从事法律工作25年。深耕行政法领域，对政府征收拆迁领域有深入研究，熟悉行政法及行政程序流程，能够深入细致地研究案情，勤勉尽职;曾参与西安某区城中村改造、北京市某区交通枢纽改造、深圳某大型社区业主维权等近百起案件，得到当事人极高的评价。
拆迁补偿的面积计算，主要是依据被征收房屋的建筑面积，而非单纯的确权面积或实际面积。
一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，房屋征收部门会对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。这一过程中，建筑面积是一个重要的考量因素。
二、在实际操作中，拆迁补偿通常是按照房产证上登记的房屋建筑面积来计算。如果土地证上的土地面积大于房产证上的房屋面积，那么除了房屋面积外，空地面积也可能会得到一定的补偿，但补偿标准通常与房屋面积的补偿标准不同。
三、拆迁补偿的具体方式可能包括货币补偿、产权置换等，这些都会明确在拆迁补偿协议中。协议还会规定拆迁补偿款的支付时间或安置房的交付期限，以及违约责任等条款，以确保双方的权益得到保障。
综上所述，拆迁补偿的面积计算主要是基于房屋的建筑面积，同时可能会考虑到土地证上的土地面积。具体补偿方式和标准则会根据当地政策和双方协商来确定。
法律分析：
拆迁的面积是按房产证的面积，而不是按实地面积。
房屋拆迁只对合法建筑给予补偿，违法建筑不予补偿。
房屋属于不动产，因此，房屋的物权应当以登记为准，变即应当以房产证为准，而不以实地面积为准。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
《中华人民共和国民法典》第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
房屋拆迁的面积按照房产证或批准文件记载的建筑面积为准，拆迁补偿按照不同类型的房屋进行货币补偿，拆迁流程包括申领许可证、审核、公告、评估、报告、协议签订、补偿款发放和房屋拆除。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定征收补偿方案需经市、县级政府论证和公布，并征求公众意见。
法律分析
一、房屋拆迁面积按房照还是实际面积
房屋拆迁面积按房产证面积进行核算的。
房屋的建筑面积是以房地产权登记记载的建筑面积为准。
没有房地产权证的，根据相关批准文件记载的建筑面积为准。
不动产物权的变更、设立、转让和消灭，经依法登记而发生效力。
拆迁房屋属于不动产的变更，面积以登记为准。
若有超出登记面积的部分，按照建安成本补偿。
还有些建筑能够拿出合法手续的，被视为合法建筑，这种情况下也应该按照产权补偿。
二、对于房屋拆迁的货币补偿标准是什么
对于房屋拆迁的货币补偿标准如下：
1.普通住宅按15%进行补偿；
2.如果是商业用房，评估价值不足200万元部分为20%，200万元到500万元部分为10%，500万元以上部分为5%；
3.办公、工业、仓储用房为20%。
三、房屋拆迁流程是什么
房屋拆迁流程如下：
1.申领《房屋拆迁许可证》；
2.拆迁管理部门进行审核；
3.审核通过发放《房屋拆迁许可证》；
4.发布《拆迁通告》；
5.选择确定评估机构；
6.入户调查；
7.评估结果公示；
8.出具并送达评估报告；
9.签订房屋拆迁补偿安置协议；
10.发放、领取补偿款；
11.拆除房屋。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条
房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。
征求意见期限不得少于30日。
结语
根据以上内容，房屋拆迁面积按照房产证面积核算，建筑面积以登记为准。
对于超出登记面积的部分，按照建安成本补偿。
对于房屋拆迁的货币补偿标准根据不同类型的房屋有所不同。
房屋拆迁的流程包括申领拆迁许可证、审核、发布拆迁通告、评估、签订补偿协议、发放补偿款等步骤。
征收补偿方案应经过论证并公布，征求公众意见。
法律依据
商品房销售管理办法：
第二章 销售条件 第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
商品房销售管理办法：
第一章 总则 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
商品房销售管理办法：
第六章 法律责任 第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；
收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
法律分析：
房屋确权可能会拆迁。
房屋确权只是暂时的,若是后期城市有了新规划,对该地有新政策的话,依旧是会进行拆迁的。
不过,房屋在确权后,要进行拆迁的,拆迁方会根据实际情况给予一定的补偿。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
法律分析：
拆迁的面积是按房产证的面积，而不是按实地面积。
房屋拆迁只对合法建筑给予补偿，违法建筑不予补偿。
房屋属于不动产，因此，房屋的物权应当以登记为准，变即应当以房产证为准，而不以实地面积为准。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
《中华人民共和国民法典》第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
法律分析：
拆迁补偿按房屋面积计算，但土地面积超过房产面积部分，应按土地征用计算补偿。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第四条 土地调查应当包括下列内容：
（一）土地权属以及变化情况；
（二）土地利用现状以及变化情况；
（三）土地条件。
全国土地调查成果，报国务院批准后向社会公布。
地方土地调查成果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府批准后向社会公布。
全国土地调查成果公布后，县级以上地方人民政府方可自上而下逐级依次公布本行政区域的土地调查成果。
土地调查成果是编制国土空间规划以及自然资源管理、保护和利用的重要依据。
土地调查技术规程由国务院自然资源主管部门会同有关部门制定。
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文章来源参考：头条-拆迁补偿与实际面积，拆迁是按照房产证面积还是实际面积
内容审核：尹虎律师
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