李群杰律师现为北京在明律师事务所合伙人、首席督导律师。长期专注于行政法领域，熟悉全国近二十余省市的征地拆迁法规与政策要求，善于迅速梳理案件脉络、精准识别关键问题，对大型企业及群体性征收补偿案件纠纷的解决具有丰富经验；能综合运用诉讼、复议、协商等多元策略，成功为众多企业与个人当事人争取到公平补偿与合法权益，多次实现“以打促谈”“以诉促调”的良好效果。多个承办案件入选最高人民法院的典型案例。
被征收房屋存在抵押时，处理方式主要取决于具体的征收政策和抵押合同条款。一般情况下，征收部门会与被征收人协商，根据抵押情况和征收政策进行合理补偿。以下是一些可能的处理方式：
一、与抵押权人协商
在征收过程中，被征收人应与抵押权人（如银行或其他金融机构）进行充分沟通，明确抵押房屋的征收情况，并协商解决方案。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押期间，抵押财产毁损、灭失或者被征收等，抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。因此，被征收人可以与抵押权人协商，将征收补偿款用于偿还抵押贷款，以解除抵押。
二、依据征收政策处理
征收部门在征收过程中，通常会根据当地政策和法规制定具体的补偿方案。对于存在抵押的房屋，征收部门可能会与被征收人和抵押权人共同协商，确定合理的补偿方式。这可能包括直接支付补偿款给抵押权人以解除抵押，或者提供其他替代性的补偿方案。
三、法律救济途径
如果被征收人对征收部门或抵押权人的处理方式不满，可以寻求法律救济。根据《中华人民共和国行政诉讼法》等相关法律规定，被征收人有权向人民法院提起诉讼，维护自己的合法权益。
总之，被征收房屋存在抵押时，应通过与抵押权人协商、依据征收政策处理以及寻求法律救济等途径来解决问题。同时，被征收人应了解自己的权利和义务，积极配合征收部门和抵押权人的工作，以确保征收过程的顺利进行。
需要注意的是，具体的处理方式可能因地区和具体情况而有所不同。因此，在实际操作中，被征收人应根据当地政策和法规以及抵押合同条款来确定最合适的处理方式。
法律分析：
一、发布房屋征收决定
二、选定评估机构并进行现场评估
三、签订补偿协议
四、不签协议则作出补偿决定
五、拒不搬迁申请法院强制执行
法律依据：
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
《中华人民共和国行政强制法》 第十八条 行政机关实施行政强制措施应当遵守下列规定：
(一)实施前须向行政机关负责人报告并经批准;(二)由两名以上行政执法人员实施;(三)出示执法身份证件;(四)通知当事人到场;(五)当场告知当事人采取行政强制措施的理由、依据以及当事人依法享有的权利、救济途径;(六)听取当事人的陈述和申辩;(七)制作现场笔录;(八)现场笔录由当事人和行政执法人员签名或者盖章，当事人拒绝的，在笔录中予以注明;(九)当事人不到场的，邀请见证人到场，由见证人和行政执法人员在现场笔录上签名或者盖章;(十)法律、法规规定的其他程序。
法律主观：
如果贷款 抵押合同 先于 商品房买卖合同 签订，并办理了 抵押 登记的，开发商未告知 购房 者的，出售转让行为无效。
另外，开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，购房者可以要求开发商 退房 ，并依据上述规定进行索赔。
在必要的情况下，购房者可向法院起诉，追究开发商的相关责任，还可要求开发商支付未按时办理备案的 违约金 。
法律客观：
《民法典》第三百九十九条 下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
法律分析：
对于设立了抵押权的土地，国土资源主管部门在程序合法的情况之下，是可以被收回的。
法律依据：
《闲置土地处置办法》 第十三条 闲置土地设有抵押权的，市、县国土资源主管部门在拟订闲置土地处置方案时，应当书面通知相关抵押权人。
法律分析：
对于设立了抵押权的土地，国土资源主管部门在程序合法的情况之下，是可以被收回的。
法律依据：
《闲置土地处置办法》 第十三条 闲置土地设有抵押权的，市、县国土资源主管部门在拟订闲置土地处置方案时，应当书面通知相关抵押权人。
法律分析：
一、发布房屋征收决定
二、选定评估机构并进行现场评估
三、签订补偿协议
四、不签协议则作出补偿决定
五、拒不搬迁申请法院强制执行
法律依据：
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
《中华人民共和国行政强制法》 第十八条 行政机关实施行政强制措施应当遵守下列规定：
(一)实施前须向行政机关负责人报告并经批准;(二)由两名以上行政执法人员实施;(三)出示执法身份证件;(四)通知当事人到场;(五)当场告知当事人采取行政强制措施的理由、依据以及当事人依法享有的权利、救济途径;(六)听取当事人的陈述和申辩;(七)制作现场笔录;(八)现场笔录由当事人和行政执法人员签名或者盖章，当事人拒绝的，在笔录中予以注明;(九)当事人不到场的，邀请见证人到场，由见证人和行政执法人员在现场笔录上签名或者盖章;(十)法律、法规规定的其他程序。
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文章来源参考：头条-办理抵押登记的房产被征收，抵押的房产土地政府能否征收
内容审核：李群杰律师
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