新拆迁政策出来了华律网，下一轮棚户区或旧城改造政策启动前，被征收人需要做好哪些准备？

一、下一轮棚户区或旧城改造政策启动前，被征收人需要做好哪些准备？

李顺华主任律师公益直播拆迁法律咨询系列文章第115篇

在下一轮的棚户区或者旧城区改造的政策启动之前，我们作为被征收人需要做好哪些准备，这个是我们必须要关注的。因为国家的政策虽然好，但是在实施过程中，由于各种的因素会导致政策是不是能够落地，是不是能够真正得到保护的，咱们被征收人的合法权益在某种程度上来讲还是要靠我们自己去争取。

比如说实施政策的各个城市的相关征收机关，甚至相关的工作人员，他们的法律素养或者是依法行政的意识是不是很高。再一个就是补偿安置资金是不是很充足？还有对于项目的合法性，有些还能不能得到保障？另外对于资金是不是能够到位等等的因素，都可能会影响到我们被征收人的合法权益。当然了在遇到这些征收的时候，一些客观的因素我们可能是无法控制的，比如说征收机关，他就是要启动这一轮的棚户区或者旧城区改造政策，那么作为大的环境来讲，如果说我们被列入了改造的范围，那么我们也只能够说在政策的大范围之下，如何去争取自己利益的最大化，这个是我们可能需要注意的。

那么总结我们以往代理案件的一些经验教训，在棚户区或者是旧城改造这个项目实施过程中，作为被征收人应该要注意的一些点，我们可以给大家介绍一下，让大家如果遇到这种情况，如何去做好准备，有备无患。首先，要了解一下我们这个区域是不是已经被列入了改造范围，一般情况下像这种信息可以在官方网站上进行查询到，包括当地召开的一些会议，是不是提到在住建部门包括国土资源部门他们的官方网站上，是不是会发布一些类似的文件？那么还有在现场是不是有人去进行实际的测量，去估算相关的面积，包括数据等等，这些都可能会预示着我们这个地方会被列入征收改造的区域。这个是大家要注意的，就是说你如何去判断咱们这个地方是不是被列入了改造范围，这个判断完了之后，你才可能做一些下一步的准备。

第二，如果说是项目一旦启动，大家注意的一个点就是说现在很多地方开始启动所谓的叫预征收，预征收也就是很多地方还叫模拟征收，事实上从法律上来讲，它并不是一个正式的征收行为。如果说遇到这种预征收或者模拟征收，很多的人可能被忽悠说反正我们现在也不是正式的，也不产生法律效力，你就在我们的文件上签字，然后我们争取促成征收，因为毕竟很多人还是希望进行改造的，所以说在这种忽悠之下，就可能对于自己的一些补偿的条件，包括补偿的标准，还有自己房子的一些面积等等各方面没有认真的核实，就在他们的同意的文件上签字，结果签字之后往后边跟之前说的就不一样了，如果说这个项目正式进行了征收，你前面的字签了，可能就会作为后边正式征收的法律文件了，到时候那个时候你再反悔，这个就很困难了。

所以说这个签字首先是不能够随便的去签字，如果说要签字的话，最好咨询一下专业的律师，看一下需要签字备案的内容到底是什么，签字之后会对他们产生什么效果，什么影响，这需要考虑清楚之后再进行签字。能够尽可能的保护到咱们的合法权益，遇到不懂得专业的法律问题，可以咨询一下专业的人士。这是我们说遇到模拟征收的时候的签字，我们代理的很多案件产生问题，在这个环节产生了很多问题，也就是说当时签字对于签字的性质，还有签字的法律效力都不是很清楚的情况下就签了字算了，这个一定要慎重。

第三，在征收过程中需要注意，有很多的公告文件需要收集需要保存，很多人可能不是很懂得征收过程中大概需要发布哪些文件，需要制定哪些文件，那么在这个过程中可能对一些张贴的公告，包括制定的补偿这方案就没有太在意，等到说谈补偿谈不拢，人家要到你的门上要去强制拆除的时候，那个时候你才说稀里糊涂的，然后还不懂人家的法律程序走到哪一步了，这个可能是后边导致你经济损失的一个非常重要的方面。比如说要对对方发布的一些公告，一些张贴的文件，制定的补偿方案等等的，要及时的进行保存，如果说自己看不懂的，也可以发给专业的律师，帮你分析这个里面有什么问题，在这个环节你需要做什么，才尽可能的保护自己的合法权益，这个是非常关键的。

第四，在进入实施的时候，一定要注意涉及到一些评估的问题。那么对于评估的问题，很多人可能觉得这个评估机构也不会按照市场价值进行评估，所以说很多人就看到预评估的结果，或者是相关评估人员说的标准就非常的生气，然后就拒绝，你知道吗？拒绝估价人员到现场或者到自己家里去进行测量，其实风险是由被征收人来承担的，也就是说如果说你不让他入户的话，他可能就在外边估算一个数，如果说估算数数面积多了还好，少了的话，一般来讲就是说被征收人自己承担这个责任，这个是很多人可能不知道的，也就是说并不是说你拒绝他入户，他就不能够进行评估，其实它是可以进行评估的。

那么这个评估比如说会导致你的利益受损，而且由此带来的风险可能会由你自己去承担，这个是需要注意的，也就是说有些事情是必须要配合的，当然了配合不是无条件的，如果说是对方测量出来的数据特别的不准确，那么在评估报告里边或者是在他拆迁评估的测算文件里边一定要注意，要及时的提出纠正，表示自己不认可相关的测量的数据，或者是说对相关的问题，比如说这个房子是不是遗漏了阳台，是不是遗漏了包括有些房子应当作为测算面积，然后没有作为合法的面积进行测算，这些问题都要进行及时的提出.

那么在对方让咱们签字确认的时候，这个时候一定要提出纠正，如果说对方拒绝纠正，一定要在对方的文件上把我们的意见写清楚，然后再去签字，而不是说是随便拿过来也不看内容，然后就不看数据多少，不看上相关的定性的问题等等都忽略掉，然后签了字，结果后边你再去反悔就非常困难。

那么第后面当然了就涉及到协商的问题，还有就涉及到做出补偿决定的一个问题等等，当然了这就属于实施的棚户区改造或者旧城改造一个后期的阶段了。但是我们今天所说的，就是说如果说你初次遇到棚户区改造，你如何去应对，包括旧城改造当中如何去面对一些文件，如何去保存一些文件包括如何去确认你的签字，这些问题可能是要提前注意的。

二、对旧城改造拆迁项目的审批程序

棚户区改造新政策如下：

1、以净地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目事如下优惠政策

(一)土地储备中心对危房棚户区土地实行收购，以净出让方式供地。

净地出让后获得的出让收益，扣除按规定缴省的费用后，专项用于支付银行贷款本息和毛地收购资的周转以及危房棚户区安置房建设。

(二)安置房住宅用地实行土地行政划拨，对改造后的房屋纳入产权产籍管理，办理商品房房照。

商服用地实租赁供地。

(三)安置房建设项目行政事业性收费(以费还贷项目除外)全免，经营、服务性收费按最低限下浮50%收取(项明细附后)。

(四)安置房房屋拆迁补偿契税先缴后返;对安置房住宅上靠标准户型增加的建筑面积部分，营业税等税种由地方税务部门向省申请暂缓缴纳。

(五)安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求无偿同步建设至小区红线。

对腾空用于商品房建设的地块，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设，所需费用由摘牌的商品房开发主体，按照国家、省、市所规定的正常标准结付;涉及配套管网施工中的破道、绿化等费用免缴。

(六)对安置房建设项目，政府各职能部门要同步办理相关手续，保证项目的开竣工时间。

(七)小区配套建设标准要满足居民基本生活和出行需要，区政府组织被安置居民以招标方式选择物业公司，对小区实行物业管理，物业费三年内减半收取，不足部分由区政府承担。

(八)在进行安置房建筑设计时，应根据周边服务设施现状，建设一处或几处综合市场，用于提供公益性就业岗位，其产权归市政府所有，由区政府负贵日常管理。

2、以毛地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目享受如下优惠政策

(一)市财政筹措危房棚户区开发改造补贴资金(包括开发企业上缴的土地出让金，开发企业上缴的税费地方留用部分，向上争取政策和资金等)，建立专户，专款专用。

危房棚户区开发改造项目按应缴土地出让金的70%为基数，作为政府投入返还给开发企业。

危房棚户区供地实行土地公开挂牌出让，在挂牌过程中出现竟标情况，可采取递减返还比例竞标办法出让土地使用权。

成交价款一次性缴齐后，15个工作日内补贴到位。

(二)行政事业性收费减半收取，经营、服务性收费按最低限下浮30%收取(项目明细附后)。

(三)涉及危房棚户区开发改造项目的各项税种全额征收，扣除城市建设维护税和教育费附加，地方留成部分的60%，按入库财政级次返给开发企业予以补贴，其余.40%由入库财政级次设立“危房棚户区开发改造补贴资金”专户，专款专用，定期审计。

开发主体缴纳税金后，力争10个工作日内补贴到位。

(四)危房棚户区改造项目在不突破国家刚性标准及不率，土地摘牌后，规划设计不再做调整。

(五)危房棚户区开发改造项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设至小区红线。

所需建设资金，一部分从市财政收取的危房棚户区开发改造项目城市基础设施配套费中解决，定向用于热力、供水、排水管网建设，缺口部分由热力、供水、排水等企业自筹资金建设;电力外网改造费用，按建筑面积每平方米20元交纳;燃气外网改造费用由开发企业按每户700元交纳。

安置房住宅建筑面积(户)相关配套费用(含电力外网改造费和燃气外网改造费)免缴。

(六)对确实难以实施的危房棚户区改造项目，市政府将采取一事一议的办法，由市政府市长办公会议或市政府常务会议议定。

(七)市政府已经明确优惠政策的危房棚户区开发改造项目，不执行此政策;对土地已摘牌的危房棚户区开发改造项目，未签订安置补偿协议的，执行此政策。

三、棚户区改造中房屋的征收程序是怎样的

一、国有土地上的房屋征收程序：

(一)作出房屋征收决定的前置要件(符合公共利益需要)

(二)市县级人民政府作出房屋征收决定，并予以公告

(三)房屋评估

1.评估机构由被征收人进行协商选择；

2.评估机构的评估必须严格依据《国有土地上房屋征收评估办法》进行评估；

3.房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人进行公示；

4.对评估结果有异议的，可以在收到评估报告后10日内申请复议评估，对复核评估结果有异议的，可以申请鉴定。

(四)市县级人民政府作出房屋征收补偿决定

(五)强制拆除

在这里需要注意的是，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼的，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，是可以进行司法强拆的。

二、集体土地房屋征收的程序：

1.拟征收农民集体所有的土地，县(市、区)国土资源部门应当将拟征地的面积、用途、位置、补偿标准、安置途径等情况，以书面形式告知被征地农村集体经济组织。

2.征地书面告知后，县(市、区)人民政府组织相关部门对拟征收土地的权属、地类、面积以及青苗和地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查清点，调查结果须与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人签字确认。

3.县(市、区)国土资源部门会同有关部门依据有关规定、土地征收补偿安置标准和调查确认结果，拟定《征地补偿安置方案》。

4.被征地的农村集体经济组织对《征地补偿安置方案》有异议并要求听证的，县(市、区)国土资源行政部门应当按照《国土资源听证规定》的程序和有关要求组织听证；

没有异议的，由申请用地单位或市(县)土地储备中心根据《征地补偿安置方案》核定的费用标准将征地补偿费、耕地开垦费、征地管理费和失地农民社保费用全额缴入预存征地补偿款专户。

5.征地补偿款预存后，县(市、区)国土资源行政部门应当按照有关规定编制“一书四方案”，连同以下材料报市国土资源局审查。

6.用地批准后，由县(市、区)人民政府在被征收土地所在地的农村集体经济组织予以公告。

四、棚户区改造政策目标是什么

棚户区改造政策目标？近日，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，部署有效解决棚户区改造中的困难和问题，扎实推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。

住建部副部长齐骥透露，2014年计划改造棚户区470万户以上。

棚户区改造政策目标？

要求省级政府抓紧审批棚改规划

《通知》明确，要进一步完善棚户区改造规划，省级人民政府要抓紧审批棚户区改造规划，将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划，重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造。

编制城市基础设施建设规划，应做好与棚户区改造规划的衔接，确保市政基础设施和公共服务设施与安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。

全面推行安置住房质量责任终身制

《通知》提出，要加快项目前期工作，各地区要按照国家有关规定制定具体安置补偿办法，做好征收补偿工作，维护群众合法权益。

市、县有关部门要共同建立棚户区改造项目行政审批快速通道，加快项目审批。

要加强质量安全管理，全面推行安置住房质量责任终身制，加大质量安全责任追究力度。

要强化在建工程质量安全监管，开展已入住安置住房质量安全检查。

社会资金参与棚改须“同等对待”

《通知》要求，市、县人民政府要编制安置住房用地供应计划，将年度建设任务落实到地块，并及时向社会公开。

国家开发银行成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。

对经过清理整顿符合条件的省级政府及地级以上城市政府融资平台公司，其实施的棚户区改造项目，银行业金融机构可比照公共租赁住房融资的有关规定给予信贷支持。

支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。

社会资金参与投资和运营棚户区改造项目，在市场准入和扶持政策方面同等对待。

据新华社

提问

住建部副部长：

个别地方建设用地供应跟不上棚改

多管齐下确保土地供应

记者：

如何确保棚户区改造建设用地供应？

齐骥：

从这几年工作情况看，棚户区改造安置住房建设用地纳入了当地土地供应计划，做到优先安排、优先供应、应保尽保，较好保证了棚户区改造工作的实施。

个别地方建设用地供应还跟不上棚户区改造节奏，年度供应计划等环节还需要进一步加强管理。

《通知》提出了明确编制用地供应计划的责任主体、实行宗地预安排制度并落实到具体地块、确定供应宗地的开发强度和配建条件等多方面的措施。

例如，地方各级住房城乡建设、国土资源部门要共同商定棚户区改造用地年度供应计划，并根据用地年度供应计划实行宗地供应预安排，将棚户区改造和配套设施年度建设任务落实到地块。

加大财税金融支持补上资金缺口

记者：

如何解决资金缺口这一大难题？

齐骥：

未来将在落实财税支持政策的同时，继续加大金融债券支持力度。

国家开发银行已成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。

鼓励商业银行等金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目。

同时推进企业债券创新，支持承担棚户区改造项目的企业发行债券，优化棚户区改造债券品种方案设计，研究推出棚户区改造项目收益债券；

与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合”用于棚户区改造范围；

适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。

棚改补偿须居民自愿选择

记者：

在棚户区改造过程中，如何做好征收补偿、保护被征收人的合法权益？

齐骥：

棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。

各地区要按国家有关规定制定具体安置补偿办法，依法实施征收，维护群众合法权益。

棚户区改造涉及集体土地征收的，要按照国家相关法律法规，做好土地征收、补偿安置等前期工作。

各地可以探索采取共有产权的办法，做好经济困难棚户区居民的住房安置工作。

一、棚户区改造和危房改造一样吗

棚户区改造一般是我国政府为改造城镇危旧住房、改善相关困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，按照街道申请、区住建局的实地查看、市房屋安全的相关鉴定、市棚户区改造指挥部统一拆迁安置的规定程序进行。

只有经过市里组鉴定为危房的，才能进行改造拆迁，拆迁补偿安置办法采用棚户区改造拆迁补偿安置办法，棚户区改造和危房改造没有区别。

五、棚户区改造新政策包括哪些内容

棚户区改造新政策如下：

1、以净地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目事如下优惠政策

(一)土地储备中心对危房棚户区土地实行收购，以净出让方式供地。

净地出让后获得的出让收益，扣除按规定缴省的费用后，专项用于支付银行贷款本息和毛地收购资的周转以及危房棚户区安置房建设。

(二)安置房住宅用地实行土地行政划拨，对改造后的房屋纳入产权产籍管理，办理商品房房照。

商服用地实租赁供地。

(三)安置房建设项目行政事业性收费(以费还贷项目除外)全免，经营、服务性收费按最低限下浮50%收取(项明细附后)。

(四)安置房房屋拆迁补偿契税先缴后返;对安置房住宅上靠标准户型增加的建筑面积部分，营业税等税种由地方税务部门向省申请暂缓缴纳。

(五)安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求无偿同步建设至小区红线。

对腾空用于商品房建设的地块，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设，所需费用由摘牌的商品房开发主体，按照国家、省、市所规定的正常标准结付;涉及配套管网施工中的破道、绿化等费用免缴。

(六)对安置房建设项目，政府各职能部门要同步办理相关手续，保证项目的开竣工时间。

(七)小区配套建设标准要满足居民基本生活和出行需要，区政府组织被安置居民以招标方式选择物业公司，对小区实行物业管理，物业费三年内减半收取，不足部分由区政府承担。

(八)在进行安置房建筑设计时，应根据周边服务设施现状，建设一处或几处综合市场，用于提供公益性就业岗位，其产权归市政府所有，由区政府负贵日常管理。

2、以毛地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目享受如下优惠政策

(一)市财政筹措危房棚户区开发改造补贴资金(包括开发企业上缴的土地出让金，开发企业上缴的税费地方留用部分，向上争取政策和资金等)，建立专户，专款专用。

危房棚户区开发改造项目按应缴土地出让金的70%为基数，作为政府投入返还给开发企业。

危房棚户区供地实行土地公开挂牌出让，在挂牌过程中出现竟标情况，可采取递减返还比例竞标办法出让土地使用权。

成交价款一次性缴齐后，15个工作日内补贴到位。

(二)行政事业性收费减半收取，经营、服务性收费按最低限下浮30%收取(项目明细附后)。

(三)涉及危房棚户区开发改造项目的各项税种全额征收，扣除城市建设维护税和教育费附加，地方留成部分的60%，按入库财政级次返给开发企业予以补贴，其余.40%由入库财政级次设立“危房棚户区开发改造补贴资金”专户，专款专用，定期审计。

开发主体缴纳税金后，力争10个工作日内补贴到位。

(四)危房棚户区改造项目在不突破国家刚性标准及不率，土地摘牌后，规划设计不再做调整。

(五)危房棚户区开发改造项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设至小区红线。

所需建设资金，一部分从市财政收取的危房棚户区开发改造项目城市基础设施配套费中解决，定向用于热力、供水、排水管网建设，缺口部分由热力、供水、排水等企业自筹资金建设;电力外网改造费用，按建筑面积每平方米20元交纳;燃气外网改造费用由开发企业按每户700元交纳。

安置房住宅建筑面积(户)相关配套费用(含电力外网改造费和燃气外网改造费)免缴。

(六)对确实难以实施的危房棚户区改造项目，市政府将采取一事一议的办法，由市政府市长办公会议或市政府常务会议议定。

(七)市政府已经明确优惠政策的危房棚户区开发改造项目，不执行此政策;对土地已摘牌的危房棚户区开发改造项目，未签订安置补偿协议的，执行此政策。

六、结合棚户区改造制定税收政策

土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告，然后制作拆迁项目上报政府审批(到县国土局、市国土局办理)，政府审批同意的，发放拆迁许可证，进行拆迁程序。

拆迁过程中各个时期的注意事项

(一)拆迁前期

1.了解拆迁项目的背景

主要包括：

拆迁项目的性质，是属于集体土地上的拆迁，还是国有土地上的拆迁?拆迁的主体是谁?项目的规划内容是什么?拆迁的期限、拆迁的规模是否和公共利益相关联?拆迁的补偿总额是多少?项目是否得到区、县及以上人民政府的批准、是否履行了相关征收补偿条例的法律文件?是否在征收开始的时候征询了相关公众的意见、是否按照2011年公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的法律程序

2.了解各项拆迁安置补偿政策

只有在充分了解拆迁政策的情况下，才能质疑其中政策的不合理、不合法之处。

3.做到以下原则来保障自己的权益

(1)不搬家，搬家后就会造成不利的后果：

①优势地位的丧失

②维权决心的丧失

③信息渠道的丧失

(2)不抵抗避免人身伤害

(3)不签字签字代表权利的丧失

(4)不报价避免拆迁方了解底细

(二)拆迁中期

在拆迁进行过程中，拆迁方会采取各种各样的手段来打压被拆迁户，使用不同的违法手段来促进拆迁、压低补偿。

一旦我们对拆迁方的惯用招数有了一定了解，对于未来的双方对决就有了基本预计，我们就可以运用自己的手段，提高手中筹码，做到兵来将挡水来土掩。

所以，在拆迁维权的过程中，无论遇到何种情况，都要保持冷静，不要慌张，自乱阵脚。

要坚信只要采取相应的破解之道，对其所用招数进行一一破解，便可让自己变被动为主动，处于优势地位。

(三)拆迁后期

补偿协议的签署

1.补偿不合理，不能签字，签字就表示对补偿结果的认可，如果此时再说是被逼迫的，拿不出足够的证据，就无法维护自己的合法权益了。

2.不能签订空白协议，空白协议犹如一张白纸，只要是签字，内容的部分拆迁方就可以随意填写了，在签字前，口头的完美承诺没有人会兑现，都知道空白协议是无效的，那也要拿出足够的证据证明才可以，但往往证据是很难收集的，而且法官采信的可能性也很小。

(3)协议对方不能履行的处理方法。

协议签订之后，就有了法律效力，一方不履行，另一方可以去法院起诉。

土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告，然后制作拆迁项目上报政府审批(到县国土局、市国土局办理)，政府审批同意的，发放拆迁许可证，进行拆迁程序。

北京在明律师为您整理关于本文的法律热搜话题

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9、的新拆迁政策

10、新拆迁法赔偿标准

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内容审核：刘牧童律师