擅长国有、集体土地上房屋拆迁征收纠纷。对群体性拆迁案件的谈判、诉讼有丰富的实战经验。
五乡镇拆迁储备项目涉及的主要法律问题和流程包括拆迁补偿、土地征收以及拆迁流程等。
一、拆迁补偿
在拆迁过程中，被拆迁方有权获得相应的补偿。根据相关法律法规，拆迁补偿款通常包括以下几个部分：
房屋自身价值：这部分补偿以平方米为单位估算成本价，也可能会包括区位补偿费。
附属物：指合法依附于房屋而存在，对房屋具有某种用途，有利于提升房屋价值，并可估算价值的某种设施。
收益权：这里的收益权是根据合同或者法律而产生即将获得的利益或合法预期收益。
二、土地征收
在拆迁储备项目中，土地征收是一个重要环节。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国民法典》的相关规定，征收土地应当遵循以下原则：
为了公共利益的需要，可以依照法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
征收土地时，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用。
保障被征地农民的生活，维护其合法权益。
三、拆迁流程
农村房屋拆迁一般遵循以下流程：
县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，会进行公告，公告内容包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等。
进行补偿登记，被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。
签订补偿、安置协议，县级以上地方人民政府会组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与被征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议。
征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付补偿费用。
综上所述，五乡镇拆迁储备项目涉及拆迁补偿、土地征收和拆迁流程等多个法律问题。在具体实施过程中，需严格遵循相关法律法规，确保被拆迁方的合法权益得到充分保障。
法律分析：
（1）托龙山片区方案成片开发片区范围位于新区街道驿城村。
成片开发范围总面 积17.17公顷（成片开发范围以最终批复为准）。
（2）长兴路片区方案成片开发片区范围位于新区街道驿城村。
成片开发范围总面 积15.57公顷（成片开发范围以最终批复为准）。
（3）毕庄片区方案成片开发片区范围位于新区街道驿城村。
成片开发范围总面积 23.03公顷（成片开发范围以最终批复为准）。
（4）珠江路片区方案成片开发片区范围位于新区街道驿城村、滕寨村和二堡居委 会。
成片开发范围总面积69.33公顷（成片开发范围以最终批复为准）。
（5）五园片区一方案成片开发片区范围位于新区街道徐村、龙亭村。
成片开发范 围总面积105.07公顷（成片开发范围以最终批复为准）。
（6）五园片区二方案成片开发片区范围位于新区街道徐村、棠张镇学庄村和沙庄 村。
成片开发范围总面积54.67 公顷（成片开发范围以最终批复为准）。
（7）四园片区方案成片开发片区范围位于新区街道麦楼村、台上村和榆庄村。
成片开发范围总面积177.08公顷（成片开发范围以最终批复为准）。
法律依据：
徐州市云龙区人民政府《关于徐州市云龙区2021-01号土地征收成片开发方案的公示》 二、成片开发的必要性
土地征收成片开发方案的制定是落实国土空间总体规划的重要措施，对地方经济社会发展具有重要意义:
（一）有利于城市统一规划建设。
城市是一个复杂而庞大的系统，其用地空间布局、功能体系构建需要体现前瞻性、系统性，以支撑城市宏观发展战略，而以宗地为单位的零散开发方式难以承载城市发展战略。
（二）有利于公益性基础设施配套建设。
成片开发能够在连续的空间上经济且系统地供给基础设施与公共服务产品，保障城市公益性基础设施统筹安排。
（三）有利于节约集约利用土地。
成片开发可以在空间上连续、大面积、系统性地供给城市生产、生活的各类服务功能，充分发挥城市的集聚效益。
（四）有利于维护被征地农民权益。
政府组织统一征收有利于同区位土地的被征收人实现同地同价补偿安置，有利于公平保障被征地农民权益。
法律主观：
1、群众工作不好做。
目前，个别项目的征地拆迁工作难以推进，严重影响了项目建设进度。
比较突出的有：
重点项目时代广场，是集公寓、酒店、写字楼、商业、地下停车为一体的大型现代化、智能化城市综合体，其中两座高度为162米的双字座塔楼将成为呼和浩特市的标志性建筑。
目前，因迎宾酒店和五个住户未完成征拆，影响项目整体实施。
其中，迎宾酒店提出 1.5亿的货币补偿外加提供三亩土地，因漫天要价一直无法达成征收协议。
准备裁决后， 申请法院强制执行 。
项目已历时12年，企业的财务成本不断增加，同时也严重影响城市形象。
急需对迎宾酒店依法实施强拆，以此来影响和推动剩余5户的拆迁工作。
2、强制程序不完善。
强制是完成征地拆迁工作的最后保障，但由于程序不完善等原因，在实际工作中很少运用强制手段。
一方面是强制程序较繁琐。
为了保护群众的财产利益，国家制定了较为完善的法律程序，如果 采取强制措施 ，至少需要一个月甚至半年时间，影响项目建设进度，这种方法往往不被政府、开发商所采用。
另一方面是程序执行不到位。
如：
大项目的征地拆迁都要求进行听证，但有些项目相关部门怕麻烦或在许可条件上无法完善，弱化了这个功能，造成法律程序不完善，影响了强制手段的运用，甚至造成“断头”工程，影响地方政府的执政形象。
3、工作机制不健全。
一是乡镇(街道)政府(办事处)成工作主体。
征地拆迁市场化运作机制尚未成熟，没有充分发挥拆迁公司的作用，相应职能转由政府承担，造成工作错位。
二是工作力量不足。
一些项目如：
星级酒店征地拆迁工作任务较重，但未成立项目办，在执行完集中强制拆除后，一些后续工作量较大，街道相关工作人员推进较为困难。
三是工作人员积极性受限。
征地拆迁工作经费相对有限，相关工作人员经济待遇相对较低;许多长期在征地拆迁一线的同志，经常被投诉或被个别群众辱骂骚扰，一定程度上影响工作积极性。
法律客观：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
法律分析：
1.搬迁范围:五沟镇国政村刘圩孜自然庄。
2.搬迁补偿安置文件依据及标准:依据《安徽省人民政府办公厅关于进一步做好采煤塌陷区居民搬迁安置补偿工作的通知》
3.需搬迁村庄户数及人口认定截止日期为搬迁公告之日，按照当地公安部门登记在籍常住农业人口数确定。
法律依据：
《濉溪县人民政府关于搬迁五沟镇国政村的公告》 第一条 搬迁范围：
五沟镇国政村刘圩孜自然庄。
法律分析：
（1）托龙山片区方案成片开发片区范围位于新区街道驿城村。
成片开发范围总面 积17.17公顷（成片开发范围以最终批复为准）。
（2）长兴路片区方案成片开发片区范围位于新区街道驿城村。
成片开发范围总面 积15.57公顷（成片开发范围以最终批复为准）。
（3）毕庄片区方案成片开发片区范围位于新区街道驿城村。
成片开发范围总面积 23.03公顷（成片开发范围以最终批复为准）。
（4）珠江路片区方案成片开发片区范围位于新区街道驿城村、滕寨村和二堡居委 会。
成片开发范围总面积69.33公顷（成片开发范围以最终批复为准）。
（5）五园片区一方案成片开发片区范围位于新区街道徐村、龙亭村。
成片开发范 围总面积105.07公顷（成片开发范围以最终批复为准）。
（6）五园片区二方案成片开发片区范围位于新区街道徐村、棠张镇学庄村和沙庄 村。
成片开发范围总面积54.67 公顷（成片开发范围以最终批复为准）。
（7）四园片区方案成片开发片区范围位于新区街道麦楼村、台上村和榆庄村。
成片开发范围总面积177.08公顷（成片开发范围以最终批复为准）。
法律依据：
徐州市云龙区人民政府《关于徐州市云龙区2021-01号土地征收成片开发方案的公示》 二、成片开发的必要性
土地征收成片开发方案的制定是落实国土空间总体规划的重要措施，对地方经济社会发展具有重要意义:
（一）有利于城市统一规划建设。
城市是一个复杂而庞大的系统，其用地空间布局、功能体系构建需要体现前瞻性、系统性，以支撑城市宏观发展战略，而以宗地为单位的零散开发方式难以承载城市发展战略。
（二）有利于公益性基础设施配套建设。
成片开发能够在连续的空间上经济且系统地供给基础设施与公共服务产品，保障城市公益性基础设施统筹安排。
（三）有利于节约集约利用土地。
成片开发可以在空间上连续、大面积、系统性地供给城市生产、生活的各类服务功能，充分发挥城市的集聚效益。
（四）有利于维护被征地农民权益。
政府组织统一征收有利于同区位土地的被征收人实现同地同价补偿安置，有利于公平保障被征地农民权益。
法律分析：
农村房屋拆迁补偿标准是：
(一) 房屋补偿费(房屋重置费)：
补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
(二) 周转补偿费：
用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(三) 奖励性补偿费。
计算公式：
房屋拆迁补偿价基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
(一) 被征收房屋价值的补偿；
(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
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文章来源参考：头条-时代广场拆迁方案最新，茅村拆迁范围
内容审核：孙志平律师
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