于都2023年拆迁计划，人防车位使用权可依法转让，不受二十年租赁期限的限制

一、人防车位使用权可依法转让，不受二十年租赁期限的限制

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参考案例：曾某某诉江西某实业公司买卖合同纠纷案

（入库编号：2023-07-2-084-063）

投资者经人防主管部门批准取得的人防车位使用权，符合民法典中用益物权的法律特征。人防车位使用权可以转让或租赁，转让情形下不受二十年租赁期限的限制。

基本案情

2012年8月17日，曾某某购买江西某实业公司出售的一套房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，均已履行各自的合同义务。

2017年9月12日，曾某某与实业公司签订《地下集中式车位租赁协议》，协议约定：

曾某某已购买住宅一套，经曾某某要求，实业公司同意将该小区的一个人防地下集中式汽车停车位出租给曾某某，租赁价格为95000元；租赁期为5年，租赁期满后，曾某某可免租金继续使用车位，双方不再另行签订租赁协议，曾某某所购住宅土地使用年限到期后自行解除；实业公司应在2017年12月30日前交付车位。

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同日，曾某某向实业公司支付了租赁款，实业公司向曾某某出具了金额为95000元的收据，加盖某实业公司财务专用章。此后，实业公司按约定交付了车位。

另查明，案涉人防地下集中式汽车停车位属于地下人防设施，由实业公司投资建设，且未计入楼盘开发总成本，该工程完工后已于2014年11月18日进行了工程竣工验收备案。

2019年2月25日，江西省人民防空办公室向实业公司核发了《人民防空工程平时使用证》。

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2019年8月21日，曾某某向江西省于都县人民法院提起诉讼，请求：

1.确认双方签订的名为“租赁”实为“买卖”的《地下集中式车位租赁协议》无效；

2.判决实业公司返还车位购买费95000元；

3.本案受理费由实业公司承担。

裁判结果

2019年11月14日，江西省于都县人民法院认为实业公司有权转让人防车位的使用权，案涉《地下集中式车位租赁协议》合法有效，判决驳回曾某某的诉讼请求。

宣判后，曾某某不服，提出上诉。

2020年5月20日，江西省赣州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

裁判理由

本案二审争议的焦点有二：一是案涉《地下集中式车位租赁协议》在法律上该如何定性；二是案涉《地下集中式车位租赁协议》是否合法有效。

一、关于《地下集中式车位租赁协议》的性质

双方当事人于2017年9月12日签订《地下集中式车位租赁协议》。从协议内容看，曾某某一次性支付95000元后，取得相关车位的使用权。该合同名为“车位租赁协议”，实为“车位使用权转让协议”，在法律上应属于买卖合同。既然不是租赁合同，自然也就不受租赁期限最多二十年的法律限制。

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二、关于《地下集中式车位租赁协议》的效力

本案中，《地下集中式车位租赁协议》系对人防车位的使用权作出约定。

人防车位系使用单位对人防工程的具体使用形式。人防工程的权属归国家所有，但为鼓励社会资本投资人防工程建设，减轻国家财政负担，人防工程经验收合格后，投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权。

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为加强对人防工程的监督管理，有效维护人防工程的战时防御功能，投资者应按人防主管部门的规定履行备案审批程序，才能取得人防车位使用权。投资者经人防主管部门备案批准，取得人防车位使用权后，投资者就可以采取使用权转让、出租等处置方式以实现投资利益。

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因此，实业公司将人防车位的使用权转让给曾某某，是其在取得《人民防空工程平时使用证》后对人防工程的具体使用方式。本案属于人防车位使用权的转让，未涉及人防车位所有权的处置。曾某某主张合同无效，法院不予支持。

人防车位不得买卖

网上盛传的“退车位”，就是指退人防车位。这是因为，按照法律规定，人防车位的使用人并不享有所有权，无权对外出售人防车位。

人防车位其实是对人防工程的一种利用方式，而人防工程属于国防资产，国防资产为国家所有。

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因此，房地产开发商无权出售或赠与人防车位，其基于对人防工程的投资建设享有人防车位的使用权。

也正因如此，在出现了大量退车位的司法案例，开发商此后吸取了经验教训，改为出售人防车位的使用权。

本案被最高人民法院收入到人民法院案例库，成为参考案例。按照最高人民法院的要求，人民法院审理案件，必须查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。也就是说，开发商出售人防车位的使用权，彻底得到了司法判决的认可，

人防车位不得买卖，但人防车位的使用权可以转让。

人防工程的使用限制

本案中，法院认为，实业公司将人防车位的使用权转让给曾某某，是其在取得《人民防空工程平时使用证》后对人防工程的具体使用方式。但是，法律法规对于人防工程的使用，是有一定限制的。

根据《人民防空工程平时开发利用管理办法》，人防工程的使用单位应当签订《人民防空工程租赁使用合同》，之后到当地人民防空主管部门办理备案登记。审查合格后，人民防空主管部门会颁发《人民防空工程平时使用证》。使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程。

可以使用人防工程，但法律法规对使用方式作出了限制，不得转租或者转让人防工程的使用权。

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这就导致了一个问题的产生，即法律法规禁止人防工程使用单位擅自转租或者换让人防工程的使用权，但是，按照本案的裁判观点，使用单位如果将人防工程划分为人防车位使用，则有权转让人防车位的使用权，且不受租赁期限最多二十年的法律限制。

或许，唯一的解释就是，把人防工程划分为一个个人防车位后，转让人防车位的使用权并不等于转让人防工程的使用权。

二、人防车位使用权转让协议有效吗

法律分析：

人防车位：

人防是开发项目根据相关的要求，建设的人民防空地下室，用于战时或重大灾难时躲避居民之用。

产权不属于业主也不属于开发商，产权属于国家。

无使用年限。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十七条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例全文》

第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(一)居住用地七十年;

(二)工业用地五十年;

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;

(五)综合或者其他用地五十年。

三、人防车位使用权转让协议有效吗?

法律分析：

人防车位不能买卖，但是使用权可以转让。

法律依据：

《中华人民共和国人民防空法》 第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；

人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

四、人防车位租赁最长年限

人防车位租赁最长为20年，具体规定如下：

1、人防车位最多可以租20年，根据相关法律规定，单次租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超过部分无效；

2、租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

不过由于是人防车位，如果是有突发事件的话车位会被无偿收回。

租车位的注意事项具体如下：

1、优先选离电梯口近的车位，便于上下电梯；

2、尽量选择靠柱子的车位，一般靠柱子的车位都比较宽敞。

选择这样的车位对于停车技术不好的车主来说，倒车入库时是个很好的优势；

3、租赁车位时尽量避免直接靠墙。

靠墙面的车位，车只能直接进去和倒退出来，如驾驶室靠墙面停靠，开门也非常不方便；

4、尽量不要选择靠管道、消防器材或者电控箱近的，以免管道设备老化时生锈、滴水；

5、道路转弯处及车库出入口处的停车位慎选，会增加刮蹭风险；

6、选择车位时尽量选择有监控的车位，一般这些车位更利于防止车辆刮伤。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；

但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

五、人防车位多少年使用权

法律分析：

人防车位：

人防是开发项目根据相关的要求，建设的人民防空地下室，用于战时或重大灾难时躲避居民之用。

产权不属于业主也不属于开发商，产权属于国家。

无使用年限。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十七条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例全文》

第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(一)居住用地七十年;

(二)工业用地五十年;

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;

(五)综合或者其他用地五十年。

六、人防车位可以使用年限

一、人防车位使用权转让协议有效吗1、人防车位使用权转让协议无效。

开发商与受让人签订的合同，名为使用权转让合同，实质上转让的权利具有物权特征，应认定为所有权转让合同。

因开发商对于没有纳入公用分摊的人防地下室建筑享有所有权，故该合同有效。

2、法律依据：

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

二、没买停车位可以在小区停放吗没买停车位可以在小区停放。

事实上，在住宅小区内，规划用于停放汽车的车位、车库要先满足业主的需要，同时占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，都属于业主共有。

所以，业主没买停车位，没有全体业主大会或业主委员会授权，物业应该允许业主开车进小区停放。

并且，小区物业没有业主的授权，对小区停车位只有管理责任，如果发现有未购买停车位的业主开车进小区，物业不能阻止。

如果业主开车遭到物业阻挡，可以按以下处理：

1、确定其是否得到业主大会或业主委员会的授权；

2、对方无授权的，可以跟物业协商；

3、双方协商不下的，业主可以找业委会出面调解。

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文章来源参考：头条-于都2023年拆迁计划，人防车位多少年使用权

内容审核：赵阳律师