企业自建厂房建好后销售，需依法缴纳土地增值税，其计算基于转让房地产的增值额和规定的税率，同时考虑相关扣除项目。以下是对土地增值税计算的详细分析：
一、纳税义务人及征税范围
- 纳税义务人：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，均为土地增值税的纳税义务人。企业销售自建厂房，属于此范畴。
- 征税范围：企业销售自建厂房，涉及国有土地使用权及地上建筑物的转让，明确属于土地增值税的征税范围。
二、应税收入的确定
应税收入包括转让房地产所取得的全部价款及有关的经济收益，具体分为：
1. 货币收入：如现金、银行存款等。
2. 实物收入：如原材料等实物形式的收入，按公允价值计入。
3. 其他收入：如无形资产、股权等非货币性资产，也按公允价值确定。
三、扣除项目的确定
计算土地增值税时，可从应税收入中扣除的项目包括：
1. 取得土地使用权所支付的金额：
- 土地出让金：向政府支付的土地使用权出让费用。
- 相关费用：如登记费、过户手续费等。
2. 房地产开发成本（主要针对新建厂房）：
- 土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税等。
- 前期工程费：规划、设计、可行性研究等费用。
- 建筑安装工程费：实际发生的建筑工程和安装工程费用。
- 基础设施费：小区内道路、供水、供电等工程支出。
- 公共配套设施费：不能有偿转让的公共设施支出。
- 开发间接费用：直接组织和管理开发项目所发生的费用。
3. 房地产开发费用：
- 利息支出：提供金融机构证明的可据实扣除，最高限额为商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
- 其他费用：按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的一定比例扣除，具体比例依地方政策而定。
4. 与转让房地产有关的税金：如城市维护建设税、教育费附加、印花税等。
5. 财政部规定的其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。
四、应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的四级超率累进税率计算征收：
1. 计算公式：应纳税额 = 增值额 × 适用税率 - 扣除项目金额 × 速算扣除系数。
2. 增值额：转让房地产收入 - 扣除项目金额。
3. 税率及速算扣除系数：
- 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除系数为0；
- 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%；
- 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；
- 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。
五、税收优惠及特殊规定
- 税收优惠：特定情况下，如建造普通标准住宅出售且增值额未超过扣除项目金额20%的，可免征土地增值税。
- 特殊规定：若厂房与通过划拨方式取得的土地使用权一并转让，需先补缴土地出让金，并将其计入取得土地使用权所支付的金额。
自建厂房出售时，土地增值税的扣除项目主要包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关的税金以及其他相关扣除项目。以下是对这些扣除项目的详细解析：
一、取得土地使用权所支付的金额
- 含义：指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
- 包括内容：
1. 土地出让金：以出让方式取得土地使用权的，地价款为实际支付的土地出让金。
2. 行政划拨补缴地价款：以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为依法补缴的土地出让金。
3. 转让方式取得地价款：以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
4. 相关费用：包括办理土地使用权手续时缴纳的登记费、过户手续费等。
二、开发土地的成本和费用
- 含义：指纳税人房地产开发项目实际发生的成本和费用。
- 包括内容：
1. 土地征用及拆迁补偿费：如土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2. 前期工程费：如规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3. 建筑安装工程费：如以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。
4. 基础设施费：如开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5. 公共配套设施费：如不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
6. 开发间接费用：如直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
三、新建房及配套设施的成本和费用（房地产开发成本）
- 含义：对于自建房而言，这部分费用主要体现为建房过程中的各项直接和间接成本。
- 包括内容：除上述开发土地的成本和费用中已列明的部分外，还可能包括与建房直接相关的其他费用，如建筑材料费、施工机械使用费、人工费等。
四、与转让房地产有关的税金
- 含义：指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税等。
- 注意事项：
1. 营改增后增值税处理：营改增后不再缴纳营业税，且房地产开发企业缴纳的印花税已计入管理费用，不允许单独扣除。
2. 教育费附加：因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。
五、其他扣除项目
- 加计扣除：对于从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权时所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和，加计20%的扣除。这一政策旨在鼓励房地产开发企业增加对房地产开发的投入，促进房地产业的健康发展。
- 其他可能的扣除项目：
1. 代收费用：如代收款项可扣除但实际未转付的部分需计入收入总额。
2. 旧房及建筑物的评估价格：在转让旧房及建筑物时适用，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，需经当地税务机关确认。
非房地产企业对外出售自建厂房时，增值税的缴纳和土地成本的扣除需遵循以下规定：
一、增值税缴纳
1. 一般纳税人：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，转让不动产应按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款，然后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。若选择简易计税方法（适用于老项目等特定情形），则按5%征收率计算应纳税额。
2. 小规模纳税人：适用5%的征收率，但依据相关政策调整，可减按1.5%计算缴纳增值税。
二、土地成本扣除
1. 扣除项目：在计算土地增值税时，土地成本作为扣除项目的重要组成部分，主要包括取得土地使用权所支付的金额，如土地出让金及相关费用。
2. 扣除范围：除土地成本外，还可扣除房地产开发成本（如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等）、房地产开发费用（如利息支出，能提供金融机构证明的可据实扣除，但最高限额为商业银行同类同期贷款利率计算的金额）、与转让房地产有关的税金（如城市维护建设税、教育费附加、印花税等）以及财政部规定的其他扣除项目。
3. 特殊规定：对于非房地产企业，一般不享受房地产开发企业加计20%扣除的优惠政策。但若厂房与通过划拨方式取得的土地使用权一并转让，需先补缴土地出让金，并将其计入取得土地使用权所支付的金额。
工业厂房销售需要预缴土地增值税。以下是对这一问题的详细分析：
一、纳税义务人及征税范围
1. 纳税义务人：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，均为土地增值税的纳税义务人。因此，企业销售自建厂房属于此范畴，需依法缴纳土地增值税。
2. 征税范围：企业销售自建厂房涉及国有土地使用权及地上建筑物的转让，明确属于土地增值税的征税范围。
二、应税收入的确定
企业销售自建厂房的收入包括全部价款及相关经济收益，具体分为：
1. 货币收入：如现金、银行存款等。
2. 实物收入：如原材料等实物形式的收入，按公允价值计入。
3. 其他收入：如无形资产、股权等非货币性资产，也按公允价值确定。
三、扣除项目的确定
计算土地增值税时，可从应税收入中扣除的项目包括：
1. 取得土地使用权所支付的金额：
- 土地出让金：向政府支付的土地使用权出让费用。
- 相关费用：如登记费、过户手续费等。
2. 房地产开发成本：
- 土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税等。
- 前期工程费：规划、设计、可行性研究等费用。
- 建筑安装工程费：实际发生的建筑工程和安装工程费用。
- 基础设施费：小区内道路、供水、供电等工程支出。
- 公共配套设施费：不能有偿转让的公共设施支出。
- 开发间接费用：直接组织和管理开发项目所发生的费用。
3. 房地产开发费用：
- 利息支出：提供金融机构证明的可据实扣除，最高限额为商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
- 其他费用：按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的一定比例扣除，具体比例依地方政策而定。
4. 与转让房地产有关的税金：如城市维护建设税、教育费附加、印花税等。
5. 财政部规定的其他扣除项目：对房地产开发企业，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。
四、应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的四级超率累进税率计算征收：
1. 计算公式：应纳税额 = 增值额 × 适用税率 - 扣除项目金额 × 速算扣除系数。
2. 增值额：转让房地产收入 - 扣除项目金额。
3. 税率及速算扣除系数：
- 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除系数为0；
- 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%；
- 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；
- 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。
五、预缴土地增值税
在实际操作中，为确保税收的及时入库，税务机关可能要求纳税人在取得房地产转让收入时预缴土地增值税。预缴的税额通常根据预计的增值额和适用税率计算，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。因此，工业厂房销售时，纳税人需按照税务机关的要求预缴土地增值税。
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内容来源参考：头条-自建厂房出售土地增值税扣除项目,非房地产企业对外出售自建厂房 增值税如何缴纳 土地成本如何扣除
内容审核：司秉雷律师
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