骑楼拆迁补偿，买商品房需要注意什么哪些问题

一、买商品房需要注意什么哪些问题

法律分析：

一、审查房地产开发企业的开发资质：房地产开发企业的资质，是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。如果某一个开发企业没有开发资质或者资质很低，则有可能会由于后续资金不足和组织设计施工的经验欠缺等，出现延期交房甚至楼盘烂尾等问题。

二、审查房地产开发企业的经营范围：如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围，那么开发商的销售行为就是违法经营，购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同，购房者的预期权益就始终处于不确定状态。所以在购买房屋时，一定要看房地产开发商的营业执照是否有允许销售楼房的经营权。

三、审查“五证”：“五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。

四、审查所要购买的房屋是否已被抵押：开发商为筹集建设资金，一般会将已经取得的土地使用权抵押给银行以获得贷款，这种抵押是国家政策允许和鼓励的。但是如果在商品房开始预售时开发商没有办理解押，就会使购房者承担很大的风险。这种情况下，如果开发商预售商品房所收上来的钱没有用于及时偿还银行的贷款，而用于其他风险投资，致使其无法偿还银行的到期债权，那么银行的抵押权属于担保物权，购房者的预期房产权利属于债权，根据相关法律，担保物权优于债权受偿，银行的权利优先于购房者的权利。

五、谨防广告及宣传的诱惑和误导。

法律依据：

《住房公积金管理条例》 第二十四条 职工有下列情形之一的,可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：

（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；

（二）离休、退休的；

（三）完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的；

（四）出境定居的；

（五）偿还购房贷款本息的；

（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。

依照前款第（二）、（三）、（四）项规定,提取职工住房公积金的,应当同时注销职工住房公积金账户。职工死亡或者被宣告死亡的,职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的,职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。

衍生问题：

买房时哪些项目不计入商品房建筑面积?

不计入商品房建筑面积的项目包括以下部分：

（1）层高在2.2米以下的房屋和室内净高2.05米以下的地下室、半地下室；

（2）房屋之间无上盖的架空通道、无柱雨篷、骑楼、过街楼的用于做街巷通行的部分；

（3）突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、挑檐、半圆柱、垛、勒-脚、台-阶等；

（4）建筑物内的操作平台、上料平台和利用建筑物的空间安置的箱、罐等平台；

（5）房屋的挑台、天台、天台上的游泳池等；

（6）其它构筑物，如独立的烟囱、烟道、蓄水池、水塔等。

二、怎样购买商品房，购买商品房注意事项有哪些？

买房注意事项如下：

1、贷款还清后要撤销抵押，并且收好借款合同和借据；

2、注意是否有购房资格，了解具体的落户条件；

3、注意住房公积金的使用条件等。

【法律依据】《民法典》第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；

没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

三、购买商品房应该注意哪些事项

法律分析：

买商品房的过程中需要注意以下的4个问题：

1、关于房屋信息及产权、使用权方面的条款，当事人双方是否约定清晰；

2、关于时间、价格、地点、不可抗拒力的条款，当事人双方是否约定清楚；

3、关于双方当事人的信息，当事人双方是否已核对属实；

4、关于售后物业管理和违约责任的条款是否明确等。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第四百七十条 合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)标的;

(三)数量;

(四)质量;

(五)价款或者报酬;

(六)履行期限、地点和方式;

(七)违约责任;

(八)解决争议的方法。

四、购买商品房需要注意哪些事项？

购买商品房要注意的事项有：

1、五证审核；

2、购房合同审核，即认真签好购房合同和补充协议；

3、对照合同验收房屋；

4、审查有关证件；

5、审查房屋的质量；

6、审查交房费用，特别注意逾期交房和房屋的质量问题。

购房者在签订合同之前一定要清楚开发商的底细，明确双方的权利和义务。

一、购买商品房的流程是怎样的

首先确认开发商是否是有合法手续的房地产公司，关键是检查有无《商品房预售许可证》。

然后签订认购书，并交纳定金。

认购书中应约定签订正式购房合同时，因条款达不成一致意见时，卖方应退回定金。

同时，购房者在售楼处签订认购书后，应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖契约。

最后办理预售登记及转让、办理入住，开发商最后要为业主办理房产过户手续，最终办理房地产权证。

二、交定金后不想买房了定金能退吗

根据法律的有关规定，“购房定金”是一种为了缔结合同或履行合同而采取的一种担保形式。

按照上述法律规定，不想买房了定金能不能退还，要看具体的情况：

（一）如果开发商不具备商品房销售资格的，那么不想买房的话，定金可以退回。

我国《商品房销售管理办法》第22条规定：

不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。

因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。

（二）如果不想买房是因为开发商存在欺诈等行为，或者双方在签订购房合同时对合同条款协商不下，那么在这种情况下，开发商也是应当退还购房定金。

（三）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。

比如，由于发生了不可抗力导致购房者无力支付房款，那么也可以要求退回定金。

五、买房子需要注意哪些事项

买房注意事项如下：

1、贷款还清后要撤销抵押，并且收好借款合同和借据；

2、注意是否有购房资格，了解具体的落户条件；

3、注意住房公积金的使用条件等。

【法律依据】《民法典》第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；

没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

六、购买商品房需要注意什么

怎样购买商品房，消费者购买商品房注意事项有：

1、多摸底选购房产时，消费者要尽可能详细了解楼盘情况，寻找合适的交易对象，最好购买由信誉较好、资金雄厚的房地产开发企业开发的楼盘。

提醒：

消费者在决定购买尚未竣工的楼盘前，要注意审查两个文件，即房屋出卖人是否具有房地产开发企业资格、是否具有商品房预售许可证。

如果是已竣工的楼盘，要注意审查该楼盘的初始登记所有权人是否为该开发企业。

上述文件是证明双方签订商品房买卖合同有效的合法凭证。

2、查安置消费者决定购买一套房屋时，要注意审查该套房屋是否已被开发企业安置给了被拆迁人。

根据相关法律规定，如果开发商将本该补偿安置给被拆迁人的房屋另行卖给第三人，被拆迁人将优先取得该补偿安置房屋。

提醒：

房屋拆迁管理部门都建立了拆迁档案管理制度，消费者只需到该部门查询一下，就能够避免上当。

3、查抵押开发商由于资金周转等原因，有可能将未出售的房屋向金融机构抵押贷款。

按照有关法律规定，对已经抵押的房屋，在未告知或未取得抵押权人同意的情况下所签订的购房合同原则上无效。

基于此，若消费者购买已被开发商抵押的房屋，将可能很难取得房屋产权。

提醒：

消费者购房前，一定要到房地产登记管理部门查询房屋是否存在抵押的情况，然后再决定是否购买。

4、看合同开发商销售房屋时，除签订标准合同外，还常与消费者另签补充协议。

这些补充协议在实践中常常由开发商单方面拟定，其中可能包含不合理甚至诱骗的条款。

提醒：

对合同，消费者一定要重视，应亲自或委托专业人士加以识别，以求签订公平合理的补充协议，特别是对如税款、交房、延迟交房、质量保修、交付房地产证、物业管理以及产权担保等涉及消费者实质利益的条款更应加以注意。

5、存广告目前，我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，个别开发商为获取更大利润，销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，最终却难以兑现，导致纠纷出现。

根据相关法律规定，开发商在销售广告和宣传资料中，就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定、并对消费者决定订立合同及房屋价格的确定具有重大影响的，即使该说明和允诺没有明确订立在合同中，也应当认定为合同内容。

提醒：

消费者与开发商订立正式书面合同时，可将开发商在销售广告和宣传资料中的说明和允诺写入合同，至少应该保存销售广告，为可能出现的诉讼保存证据。

6、办登记消费者与开发商签订商品房买卖合同的目的在于取得房屋的所有权，因而对房屋权属的登记起着确定权属、定纷止争的作用。

根据相关法律规定，商品房预售合同登记的义务在于开发企业，对现房申请办理所有权登记的主要义务在于购买人。

提醒：

消费者签订商品房预售合同后，一定要督促开发商向房地产行政管理部门办理预售合同登记手续;房屋竣工后，一定要及时持相关文件到房地产行政管理部门办理房屋所有权转移登记手续，以防止出现“一房二卖”或房屋被抵押等情况。

7、巧维权发生纠纷后，消费者可向当地消协投诉，请求消协组织调解，这种解决方式成本最小。

提醒：

如果在消协组织下不能调解解决纠纷，则可依法向人民法院提起诉讼。

切不可采取极端方式解决问题。

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文章来源参考：头条-骑楼拆迁补偿，买房子需要注意哪些事项

内容审核：刘清伟律师