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宅基地卖给外村人又后悔了，关于区位补偿款的计算，首先要明确的是，宅基地的买卖若未符合法定条件，如卖给外村人，可能被视为无效。在这种情况下，如果发生拆迁，拆迁补偿款通常会归原房屋所有人。具体的区位补偿款计算，一般涉及宅基地补偿和房屋补偿两部分。 一、宅基地补偿 宅基地产权归村集体所有，因此宅基地补偿部分通常归村集体，而非直接给宅基地使用人。 补偿标准可能依据被征用土地的原用途，如耕地的前三年平均年产值的若干倍数来计算。但具体数额和计算方法还需参照当地政府的补偿政策和规定。 二、房屋补偿 房屋补偿价主要由宅基地区位补偿价和被拆迁房屋重置成新价构成。
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……
法律分析：
宅基地不能买卖，但房产在本村村民中可以买卖，一旦房产过户，买卖合同有效，拆迁时，补偿属于房产所有人的了。
宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)
(2)同一集体经济组织内部成员转让;
(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;
(4)转让行为征得集体组织同意;
(5)宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
中华人民共和国物权法第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
法律主观：
宅基地房多次买卖,拆迁了利益归谁 土地补偿费归农村集体经济组织所有；
地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。
其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。
根据《 物权法 》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民将房屋卖给非本村集体经济组织成员的处分行为违反了《 土地管理法 》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。
因此，该房屋转让协议应当认定无效。
实务当中， 北京 市范围内的各级 法院 对此类案件的具体做法是：
认定 房屋买卖合同 无效。
然后，判令出卖人支付给买受人高额补偿金。
目前我国法律上对于农村宅基地以及农民私有房屋转让的相关规定并不是很明确，比较混乱，在司法实践当中，即使是司法机关也很难理清，在学术界也是众说纷纭。
农村宅基地转让拆迁款归谁也因具体情况不同而有所区别，如遇困惑，可咨询网的律师。
法律客观：
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
法律分析：
宅基地卖了补偿款归村集体所以。
因为农村宅基地产权归集体所有，由村集体分配给村民使用。
法律依据:《土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
法律分析：
宅基地不能买卖，但房产在本村村民中可以买卖，一旦房产过户，买卖合同有效，拆迁时，补偿属于房产所有人的了。
宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)
(2)同一集体经济组织内部成员转让;
(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;
(4)转让行为征得集体组织同意;
(5)宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
中华人民共和国物权法第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
农村宅基地一般只能在同村人之间转让，在外村购买宅基地应属于无效的，可以跟拆迁办协商，争取房屋拆迁补偿款宅基房，也称“小产宅基房，也称“小产权房”，是指农村的农户或个人使用集体、农户或个人所有的宅基地建成的住宅。
严格来讲，农村宅基地是不能买卖的，并且只能在本村内流转，根据《土地管理法》的规定，宅基地不属于个人财产，村民只有使用权，所有权归村集体所有，宅基地既不能买卖，也不能继承。
然而在实际生活中，因为各种情况，导致农村购买宅基地的情况非常多见，很多人购买宅基地后，遇到拆迁都想知道有没有补偿，法律规定有拆迁就要有补偿，自己属不属于补偿范围内呢，如果不是本村村民购买的有没有补偿，购买房屋是本村流转的也有非本村村民的，还有的是非农业户口的城市户口，由于不符合条件无法过户，大多数只能签订协议或通过第三方中间人作为担保，这种情况遇到拆迁，也是很容易出现纠纷的。
宅基地归集体所有，村民只享有使用权，所有权是不能交易的，如果非本村集体成员购买的宅基地，遇到拆迁时，是不予补偿土地费用。
法律依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；
未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
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文章来源参考：头条-门头沟区农村房屋拆迁补偿标准是怎样的，农村宅基地卖给外村人,遇拆迁了,能得到补偿款吗
内容审核：贾波涛律师
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