2025年青海省土地赔偿政策，最高法判决：烂尾楼的风险不应全由购房者承担！（案例版）

2025年青海省土地赔偿政策，最高法判决：烂尾楼的风险不应全由购房者承担！（案例版）

最高法院审判委员会讨论决定的(2019)最高法民再245号判决明确:烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者)，而买受人不负有返还义务。

全文如下:

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

(2019)最高法民再245号

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王忠诚，男，汉族，1971年9月11日出生，住青海省西宁市城**。

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王琪博，男，汉族，1989年1月11日出生，住青海省海东市乐都区。

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王琪宝，男，汉族，1994年3月24日出生，住青海省海东市乐都区。

被申请人(一审原告、二审上诉人):中国建设银行股份有限公司青海省分行。住所地:青海省西宁市西大街**。

负责人:梁世斌，该分行行长。

一审第三人、二审被上诉人:青海越州房地产开发有限公司。住所地:青海省西宁市创业路**

法定代表人:韩志明，该公司董事长。

再审申请人王忠诚、王琪博、王琪宝(以下简称王忠诚等三人)因与被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行(以下简称建行青海分行)、一审第三人青海越州房地产开发有限公司(以下简称越州公司)金融借款合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月10日作出(2019)最高法民申527号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人王忠诚等三人共同委托诉讼代理人张晓东，被申请人建行青海分行委托诉讼代理人黄小伟、许婧及一审第三人越州公司委托诉讼代理人祁晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王忠诚等三人再审请求:1.撤销青海省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决;2.改判驳回建行青海分行的诉讼请求;3.判令建行青海分行承担本案一、二审受理费等诉讼费用。事实和理由:二审判决王忠诚等三人承担建行青海分行剩余贷款本息还款责任错误。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)的规定，商品房买卖合同和担保贷款合同解除，应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。

另案生效判决已确定越州公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青海分行承担还款责任，对该责任认定不应再有争议。其次，在案涉《个人住房(商业用房)借款合同》(以下简称《借款合同》)履行过程中，王忠诚等三人在客观上既不控制贷款，也未使用贷款，全部款项由建行青海分行依按揭贷款模式流程直接转给了越州公司。在越州公司违约导致购房合同及借款合同解除、王忠诚等三人无任何过错的情况下，在购不到房的同时还要成为建行青海分行的债务人，既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。二审判决严重侵害王忠诚等三人的合法权益。

建行青海分行辩称，首先，借款合同关系发生在建行青海分行与王忠诚等三人之间。案涉《借款合同》第十九条约定:“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质，《借款合同》解除，不影响该条款的效力，王忠诚等三人应当按照该条约定向建行青海分行承担归还剩余贷款本息的责任。

其次，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款，从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中，越州公司未根据王忠诚等三人的委托向建行青海分行还款，相应的还款责任仍应由王忠诚等三人承担。再次，作为《商品房预售合同》当事人，王忠诚行使了选择出卖人、标的物等权利，应当自行承担出卖人越州公司违约的商业风险，而不是将其自身法律风险转嫁给建行青海分行。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王忠诚等三人的再审请求。

越州公司述称，《借款合同》虽已解除，但并不导致合同当事人的变更，王忠诚等三人应当根据借款人的合同主体地位承担相应责任。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

建行青海分行向一审法院起诉请求:1.判令王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失(每日10107.43元)，至实际清偿之日止;2.判令王忠诚等三人承担律师费466876.20元;3.判令王忠诚等三人承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实:2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19m2，交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。

2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定:王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日;贷款年利率6.215%;借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息829227.74元;担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19m2，抵押财产价值147953124元。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同(在建工程预购房)》(以下简称《抵押合同》)

约定:王忠诚以其购买的位于西宁市城东区房屋(建筑面积3736.19m2，土地使用权面积16459.85m2)为前述贷款提供抵押担保;抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止;贷款年利率6.215%;越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房，交房时须经建行青海分行书面同意;越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。

王忠诚于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元，合计73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。

根据(2017)青民初13号民事判决及(2017)最高法民终683号民事判决，前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王忠诚累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。

一审法院判决:驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元，由建行青海分行负担。

建行青海分行不服一审判决，上诉请求:撤销一审判决，改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求;本案诉讼费用由王忠诚等三人承担。

二审查明事实与一审查明事实一致。

二审法院认为，本案争议焦点为建行青海分行主张王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546629.55元及资金占用损失、律师费能否成立。

2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，2015年8月14日，王忠诚等三人与建行青海分行签订《借款合同》，上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行青海分行与王忠诚等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系，王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，作为商品房出卖人的越州公司将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房人王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款，故王忠诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。

由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后，越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息，王忠诚等三人对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行为，造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王忠诚等三人偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。

王忠诚等三人承担偿还贷款的责任后，并不影响其向越州公司主张返还权利。因生效判决已判令越州公司向建行青海分行返还贷款本息，其再主张越州公司与王忠诚等三人共同承担还款责任属重复起诉，二审法院不予支持。因王忠诚等三人对建行青海分行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议，二审法院予以确认。

二审法院判决:一、撤销西宁市中级人民法院(2018)青01民初151号民事判决;二、王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元，并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失(每日10107.43元)，至实际清偿之日止;三、驳回建行青海分行其他诉讼请求。一审诉讼费336867元、二审诉讼费336867元，由王忠诚等三人负担。

本院再审查明的事实与一、二审查明事实一致。

本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此，本院评析如下:

第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。

第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明:“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。

在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人(借款人)的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“......提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋;在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。

具体表现为:越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款;建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权;王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

综上，建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王忠诚等三人承担。王忠诚等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:

一、撤销青海省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决;

二、维持西宁市中级人民法院(2018)青01民初151号民事判决。

一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元，共计673734元，由中国建设银行股份有限公司青海省分行负担。

本判决为终审判决。

审判长 胡 瑜

审判员 任雪峰

审判员 杨 卓

二_二_年十二月三日

书记

购房者应立即起诉烂尾楼盘开发商，法院可查封开发商财产并拍卖以偿还购房款。

《建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确承包人优先受偿权不可对抗购房者。

购房过程需谨慎，寻求专业指导，避免签订损害权益的协议。

法律分析

房地产开发公司在房屋建成前倒闭，楼盘烂尾，无法交付。

遇到这种情况，建议购房人立刻进行起诉，由法院对开发商包括烂尾楼盘和土地在内的财产进行司法查封，后续通过拍卖变卖财产，偿还购房人的购房款。

对购房者十分有利的是，人民法院曾就上述问题发出《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，明确：

建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权银行;消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

现在，一套房屋的价格动辄上百万，甚至上千万，买一套房子往往集中了一个家庭的大部分金钱财产，任何购房过程中的差错都可能给购房者造成重大的经济损失。

因此，律师建议购房者在签订购房合同、收楼或发生任何违约情形时，可向专业人士寻求指导和建议，切忌盲目与开发商签订补救性的书面协议，造成合法权益受损或难以维权的情况。

法律依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

拓展延伸

购买烂尾楼后如何维权？

购买烂尾楼后，如果面临损失和维权问题，有几个关键步骤可以采取。

首先，收集所有与购房相关的文件和证据，包括购房合同、付款凭证、相关通信记录等。

其次，了解当地的法律法规和相关规定，以确定自己的权益和维权途径。

第三，与开发商或相关责任方进行沟通和协商，尽量寻求和解或协商解决方案。

如果无法达成一致，可以考虑寻求法律援助或咨询律师，了解自己的维权权益和可能的法律途径。

最后，根据具体情况，可能需要提起诉讼或寻求其他法律救济途径，以维护自己的权益。

维权过程可能会复杂和耗时，但坚持维权是为了保护自己的合法权益，值得努力。

结语

购房人遇到房地产开发公司破产、楼盘烂尾的情况下，应立即起诉并申请法院对开发商财产进行查封，通过拍卖变卖财产来偿还购房款。

根据最高人民法院的批复，消费者交付购房款后，承包人享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

购房者在购房过程中应寻求专业人士的指导和建议，避免盲目签订补救性协议，以保护自身合法权益。

购房是一项重大投资，任何差错都可能导致严重经济损失。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：

第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；

出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

商品房销售管理办法：

第五章 交付 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

商品房销售管理办法：

第五章 交付 第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；

给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

#AI助手创作季#摘要：

本文旨在对“烂尾楼”问题进行法律分析，探讨其产生原因及相关法律责任。

首先，梳理“烂尾楼”问题的定义和特点；

其次，分析“烂尾楼”问题的法律责任主体以及其在法律层面上的解决途径；

最后，提出建议以期解决和预防“烂尾楼”问题。

引言：

随着经济发展和城市化进程的加速，我国城市中出现了大量的“烂尾楼”问题，给社会和个人带来了巨大的经济和社会损失。

因此，对于“烂尾楼”问题的法律分析和解决具有重要意义。

一、定义和特点：

“烂尾楼”指的是建筑工程未按照规划和设计完成，停工或者无法投入使用的建筑物。

其特点是工程进度严重滞后，造成建筑物的未竣工状态长期持续。

二、法律责任主体：

1.开发商和建设单位：

作为项目的主体，开发商和建设单位对于工程的合规性和质量承担主要责任。

他们应该确保项目的资金和技术条件满足要求，按照合同约定和法律规定完成工程建设。

2.政府监管部门：

政府监管部门在项目审批和监管过程中，应当加强对开发商和建设单位的监督，对工程是否按照规划和设计完成进行评估，确保项目能够顺利竣工。

三、法律解决途径：

1.民事赔偿：

受损害的购房者可以向开发商和建设单位提起民事赔偿诉讼，要求赔偿损失。

法院在判决时会依据合同约定、工程质量标准以及相关法律法规进行判断和赔偿。

2.行政处罚：

政府监管部门可以对违法建设行为进行行政处罚，包括罚款、责令停工整改等措施。

这些处罚将给予开发商和建设单位一定的法律压力，促使其积极解决问题。

3.法律法规完善：

国家和地方应当进一步完善相关的法律法规，明确“烂尾楼”问题的预防和处理标准，提高法律的针对性和可操作性。

四、解决和预防建议：

1.加强监管力度：

政府监管部门应当加强对项目的审批和监督，确保项目按照规划和设计完成，并督促开发商和建设单位履行责任。

2.加强合同管理：

购房者在购买房屋时应仔细核对合同条款，确保合同中有明确的竣工日期和违约责任条款，以便在发生问题时维护自己的权益。

3.完善风险防控机制：

建设单位和开发商应当建立健全风险防控机制，包括合理的资金管理、项目监测和控制等，以确保工程的顺利进行。

结论：

“烂尾楼”问题的解决需要法律、政府、开发商和购房者等多方共同努力，通过加强监管、完善法律法规和提高合同管理等措施，才能有效解决这一问题。

只有在各方的共同努力下，才能为城市化进程提供更加安全和可持续的基础设施建设。

邻里便民中心试营业，但证照未办下来。

烂尾楼改造仅完成底层和地下车库，安全隐患大。

购房者遇到烂尾楼应先给开发商时间筹措资金，若破产则有优先偿债权。

不要退房，否则无法获得购房款。

购房者与开发商关系由买卖转为债权债务。

法律分析

邻里便民中心已经从5月1日起开始试营业，极大方便了周围居民的生活，然而，中心的相关证照迟迟没能办下来。

更令人惊讶的是，这幢烂尾楼除底层和地下车库已经改造完工外，其他5层准备改造时被相关部门“叫停”，如今依旧外墙裸露，窗户仅用塑料薄膜遮挡，安全隐患非常大。

烂尾楼—已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

烂尾楼形成的原因，可说是多种多样。

出现最多主要有延期交房、房屋质量、小产权纠纷、楼房烂尾、开发商内部问题、物业纠纷、降价风波、合同欺诈等。

购房者遭遇“烂尾楼”将如何维权呢?

1.房屋存在“烂尾”可能，先不要急于向法院起诉，给发展商一点时间，希望其在短时间内筹措到资金，完成后续工程，消费者的损失可降到最少。

2.如开发展商因资不抵债宣布破产，根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款。

特别是消费者已经通过预购，获得了房屋的产权。

3.假若开发商再三拖延交房时间，遭遇“烂尾”危机，千万不要根据合同将房子退给发展商。

因为，此时发展商手里已经没有钱了。

退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。

购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。

结语

邻里便民中心的试营业给周围居民带来了极大的便利，然而，该中心的证照却一直没有办下来。

更令人惊讶的是，这座烂尾楼除了底层和地下车库已经改造完工外，其他5层的改造却被相关部门叫停，导致外墙裸露，窗户只用塑料薄膜遮挡，存在严重的安全隐患。

购房者遭遇烂尾楼时，应先给发展商一些时间筹措资金，希望能完成后续工程，以降低损失。

若发展商宣布破产，消费者有较高的机会获得补偿款。

如果发展商拖延交房时间，购房者不应退房，因为发展商已经没有钱支付购房款，关系也从买卖关系变为债权债务关系。

法律依据

商品房销售管理办法：

第二章 销售条件 第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

物业管理条例：

第二章 业主及业主大会 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；

但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；

决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

中华人民共和国人民防空法（2009修正）：

第一章 总则 第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；

人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

邻里便民中心试营业，但证照未办下来。

烂尾楼改造仅完成底层和地下车库，安全隐患大。

购房者遇到烂尾楼应先给开发商时间筹措资金，若破产则有优先偿债权。

不要退房，否则无法获得购房款。

购房者与开发商关系由买卖转为债权债务。

法律分析

邻里便民中心已经从5月1日起开始试营业，极大方便了周围居民的生活，然而，中心的相关证照迟迟没能办下来。

更令人惊讶的是，这幢烂尾楼除底层和地下车库已经改造完工外，其他5层准备改造时被相关部门“叫停”，如今依旧外墙裸露，窗户仅用塑料薄膜遮挡，安全隐患非常大。

烂尾楼—已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

烂尾楼形成的原因，可说是多种多样。

出现最多主要有延期交房、房屋质量、小产权纠纷、楼房烂尾、开发商内部问题、物业纠纷、降价风波、合同欺诈等。

购房者遭遇“烂尾楼”将如何维权呢?

1.房屋存在“烂尾”可能，先不要急于向法院起诉，给发展商一点时间，希望其在短时间内筹措到资金，完成后续工程，消费者的损失可降到最少。

2.如开发展商因资不抵债宣布破产，根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款。

特别是消费者已经通过预购，获得了房屋的产权。

3.假若开发商再三拖延交房时间，遭遇“烂尾”危机，千万不要根据合同将房子退给发展商。

因为，此时发展商手里已经没有钱了。

退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。

购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。

结语

邻里便民中心的试营业给周围居民带来了极大的便利，然而，该中心的证照却一直没有办下来。

更令人惊讶的是，这座烂尾楼除了底层和地下车库已经改造完工外，其他5层的改造却被相关部门叫停，导致外墙裸露，窗户只用塑料薄膜遮挡，存在严重的安全隐患。

购房者遭遇烂尾楼时，应先给发展商一些时间筹措资金，希望能完成后续工程，以降低损失。

若发展商宣布破产，消费者有较高的机会获得补偿款。

如果发展商拖延交房时间，购房者不应退房，因为发展商已经没有钱支付购房款，关系也从买卖关系变为债权债务关系。

法律依据

商品房销售管理办法：

第二章 销售条件 第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

物业管理条例：

第二章 业主及业主大会 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；

但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；

决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

中华人民共和国人民防空法（2009修正）：

第一章 总则 第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；

人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

购房者应立即起诉烂尾楼盘开发商，法院可查封开发商财产并拍卖以偿还购房款。

《建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确承包人优先受偿权不可对抗购房者。

购房过程需谨慎，寻求专业指导，避免签订损害权益的协议。

法律分析

房地产开发公司在房屋建成前倒闭，楼盘烂尾，无法交付。

遇到这种情况，建议购房人立刻进行起诉，由法院对开发商包括烂尾楼盘和土地在内的财产进行司法查封，后续通过拍卖变卖财产，偿还购房人的购房款。

对购房者十分有利的是，人民法院曾就上述问题发出《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，明确：

建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权银行;消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

现在，一套房屋的价格动辄上百万，甚至上千万，买一套房子往往集中了一个家庭的大部分金钱财产，任何购房过程中的差错都可能给购房者造成重大的经济损失。

因此，律师建议购房者在签订购房合同、收楼或发生任何违约情形时，可向专业人士寻求指导和建议，切忌盲目与开发商签订补救性的书面协议，造成合法权益受损或难以维权的情况。

法律依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

拓展延伸

购买烂尾楼后如何维权？

购买烂尾楼后，如果面临损失和维权问题，有几个关键步骤可以采取。

首先，收集所有与购房相关的文件和证据，包括购房合同、付款凭证、相关通信记录等。

其次，了解当地的法律法规和相关规定，以确定自己的权益和维权途径。

第三，与开发商或相关责任方进行沟通和协商，尽量寻求和解或协商解决方案。

如果无法达成一致，可以考虑寻求法律援助或咨询律师，了解自己的维权权益和可能的法律途径。

最后，根据具体情况，可能需要提起诉讼或寻求其他法律救济途径，以维护自己的权益。

维权过程可能会复杂和耗时，但坚持维权是为了保护自己的合法权益，值得努力。

结语

购房人遇到房地产开发公司破产、楼盘烂尾的情况下，应立即起诉并申请法院对开发商财产进行查封，通过拍卖变卖财产来偿还购房款。

根据最高人民法院的批复，消费者交付购房款后，承包人享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

购房者在购房过程中应寻求专业人士的指导和建议，避免盲目签订补救性协议，以保护自身合法权益。

购房是一项重大投资，任何差错都可能导致严重经济损失。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：

第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；

出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

商品房销售管理办法：

第五章 交付 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

商品房销售管理办法：

第五章 交付 第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；

给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

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文章来源参考：头条-2025年青海省土地赔偿政策，购房者如何维权？针对“烂尾楼”事件，法律有哪些规定？

内容审核：赵秀津律师