南长区房子拆迁，常住户拒缴物业维修费,有无法律约束

一、常住户拒缴物业维修费,有无法律约束

常住户拒缴物业维修费，确实存在法律约束。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。这意味着，业主有义务按时支付包括物业维修费在内的物业服务费用。如果常住户拒绝缴纳物业维修费，就违反了这一法律规定。

《物业管理条例》第七条也明确规定，业主在物业管理活动中应当履行按时交纳物业服务费用的义务。这进一步强调了业主支付物业费的责任，包括物业维修费。因此，常住户拒缴物业维修费是违反这一条例的行为。

在常住户拒缴物业维修费的情况下，物业服务人可以依据相关法律法规采取一定的措施。例如，物业服务人可以催告常住户在合理期限内支付欠缴的物业维修费。如果合理期限届满仍不支付，物业服务人有权提起诉讼或者申请仲裁，以维护自身的合法权益和整个物业管理的正常运行。

综上所述，常住户拒缴物业维修费是违反《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》相关规定的行为，会受到相应的法律约束和制裁。

二、维修缺陷房屋业主能否拒交物业费，租户不缴纳物业费怎么办

按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务。

业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。

但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，因此，处理此类纠纷时，必须针对业主的抗辩理由进行举证、质证，根据查明的事实，分别情况作出处理：

（一）对于业主无理拒绝交费情形的，应判令业主按照合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；

（二）对于业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业管理费用的，一般不予支持；

（三）对于因为物业管理公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理公司违约在先，业主拒绝交物业管理费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下，可根据物业管理公司提供服务的质量状况，判决驳回物业管理公司要求业主交纳物业管理费的诉讼请求，或者判决减少业主的物业管理费，但应交的维修费用不在此限；

（四）对于确因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，应当按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用；

（五）对于物业管理公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的，应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用，物业管理公司未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，应予以驳回，同时建议政府价格监督管理机关对物业管理公司的违规收费予以处罚；

（六）对于双方未签订书面的物业管理合同引发的纠纷案件，如何处理。

由于未订立物业合同，在双方当事人间缺少书面协议来确定权利与义务，诉讼中，业主们会以此作为抗辩理由而拒不同意补交物业管理费用。

我们认为对于双方之间虽未签订书面的物业管理合同，但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的，这在业主与物业管理公司间已构成事实上物业管理关系。

法院根据公平合理、诚实信用原则，可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准判决业主交纳相应的物业服务费用。

（七）对于业主拖欠物业管理费用，物业管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。

滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。

此外，在审理此类案件过程中，还应注意审查物业管理公司的收费标准是否经过物价部门审核，是否明码标价；

对特殊服务收费，业主及物业管理公司之间是否在合同中有约定；

对合同约定物业收费可以预收的，其预收期限是否符合法律规定等等。

三、业主为维权，常常拒缴物业费

一家物业公司把拒缴物业费的100多位业主全部告上法庭。

这一天，法院就立了100多起物业费催缴案件。

昨据南长区法院相关人士介绍，到了年末，物业费催缴案件猛增，法官不得不周末加班处理多起案件。

据统计，去年，该法院共受理200多起物业纠纷案，占该庭案件总量的15%，花费了基层法官不少办案精力。

近日，南长法院受理了一起典型案件，业主因不满开发商，迁怒物业，拒缴物业费，物业公司一气之下，把业主告上法庭。

该案涉及的楼盘位于健康路，法官实地调查时，一位业主说：

当初开发商以高额招租率为噱头对外招租，但当我们正式入驻后却发现这里的商业氛围较差。

该业主认为开发商有失诚信，便拒交物业费以示不满。

一些业主不了解物业公司与开发商之间的职能区别，将本应由开发商承担的责任转嫁给物业公司，引发了一些不必要的官司。

一位资深法官介绍，近些年，物业纠纷已陷入怪圈：

拒交物业费是业主最便捷、最普遍使用的维权方法，物业公司因一些业主拒交物业费而无法正常服务，只能大规模起诉业主讨要物业费，这样又加深了彼此的矛盾。

目前，我市的物业纠纷绝大多数是物业公司告业主催收物业费，只有极少数业主会因财物被偷、轿车被毁坏等原因把物业公司告上法庭。

物业纠纷中，出现了不少奇葩案件。

南长法院的法官佘君红说，她审理的案件中，有业主因邻居把车屁股对着自己家窗户而拒缴物业费的，有人长达10年不缴物业费的。

业主与物业对抗得最激烈的一案是位于永乐路上的一个商品房小区，因物业服务不到位、保安态度差、小区环境卫生差、小广告过多，九成业主拒缴物业费，物业把近200名业主一一告上法庭，这批案件审理已两年，至今还有几起未结案。

综合各方因素，法院最终判决，物业服务存重大瑕疵，应酌情减收物业费，业主缴费打六折。

虽然法院已为物业公司追回20多万元，但目前仍有5位业主不服判决。

法院相关人士表示，物业纠纷一旦闹上法庭，就要打几十起甚至上百起官司，但还是没能解开物业和业主间的死结。

破解物业纠纷，仍需社会治理的进一步创新。

四、拒交物业管理费的情况

以下情况下，可以拒交物业费：

1、物业服务企业未按照合同约定履行义务；

2、服务项目并不在物业合同约定的范围内。

法律依据:

《物业管理条例》

第四十一条 第一款 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第六十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；

逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

五、拒绝缴纳物业管理费的处理

按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务。

业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。

但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，因此，处理此类纠纷时，必须针对业主的抗辩理由进行举证、质证，根据查明的事实，分别情况作出处理：

（一）对于业主无理拒绝交费情形的，应判令业主按照合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；

（二）对于业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业管理费用的，一般不予支持；

（三）对于因为物业管理公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理公司违约在先，业主拒绝交物业管理费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下，可根据物业管理公司提供服务的质量状况，判决驳回物业管理公司要求业主交纳物业管理费的诉讼请求，或者判决减少业主的物业管理费，但应交的维修费用不在此限；

（四）对于确因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，应当按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用；

（五）对于物业管理公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的，应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用，物业管理公司未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，应予以驳回，同时建议政府价格监督管理机关对物业管理公司的违规收费予以处罚；

（六）对于双方未签订书面的物业管理合同引发的纠纷案件，如何处理。

由于未订立物业合同，在双方当事人间缺少书面协议来确定权利与义务，诉讼中，业主们会以此作为抗辩理由而拒不同意补交物业管理费用。

我们认为对于双方之间虽未签订书面的物业管理合同，但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的，这在业主与物业管理公司间已构成事实上物业管理关系。

法院根据公平合理、诚实信用原则，可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准判决业主交纳相应的物业服务费用。

（七）对于业主拖欠物业管理费用，物业管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。

滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。

此外，在审理此类案件过程中，还应注意审查物业管理公司的收费标准是否经过物价部门审核，是否明码标价；

对特殊服务收费，业主及物业管理公司之间是否在合同中有约定；

对合同约定物业收费可以预收的，其预收期限是否符合法律规定等等。

六、维修缺陷房屋业主能否拒交物业费,租户不缴纳物业费怎么办

维修缺陷房屋间业主能不能拒交物业费

业主在办理完接收手续(即入住手续)之后才发现房屋存在质量问题，则分两种情况区别对待：

(一)若房屋质量不是主体结构存在问题，未严重到足以解除购房合同的情况下，则应继续交纳物业管理费。

因为房屋质量问题是基于你与开发商签订的购房合同，当质量问题较小，不足以解除购房合同时，如装修工艺稍次，局部出现渗漏等，你应与开发商协商解决房屋质量问题或索取经济补偿。

物业管理费是业主有偿享受物业管理服务所发生的费用，业主只要实际接收了物业就享受了服务，因而必须向物业管理公司支付服务费。

房屋质量问题与物业管理问题分属于两个不同的范畴，二者不能混为一谈。

(二)若质量问题严重到可以解除合同的程度，在合同解除之前，业主仍应不能证实事发时家中无人，就要负有相应赔偿责任。

租户不缴纳物业费怎么办

根据《物业管理条例》第四十一条规定：

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人(租户)约定由物业使用人(租户)交纳物业服务费用的，从其约定，物业公司可以向租户收取物业费，但业主负连带交纳责任。

也就是说，如果租户不愿缴纳物业费，物业管理公司有权向业主索要。

因为业主与租户之间的协议(租赁合同)是双方协议，对第三方(物业公司)不产生效力，按时交纳物业服务费是业主的法定义务，所以在租户没有按照双方约定如期交费的情况下，业主应当依法承担连带交纳责任。

如果租户私自逃跑而欠下物业费，物业公司不负任何责任，欠下的物业费仍由业主缴纳。

如果业主不缴纳物业费，物业公司有权对业主提出诉讼。

物业管理公司是独立的企业法人，它属于服务性企业。

它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理。

所以，有一定的经济基础，物业才能提供相应的服务，而支持物业正常、有序进行的，是物业费。

因此，希望各位业主理解并支持物业的工作，共同营造和谐、愉悦的生活和工作环境。

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文章来源参考：头条-南长区房子拆迁，拒绝缴纳物业管理费的处理

内容审核：张凡律师