赵治律师深耕国有土地房屋征收、集体土地征收拆迁、企业厂房拆迁、行政处罚、行政强制争议纠纷等行政诉讼领域，兼具法律理性与人文关怀，善于从复杂事实中提炼关键法律争议点，坚持“脚踏实地、追求卓越、专业致胜、细节决胜”的办案理念。
物业服务不好，如何换掉物业呢？你学会了吗？
法律主观：
更换物业公司的步骤是：
业主召开业主大会，进行公开投票表决，经三分之二以上业主同意的，可以解聘现物业公司；
表决通过后提前六十日书面通知物业公司，办理解聘手续；
业主确定新的管理要求和费用标准，进行公开物业招标；
竞标公示评标，签署物业管理协议；
安排新老物业公司进行交接，新物业公司进场。
法律客观：
《中华人民共和国民法典》第九百四十六条业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。
决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
更换物业的方式如下：
1、发起筹备，成立筹备组，需要小区5%以上业主签名，才能成立业主大会成立筹备组；
2、向接到办事处发出协助申请；
3、直接找开发商协商，协商是否可同意更换物业；
4、小区业主组织投票，投票65%以上人同意就可以进行申诉；
5、找律师进行处理。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
【法律依据】《物业管理条例》第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。
保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；
物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；
物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
法律主观：
如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。
按照我国目前的购房程序看，购房人要与开发商签订购房合同。
同时在使用统一印发使用的格式房产买卖合同时，会有买方同意其购置的房屋由卖方或买方的物业管理公司代管的条款。
因此，购房者须受到开发商为其选聘的物业管理公司所签订的前期物业服务合同的约束，并接受其物业管理服务。
因此在实践中，许多物业管理公司通常以此为由，主张业主无权更换物业管理公司。
《物业管理条例》中明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。
选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，但是应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。
因此，作为小区的真正主人，广大业主有权重新选择物业管理公司为其提供物业管理服务。
注意事项业主不得因为物业公司服务质量差而拒交物业管理费，这是错误的做法。
因为在业主与物业管理公司签订物业服务公约后，双方就形成了一种服务合同关系，因此业主都应当在约定的期限内交纳物业费。
因为物业管理费事物业公司开展物业服务所需要的一项保证资金，如果业主不按时交纳，必定会造成物业公司因经费不足，而无法更好地开展服务，继而造成服务质量的下降的现象。
因此，无论是从业主想督促物业公司提高物业服务质量角度来说，还是从法律的规定来看，业主都应当按时交纳物业管理费。
如果业主逾期不交纳物业管理费，物业公司有权起诉业主。
此时，业主可以以物业服务质量不，首先，最常见的可能就是物业管理服务的业务，其次还包括一些基础设施的维修。
法律客观：
《中华人民共和国民法典》第九百四十六条业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。
决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
法律主观：
更换物业公司的步骤是：
业主召开业主大会，进行公开投票表决，经三分之二以上业主同意的，可以解聘现物业公司；
表决通过后提前六十日书面通知物业公司，办理解聘手续；
业主确定新的管理要求和费用标准，进行公开物业招标；
竞标公示评标，签署物业管理协议；
安排新老物业公司进行交接，新物业公司进场。
法律客观：
《中华人民共和国民法典》第九百四十六条业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。
决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
法律分析：
更换物业的要求有：
1、召开全体业主大会，经全体业主三分之二以上同意即可重新选聘物业公司。
2、因为物业公司管理不作为，可以重新选聘，业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。
3、前期物业服务合同约定期限到期了。
更换物业公司后需要交接的资料，根据相关规定，新的物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
法律依据：
《物业管理条例》第十一条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;（三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
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文章来源参考：头条-涉县最新拆迁补偿方案图，怎么要求更换物业
内容审核：赵治律师
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