价格的确定规则是一个综合考量市场化原则、协议出让规定以及专业评估与决策的过程。这些规则确保了国有土地使用权出让价格的合理性和公平性，维护了土地市场的秩序和国家的土地权益。

三、国土资源部令第21号 协议出让国有土地使用权规定 pdf

《协议出让国有土地使用权规定》相关内容详解

《协议出让国有土地使用权规定》旨在加强国有土地资产管理，优化资源配置，并规范协议出让国有土地使用权的行为。以下是对该规定的详细解读：

一、定义与适用范围

- 定义：协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。

- 适用范围：该规定适用于在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的活动。这包括但不限于原划拨、承租国有土地使用权人申请办理协议出让，以及经营性用地以外用途的土地供应且只有一个意向用地者的情况。

二、出让原则与条件

- 出让原则：遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则进行协议出让。同时，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

- 出让条件：除法律、法规和规章规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式出让国有土地使用权。

三、出让计划与方案

1. 出让计划：市、县人民政府国土资源行政主管部门需根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，并报同级人民政府批准后组织实施。

2. 出让方案：出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划和其他相关计划，编制国有土地使用权协议出让方案，并报有批准权的人民政府批准。

四、出让程序与价格确定

1. 提出意向与审查：用地者需向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请，并提交相关材料。国土资源行政主管部门将对申请进行审查，符合条件的将进入下一阶段。

2. 协商与拟定方案：在审查通过后，市、县人民政府国土资源行政主管部门将与意向用地者就土地出让价格等进行协商，并拟定出让方案。

3. 方案报批与合同签订：出让方案经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门将与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》，明确双方的权利和义务。

4. 价格确定：协议出让的地价依据《城镇土地估价规程》进行评估，并由市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策确定出让底价。出让价格不得低于最低价标准，且应保密。

五、出让最低价与底价确定

- 最低价标准：协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

- 底价确定：最低价标准由省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门拟定，并报同级人民政府批准后公布实施。

六、后续管理与法律责任

- 出让金支付与土地登记：受让人需按合同约定付清全部国有土地使用权出让金后，依法申请办理土地登记，领取国有土地使用证，取得国有土地使用权。

- 土地开发利用：受让人必须按照合同约定的土地用途、动工开发期限进行开发。未经批准不得擅自改变土地用途。否则，将面临法律责任。

- 监督检查：市、县人民政府国土资源行政主管部门应加强对协议出让土地的监督检查，对违反法律法规和合同约定的行为及时进行查处。

- 法律责任：违反规定的，将受到行政处罚；构成犯罪的，将依法追究刑事责任。同时，对国土资源行政主管部门的工作人员在协议出让过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，也将依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、村集体有权对未确权的土地进行收回吗

村集体无权对未确权的的土地进行收回。

1. 未确权土地权属问题

根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，土地的确权是土地使用权的重要法律依据。未确权的土地，其使用权归属并未明确，因此村集体不能直接收回。土地确权是指土地使用权和所有权的明确界定，对于未确权的土地，其使用权并未明确归属于村集体或某个个人，故村集体无权直接收回。

2. 土地收回的法定情形

根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条，规定了可以收回国有土地使用权的法定情形，主要包括：为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满；因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。这些情形均是基于合法的程序和条件，且通常涉及对土地使用权人的补偿。对于未确权的的土地，由于使用权并未明确，因此不在上述法定情形内，村集体不能收回。

3. 未确权土地与已确权土地的对比

对于已确权的土地，根据《农村土地承包法》的相关规定，村委无权收回属于你的土地。在确权期内，发包方（通常指村集体）不得收回承包地。此规定旨在保护农民的土地承包经营权，确保土地使用的稳定性和连续性。特别是对于已确权的土地，在其土地的承包期内，发包方不得因农户进城落户等原因就收回其承包的土地。

文章摘要:1. 未确权土地权属问题：未确权的土地，其使用权归属并未明确，村集体无权直接收回。2. 土地收回的法定情形：根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条，土地收回需基于法定情形，如城市规划、土地使用期限届满等，且通常涉及对土地使用权人的补偿。3. 未确权土地与已确权土地的对比：对于已确权的土地，村委在承包期内无权收回，旨在保护农民的土地承包经营权，确保土地使用的稳定性和连续性。

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内容来源参考：头条-国有土地使用权出让价格的确定规则,国土资源部令第21号 协议出让国有土地使用权规定 pdf

内容审核：尹虎律师